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2009年1季度房地产行业研究报告

完成日期：2009年06月

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报告页数	40多页	图表数	28个

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前　言 1
目　录 2
图　表………………………………………………………………………………………...…….3
第一章 2009年1季度房地产行业总体运行状况.......…………………………….......................6
一、房地产开发投资完成情况 .................... ............................…………………...................... 6
二、资金情况 .......................................... ............................……………………………............ 8
三、土地购置及土地完成开发情况 ................... ............................………………................... 9
（一）土地购置面积....................................... ............................………………………......... 9
（二）土地开发面积............................... ............................…………………….................. 10
四、建设情况 .................................... ............................………………………….....................11
五、销售情况 ........................................... ............................…………………………............. 12
（一）商品房销售情况................................ ............................…………………….............. 12
（二）商品住宅销售情况.................... ............................……………………...................... 13
（三）销售价格情况........................................ ............................……………………......... 14
第二章 2009年3月70个大中城市房屋销售价格及国房景气指数.........…………………......15
一、3月份全国70个大中城市房屋销售价格情况 ......... ............................………............... 15
（一）新建住房销售价格同比下降 1.9% ................. ...........................………….............. 15
（二）二手住房销售价格同比下降 0.4% ....................... ...........................…………........ 15
（三）新建非住宅销售价格同比下降 0.5% ............ ..............................………................ 16
二、3月份国房景气指数情况 ................................. ............................…………………........ 17
第三章 2009年1季度热点城市房地产市场运行情况..............……………………….............18
一、北京：房地产开发投资完成220.1亿元 ................ ............................…………............. 18
（一）房地产开发投资大幅下降........................ ............................………………............. 18
（二）新开工面积下降，竣工面积增幅放缓........... ............................…………................. 19
（三）销售市场交易趋于活跃............................. ............................………………............ 20
（四）房屋销售价格同比下降，但环比小幅回升............. ............................……….......... 21
（五）当年到位资金降幅缩小.............................. ............................………………............ 21
二、上海：房地产开发投资完成324.99亿元 .................. ............................………….......... 22
（一）房地产开发建设情况.......................... ............................…………………................ 22
（二）商品房销售情况....................................... ............................……………………....... 23
（三）房地产开发企业资金来源情况...................... ............................……………............ 24
三、天津：房地产开发投资106亿元 ........................... ............................………………....... 25
（一）一级土地市场........................................ ............................……………………......... 25
（二）二级商品房开发销售市场............................ ............................……………….......... 26
（三）三级市场――二手房买卖市场.......................... ............................……………........ 27
四、深圳：房地产开发投资近70.09亿元 ...................... ............................……………........ 28
（一）一季度深圳房地产市场运行情况................... ...........................……………............ 29
（二）当前深圳房地产市场形势分析与判断............ ............................……….................. 30
第四章 2009年1季度房地产行业政策综述....................……………………….……...............32
一、保障性"安居工程"建设相关政策............................ ...........…...............……………...... 32
二、城市房地产税制内外统一和房地产企业所得税税收新政 ......... ................................... 34
（一）房产税制内外统一不会造成房价波动...................... ........….……........................... 34
（二）"新31号"文件有利于缓解房地产开发企业资金压力 .......... .................................35
三、扩展房地产企业融资渠道政策 ....................... ............................………………............. 36
（一）房地产投资信托基金有望试点..................... ............................……………............ 36
（二）并购贷款成为大型房地产企业融资新渠道.................. ............................……....... 37
第五章 对当前房地产形势的判断与政策建议.......................…………....................................38
一、对当前房地产市场"回暖"态势及其成因的分析........ ............................……............... 38
二、对当前房地产形势及其走势的判断 ....................... .............................……………........ 40
三、促进房地产市场发展的政策建议 ........................ ............................……………............ 42
图　表
图表　1　2009年1～3月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况............... 1
图表　2　2009年1～3月各地区房地产开发投资状况............................................... 1
图表　3　2009年1～3月房地产开发投资增幅超过30%的地区............................... 2
图表　4　2009年1～3月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况........... 2
图表　5　2009年1～3月各地区商品住宅开发投资状况........................................... 2
图表　6　2009年1～3月房地产开发投资比重情况................................................... 3
图表　7　2009年1～3月经济适用房占商品住宅比重............................................... 3
图表　8　2009年1～3月全国房地产开发到位资金情况........................................... 3
图表　9　2009年1～3月资金来源情况....................................................................... 4
图表　10　2009年1～3月全国土地购置情况............................................................... 4
图表　11　2009年1～3月购置土地面积增幅下降超过50%的地区........................... 5
图表　12　2009年1～3月全国开发土地情况............................................................... 5
图表　13　2009年1～3月完成土地开发面积增幅下降超过50%的地区................... 5
图表　14　2009年1～3月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况... 6
图表　15　2009年1～3月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况........... 6
图表　16　2009年1～3月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况... 7
图表　17　2009年1～3月各类型商品房销售面积....................................................... 7
图表　18　2009年1～3月商品房销售面积与去年相比超过30%的地区................... 7
图表　19　2009年1～3月商品房销售面积小于竣工面积的地区............................... 8
图表　20　2009年1～3月销售面积大于竣工面积超过100万平方米的地区............. 8
图表　21　2009年1～3月各类型商品房销售额........................................................... 8
图表　22　2009年1～3月商品住宅销售面积增幅超过20%的地区........................... 9
图表　23　2009年1～3月商品住宅销售面积小于竣工面积的地区........................... 9
图表　24　2009年1～3月商品住宅销售面积大于竣工面积超过100万平方米的地区....... 9
图表　25　2009年1～3月商品房销售价格增幅超过15%的地区............................. 10
图表　26　2009年1～3月商品住宅销售价格增幅同比超过15%的地区................. 10
图表　27　2009年3月国房景气指数情况................................................................... 12
图表　28　2009年1季度保障性"安居工程"建设政策动向....................................... 22


报告简介

　　2009 年 1～3 月，全社会固定资产投资为 23562.0 亿元，同比增长 28.6%，增幅比去年同期提高2.7 个百分点。其中，房地产开发投资 4880.29亿元，同比增长1%，增幅比去年同期减少 28 个百分点，比同期固定资产投资增幅低 22 个百分点，是 1998年以来同期最低水平，房地产开发投资意愿继续低迷。
　　2009 年 1～3 月，全国完成购置土地面积 4741.65 万平方米，同比下降 40.1%，同比去年增幅下降 69.8 个百分点；全国土地开发面积 5222.62 万平方米，同比下降 11.3%，同比去年增幅下降 22.3 个百分点。全国完成购置土地面积和土地开发面积继续负增长，且降幅增大。
　　2009 年 1～3 月，商品房施工面积和竣工面积增幅明显高于上季度，但商品房新开工面积继续负增长， 且降幅增大。 2009 年 1～3 月， 商品房施工面积 178718.13万平方米，同比增长12.7%；商品房竣工面积9922.33 万平方米，同比增长 26.3%；商品房新开工面积 20082.36 万平方米，同比下降 16.2%。
　　由于各级政府多项刺激性政策措施的效果开始显现、开发企业降价促销、目前住房信贷资金相对宽松、各地保障性住房大量入市促使市场交易量增大等原因，累积了一年多的刚性需求开始在今年年初得到释放，从2009 年 1 月到 3 月中旬，各地房地产市场交易出现回升。但由于全球金融危机影响仍在持续等因素的存在，目前房地产市场回暖的根基仍不稳固，可持续的难度依然很大。同时，对房地产开发企业消化库存和资金压力也在加大。从今年的市场走势看，由于各种政策效果进一步显现，以及开发企业继续促销，市场交易将呈现价降（或价稳）量升的趋势，全年房地产市场整体上仍将处在调整期。

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