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目录
1 行业简介 1
1.1 行业分类代码及其说明 1
1.2 商业地产的界定及包括的产品 1
1.3 商业地产的分类 1
1.4 商业地产的特点 2
1.5 商业地产发展历程 4
1.6 商业地产的产业价值链 6
1.6.1 房地产行业价值链 6
1.6.2 商业价值链 7
1.6.3 商业地产价值链 8
1.7 小结 9
2 行业现状 10
2.1 行业规模 10
2.2 盈利能力 12
2.3 偿债能力 13
2.4 经营能力 14
2.5 集中度 14
2.6 销售价格 15
2.7 小结 16
3 市场特征 17
3.1 中国商业地产市场需求总量 17
3.1.1 商业地产总量的衡量 17
3.1.2 商业地产总量的饱和度 18
3.2 中国商业地产市场需求结构 19
3.2.1 城市发展对商业结构的影响 19
3.2.2 城市人口对商业结构的影响 21
3.3 中国商业地产市场需求决定因素 23
3.3.1 需求决定因素的内容 23
3.3.2 需求决定因素的作用机理 23
3.4 小结 24
4 企业特征 25
4.1 企业分布特征 25
4.1.1 企业经济类型分布 25
4.1.2 企业地区分布 26
4.2 商业地产经营模式 26
4.2.1 整体租赁不售产权的经营模式 27
4.2.1.1 选择依据 27
4.2.1.2利弊分析 28
4.2.2 分零租赁不售产权的模式 30
4.2.2.1 选择依据 30
4.2.2.2利弊分析 30
4.2.3 整体租赁，零售产权的返租模式 33
4.4.3.1选择依据 33
4.4.3.2利弊分析 35
4.2.4 分零租赁经营，零售产权的模式 36
4.4.4.1 选择依据 36
4.4.4.2利弊分析 38
4.2.5 零租零售与整租不售两种方式混合的模式 39
4.2.5.1 选择依据 39
4.2.5.2利弊分析 40
4.3 商业地产营销模式 41
4.3.1 商业地产营销过程 41
4.3.1.1 市场环境分析 42
4.3.1.2 项目市场定位 45
4.3.1.3项目的招商策划 46
4.3.2 商业地产营销策略 48
4.3.2.1以招商带动销售 48
4.3.2.2借助政府政策，开展事件营销 49
4.3.2.3商业巨头联盟，进行品牌营销 49
4.3.2.4以顾客为导向，开展定制营销 50
4.3.2.5诚信为先，重视服务营销 50
4.3.2.6网络营销，商业地产推广的有效途径 50
4.4 中国商业地产国际主体企业分析 51
4.4.1 新加坡嘉德置地集团 51
4.4.1.1 公司简介 51
4.4.1.2 公司的全球业务状况 51
4.4.1.3 公司在华业务发展现状 53
4.4.2 盛阳地产基金 53
4.4.2.1 公司简介 53
4.4.2.2 公司的全球业务状况 53
4.4.2.3 公司经营模式 54
4.4.2.4 公司在华业务发展现状 54
4.4.2.5 公司在华投融资与并购预测分析 55
4.4.3 美国西盟集团 55
4.4.3.1 公司简介 55
4.4.3.2 公司经营模式 55
4.4.3.3 公司在华业务发展现状 56
4.4.4 麦格理银行 56
4.4.4.1 公司简介 56
4.4.4.2 公司的全球业务状况 56
4.4.4.3 公司经营效益 57
4.4.4.4 公司经营模式 57
4.4.4.5 公司在华业务发展现状 57
4.4.5新加坡腾飞集团 58
4.4.5.1 公司简介 58
4.4.5.2 公司的全球业务状况 58
4.4.5.3 公司在华业务发展现状 58
4.4.5.4 公司在华投融资与并购预测分析 59
4.5 中国商业地产国内主体企业分析 60
4.5.1 中国国际贸易中心股份有限公司 60
4.5.1.1 公司简介 60
4.5.1.2 公司经济效益分析 60
4.5.1.3 公司最新动态 63
4.5.2 保利房地产（集团）股份有限公司 63
4.5.2.1 公司简介 63
4.5.2.2 产品介绍 64
4.5.2.3 公司经济效益分析 64
4.5.3 金融街控股股份有限公司 66
4.5.3.1 公司简介 66
4.5.3.2 产品介绍 66
4.5.3.3 公司经济效益分析 67
4.5.4 大连万达集团 68
4.5.4.1 公司简介 68
4.5.4.2 公司经营模式分析 68
4.5.4.3 公司物业管理模式 72
4.5.5 铜锣湾集团 73
4.5.5.1 公司简介 73
4.5.5.2 所获荣誉 73
4.5.5.3 公司经营模式分析 74
4.6小结 76
5 商业地产融资分析 77
5.1 商业地产融资概述 77
5.1.1 商业地产融资概念 77
5.1.2 商业地产融资特点 77
5.1.3 商业地产不同融资渠道分析 79
5.1.3.1 企业自有资金 79
5.1.3.2 预租预售款和定金 80
5.1.3.3 银行信贷融资 80
5.1.3.4上市融资 80
5.1.3.5 债券融资 82
5.1.3.6 房地产投资信托融资 84
5.1.3.7 房地产基金融资 86
5.1.3.8 项目融资 87
5.2 我国商业地产融资存在问题及原因分析 88
5.2.1 我国商业地产融资存在的问题 88
5.2.1.1 融资渠道单一，银行风险过大 88
5.2.1.2 缺少针对商业地产特点的融资方式 88
5.2.1.3 商业地产运营方式非理性化与融资渠道不畅互相掣肘 89
5.2.2 我国商业地产融资问题的原因分析 89
5.2.2.1 房地产金融市场发展滞后，亟待完善 89
5.2.2.2 商业地产运营方式非理性，融资工具创新缺乏动力 90
5.2.2.3 商业地产融资工具形成缺乏成熟商业地产融资理论指导 90
5.3 我国商业地产阶段融资模式及其发展路径建议 91
5.3.1 开发阶段融资模式建议 91
5.3.1.1 贷款阶段化 91
5.3.1.2 贷款专业化 91
5.3.2 持有阶段融资模式建议 91
5.3.2.1 REITS 91
5.3.2.2 CBMS 92
5.4我国商业地产融资趋势分析 93
5.4.1 融资体系将逐渐完善，融资渠道与方式将呈现多元化 93
5.4.2 融资决策更趋合理化 93
5.5小结 93
6 产业发展环境 94
6.1 经济环境分析 94
6.1.1 国际宏观经济情况 94
6.1.2 国内宏观经济情况 95
6.1.3宏观经济对商业地产业的影响 97
6.2 政策环境分析 98
6.2.1 房地产行业调控政策的特点 98
6.2.2 房地产土地政策分析 99
6.2.2.1近几年国家土地宏观调控政策 99
6.2.2.2 土地市场调控政策存在的不足之处 101
6.2.2.3 土地增值税清算对商业地产的影响 102
6.2.3 房地产金融政策分析 103
6.2.3.1 房地产金融政策的界定 103
6.2.3.2 近几年国家对房地产业的金融政策 103
6.2.3.3 房地产金融政策存在的问题 105
6.2.4 房地产税收政策分析 106
6.2.4.1 我国房地产税收政策的现状 107
6.2.4.2 我国现行房地税收政策的评价 107
6.3 小结 109
7 竞争环境 110
7.1 竞争格局 110
7.2 进入壁垒 110
7.3 替代产品 111
7.4 供应商议价能力 111
7.5 客户议价能力 112
7.6 小结 113
8 国际商业地产行业研究 114
8.1 国际商业地产的发展及现状 114
8.1.1 美国商业地产的发展及现状 114
8.1.2 英国商业地产的发展及现状 115
8.1.3 日本商业地产的发展及现状 116
8.1.4 新加坡商业地产的发展及现状 116
8.2 国际商业地产经营模式分析 117
8.2.1 大型商业地产的经营模式 117
8.2.1.1 大型商业地产的投资者 117
8.2.1.2 大型商业地产采用的经营模式 118
8.2.2 中型商业地产的经营模式 118
8.2.2.1 中型商业地产的投资者 118
8.2.2.2 中型商业地产采用的经营模式 119
8.2.3 小型商业地产的经营模式 119
8.2.3.1 小型商业地产的投资者 119
8.2.3.2 小型商业地产采用的经营模式 119
8.3 小结 119
9 商业地产行业预测 120
9.1行业发展的有利因素 120
9.1.1 宏观经济形势较好 120
9.1.2北京奥运、上海世博及广州亚运会的举办 120
9.1.3城市发展特别是城市交通发展 120
9.1.4 政府的推动 120
9.2 行业发展趋势 121
9.2.1持有型物业明显增加 121
9.2.2由形象为主到功能与形象并重 121
9.2.3由开发商包揽全程到产业链专业分工 122
9.2.4商业与地产迈向深度合作 123
9.2.5大中型城市开发布局多中心化 123
9.2.6外资进入方式趋于多样化 124
9.3 小结 125
10 商业地产投资分析 126
10.1 商业地产投资机会建议 126
10.1.1 Shopping Mall：引领全新的生活方式和购物方式 126
10.1.2 社区商业地产：满足社区居民消费需要 127
10.1.3 体验型商业地产：迎合消费理念，改变建筑形态 127
10.1.4 二三线城市成投资新热点 127
10.2 商业地产投资运作研究 128
10.2.1 大型商业地产项目的投资形式 128
10.2.2 中型商业地产项目的投资形式 129
10.2.3 小型商业地产项目的投资形式 130
10.3 商业地产投资风险分析 131
10.3.1 资金风险 131
10.3.2 运营风险 132
10.3.3 品牌风险 132
10.3.4 战略风险 133
10.4 小结 134
11 我国大中城市商业地产投资潜力评价 135
11.1 投资潜力的影响因素 135
11.1.1 市场规模 135
11.1.2 经济水平 135
11.1.3 市场增长趋势 135
11.1.4 市场的风险 136
11.2 投资潜力评价方法的选取 136
11.3 投资潜力评价结果 137
11.4 城市商业地产市场特征分析 139
11.5 小结 140
图目录
图 1房地产行业价值链 7
图 2商业价值链 7
图 3商业地产价值体系图 8
图 4 2005-2009年全国商业地产开发投资额趋势图 10
图 5 2005-2009年全国商业地产新开工面积趋势图 11
图 6 2005-2009年全国商业地产销售面积趋势图 11
图 7 2005-2009年我国商业地产行业利润率趋势图 12
图 8 2005-2009年我国商业地产行业偿债能力趋势图 13
图 9 2005-2009年我国商业地产行业经营能力趋势图 14
图 10 2005-2009年我国商业地产行业销售价格趋势图 15
图 11城市化水平与商业发展对应图 20
图 12 2005-2009年我国各经济类型房地产企业分布图 25
图 13 2005-2009年我国内外资房地产企业分布图 25
图 14 我国房地产企业地区分布图 26
图 15 嘉德置地集团业务特征图 52
图 16 嘉德置地集团在华业务发展现状图 53
图 17 盛阳地产基金经营模式图 54
图 18 麦格里银行经营效益图 57
图 19 中国的通胀和经济增长趋势图 94
图 20 2000-2009年我国CPI变化趋势图 95
图 21 2000-2009年我国宏观经济预警指数图 96
图 22 2000-2010年GDP同比增长率及预期增长率图 97
表目录
表 1 人均可支配收入与人均商业建筑面积对应关系表 17
表 2 人口规模与商业配置对应关系表 21
表 3 商业业态发展与人均GDP对应表 22
表 4 影响商业物业的最常见因素表 44
表 5 腾飞集团在华主要业务表 59
表 6 2005-2009年国贸中心盈利指标表 61
表 7 2005-2009年国贸中心经营效率指标表 62
表 8 2005-2009年国贸中心偿债能力指标表 62
表 9 2005-2009年国贸中心成长能力指标表 62
表 10 2005-2009年保利地产盈利性指标表 64
表 11 2005-2009年保利地产经营效率指标表 65
表 12 2005-2009年保利地产偿债能力指标表 65
表 13 2005-2009保利地产年成长能力指标表 65
表 14 2005-2009年金融街盈利性指标表 67
表 15 2005-2009年金融街经营效率指标表 67
表 16 2005-2009年金融街偿债能力指标表 68
表 17 2005-2009金融街年成长能力指标表 68
表 18 2007-2009年我国宏观经济景气指数参照表 96
表 19 我国现行房地产税收制度一览表 107
表 20 商业地产投资潜力选取指标及因子分析结果表 136
表 21 35个大中城市商业地产投资潜力表 138
表 22 商业地产市场城市聚类结果表 139
表 23 城市商业地产市场特征表 139
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