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目 录
一、行业简介 1
(一) 行业定义及范围界定 1
(二) 发展历史回顾 1
二、宏观环境分析 5
(一) 政策法律分析 5
(二) 经济分析 6
1、经济增长状况 6
2、固定资产投资状况 7
3、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 8
4、城镇人员就业状况 9
5、存贷款利率变化 10
6、财政收支状况 11
7、人民币汇率变化 13
(三) 商业地产开发模式分析 13
1、商业地产开发的几种主要模式 13
2、商业地产开发新模式 17
(四) 社会人口分析 19
1、人口规模分析 19
2、年龄结构分析 20
3、学历结构分析 21
三、市场分析 22
(一) 市场规模 22
1、房地产开发资金来源情况：以贷款、自筹和上市为主 22
2、土地市场分析：土地供应收紧，囤积得到一定遏制 22
3、商业地产开发投资状况：投资热度不减，但增速趋缓 24
4、商业地产需求分析：需求较为旺盛，但受供给、政策、商业和人民币汇率等影响较大 27
5、商业地产价格分析：上涨趋势明显，售租比进一步扩大 29
(二) 产品结构 31
1、产品结构 31
2、办公楼市场分析 32
3、商业营业用房市场分析 35
(三) 市场结构 38
1、投资完成额市场结构 38
2、销售额市场结构 39
(四) 品牌市场结构 40
(五) 市场特征 42
四、市场竞争分析 44
(一) 集中度分析 44
(二) 价值链分析 44
(三) 行业生命周期分析 47
五、主要厂商分析 49
(一) 中国国际贸易中心股份有限公司 49
1、公司简介 49
2、经营状况 49
3、财务分析 50
(二) 保利房地产（集团）股份有限公司 53
1、公司简介 53
2、经营情况 54
(三) 世茂房地产控股有限公司 57
1、公司简介 57
2、经营情况 57
3、财务分析 58
(四) 金融街控股股份有限公司 59
1、公司简介 59
2、经营状况 59
3、财务分析 60
(五) 大连万达集团 64
1、公司简介 64
2、2007年集团进展 64
六、行业发展趋势分析 68
(一) 行业发展趋势 68
1、政策发展趋势 68
2、产品发展趋势 68
3、技术发展趋势 68
4、融资模式发展趋势 69
(二) 行业规模预测 69
(三) 行业结构预测 74
七、行业发展策略与建议 76
(一) 招商策略 76
1、主力商户优先招商 76
2、品牌商户带动招商 76
3、广告招商 77
4、定向招商 77
5、优惠招商 77
(二) 服务策略 78
1、树立服务理念 78
2、进行服务创新 78
(三) 经营模式选择 78
1、零散销售、统一经营 78
2、零散销售、各自经营 79
3、整体出售、整体经营 79
4、整体出租、整体经营 79
5、零散出租、各自经营 80
(四) 业态组合策略 80
(五) 品牌策略 81
(六) 行业投资机会建议 82
图目录
图1 2002-2008年上半年中国国内生产总值及增长情况 7
图2 2002-2008年上半年中国固定资产投资额及其增长情况 8
图3 2002-2008年上半年中国城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 9
图4 2004-2008年上半年中国城镇就业人员数量 10
图5 1997-2008年上半年中国存款利率变动情况 11
图6 1997-2008年上半年中国贷款利率变动情况 11
图7 2001-2008年上半年中国财政收支状况 12
图8 2001-2008年上半年中国财政收支增长状况及财政收入占GDP比重 12
图9 2001-2007年中国财政收支结构 13
图10 1986-2007年中国人口数量与增长率情况 20
图11 2007年末中国人口年龄结构 20
图12 2007年末中国学历结构 21
图13 2000-2008年上半年房地产开发资金来源变化情况 22
图14 2003-2008年上半年土地购置面积及其增长率变化分析 23
图15 2003-2008年上半年完成土地开发面积及其增长率变化分析 24
图16 2003-2008年上半年商业用房新开工面积及其增长率变化分析 25
图17 2003-2008年上半年商业用房施工面积及其增长率变化分析 25
图18 2003-2008年上半年商业用房竣工面积及其增长率变化分析 26
图19 2003-2008年上半年商业地产投资完成额及其增长率变化分析 27
图20 2003-2008年上半年商业地产销售面积及其增长率变化分析 28
图21 2003-2008年上半年商业地产销售额及其增长率变化分析 28
图22 2003年-2008年上半年商业地产销售面积及其增长率变化分析 29
图23 2001年-2008年上半年商业用房租赁价格指数变化分析 30
图24 2001年-2008年上半年办公用房租赁价格指数变化分析 30
图25 2003-2008年上半年商业地产产品结构（按投资完成额分） 31
图26 2003-2008年上半年商业地产产品结构（按销售额分） 32
图27 2003-2008年上半年全国办公楼销售额变化情况 32
图28 2003-2008年上半年全国办公楼销售面积变化情况 33
图29 2003-2008年上半年全国办公楼平均销售价格变动情况 33
图30 2003-2008年上半年全国办公楼投资完成额变化情况 34
图31 2003-2008年上半年全国办公楼新开工面积变化情况 34
图32 2003-2008年上半年全国商业营业用房销售额变化情况 35
图33 2003-2008年上半年全国商业营业用房销售面积变化情况 36
图34 2003-2008年上半年全国商业营业用房销售价格变化情况 36
图35 2003-2008年上半年全国商业营业用房投资完成额变化情况 37
图36 2003-2008年上半年全国商业营业用房新开工面积变化情况 38
图37 2003-2008年上半年商业地产市场结构（按投资完成额分） 39
图38 2003-2008年上半年商业地产市场结构（按销售额分） 40
图39 2008年上半年办公楼品牌市场结构 41
图40 2008年上半年商业营业用房品牌市场结构 42
图41 房地产开发的价值链 45
图42 零售业的产业价值链 46
图43 商业地产开发各利益个体的关系 47
图44 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较 50
图45 2006年和2008年上半年中国国贸偿债能力比较 51
图46 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较 51
图47 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较 52
图48 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较 53
图49 2003年-2008年上半年保利地产主营业务收入及其增长率变化情况 54
图50 2008年上半年保利地产主营业务收入构成（按产业分） 55
图51 2008年上半年保利地产主营业务收入构成（按区域分） 55
图52 2003年-2008年上半年世茂地产营业额及其增长率变化情况 58
图53 2008年上半年世茂地产营业额构成（按业务分） 58
图54 2008年上半年金融街营业收入结构 60
图55 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较 60
图56 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较 61
图57 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较 62
图58 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较 63
图59 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较 63
图60 商业地产销售额与GDP的散点图与相关图 70
图61 商业地产销售额与固定资产投资额的散点图与相关图 70
图62 商业地产销售额与居民消费水平的散点图与相关图 71
图63 2008-2012年商业地产产品结构预测 75
表目录
表1 行业各生命周期的特征 48
表2 保利地产财务状况分析 56
表3 权威机构对未来五年内GDP 的预测 72
表4 2008年-2012年国内生产总值预测值 73
表5 权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测 74
表6 2008年-2012年固定资产投资额预测值 74
表7 2008年-2012年居民消费水平预测值 74
表8 2008-2012年商业地产销售额预测值 74
表9 2008-2012年商业地产各类产品销售额的预测值（亿元） 75
报告简介
摘要
本报告深入分析商业地产行业发展历程和发展现状，洞悉商业地产行业发展规律，揭示商业地产行业的发展机会及潜在的风险，并预测商业地产行业的未来发展趋势，是政府、银行、企业及其他金融机构进行产业规划、商业信贷、投融资和经营管理等活动所必备的高端信息产品。报告注重时效性，致力于提供最全面的2007年数据和信息；报告共七大部分，全文在2万5千字以上，涉及图表高达50多个。
国家近年来频频出台宏观政策其主要意图还是在住宅市场上，从土地、税收、金融、市场管理等各个方面严格防止房地产泡沫的产生（膨胀或者破灭）。对于商业地产，目前国家还没有正式出台专门针对商业地产的宏观调控政策，倒是关于调控商业地产的讨论和呼声日益明显。
2003年以来我国商业地产表现出旺盛的市场需求，销售面积和销售额逐年增加，销售面积和快速增长，复合增长率超过16％，销售额增长更为迅速，复合增长率超过34％。为了不断变化的市场需求，商业地产的产品结构也逐步趋于合理。从投资完成额来看，2003-2006年，办公楼投资完成额占商业地产投资完成额的比重呈现逐年下降的变化趋势，而商业营业用房投资完成额占比逐年上升。由于房地产的不可移动性，商业地产行业的区域性特征非常明显。从投资完成额来看，华东、华北和华南为商业地产的第一梯队，三者投资完成额合计占商业地产投资完成额的比重达到65％以上。
过去几年对商业地产的宏观限制政策相对商业地方地产而言，一直是较为宽松的，而随着商业地产诸多问题的显现，对商业地产的宏观调控力度将会加强，包括对开发商的开发行为和个人的投资行为。从产品发展趋势看，随着连锁经营进入中国的步伐加快，社区型商业地产热销势头强劲，零售业、服务业的投资受人追捧，势必造成社区型沿街商业地产继续成为抢手的紧俏货。
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