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目 录
1 房地产金融概况 1
1.1 房地产金融概念以及内容 1
1.2 房地产金融的特征与作用 1
1.2.1 特征 1
1.2.2 作用 3
1.3 房地产金融市场分类 4
1.3.1按服务对象不同，分为房产金融市场和地产金融市场 4
1.3.2 按市场层次的不同，分为初级市场和二级市场 5
1.4 房地产企业融资渠道 6
1.4.1 房地产企业内部融资 7
1.4.2 房地产企业外部融资 8
1.5 房地产金融相关政策 9
1.5.1 银行信贷政策法规 9
1.5.2 上市融资政策法规 10
1.5.3 发行企业债券政策法规 11
1.5.4 房地产信托政策法规 11
1.5.5 国内REITS政策法规 12
1.5.6 其他相关融资政策法规 12
1.6 我国房地产金融的发展阶段 13
1.7 小结 14
2 房地产金融市场现状分析 15
2.1 房地产开发资金供求分析 15
2.1.1 资金需求分析 15
2.1.2 资金供给分析 17
2.2 房地产开发资金来源结构 18
2.3 房地产开发各阶段资金流 21
2.3.1 购买土地 21
2.3.2 取得“四证”并开工 22
2.3.3 预售 23
2.4 企业并购 24
2.5 小结 24
3 中国房地产企业融资模式分析 25
3.1 银行贷款 25
3.1.1 房地产开发信贷 25
3.1.2 个人住房信贷 27
3.2 上市融资 28
3.2.1 IPO上市 29
3.2.2 买壳上市 33
3.2.3 海外上市 36
3.2.4 结论 38
3.3 发行企业债券 39
3.3.1 现状分析 39
3.3.2 企业债券的优缺点 40
3.3.3 我国企业债券融资情况 41
3.3.4 案例分析 41
3.3.5 结论 42
3.4 房地产信托 42
3.4.1 现状分析 42
3.4.2 房地产信托的优缺点 44
3.4.3 房地产信托融资的主要方式 44
3.4.4 案例分析 45
3.5 房地产信托投资基金（REITS） 48
3.5.1 REITS的特征与类型 48
3.5.2 我国REITS的发展现状 49
3.5.3 我国REITS的曲线发展模式 51
3.5.4 案例分析 52
3.5.5 结论 56
3.6 其他融资方式 57
3.7 我国房地产企业融资方式的选择 58
3.7.1 不同开发阶段融资方式的选择 58
3.7.2 不同房地产开发项目融资方式分析 60
3.7.3 不同规模房地产企业融资方式分析 61
3.8 小结 62
4 国外房地产金融发展研究 63
4.1 国外REITS发展现状 63
4.2 美国REITS研究 64
4.2.1 现状探析 64
4.2.2 案例分析 69
4.3 亚太地区REITS概况研究 69
4.3.1 发展概况 70
4.3.2 新加坡REITS发展分析 70
4.3.3 澳大利亚REITS发展分析 76
4.3.4 香港REITS发展分析 79
4.4 REITS发展模式的比较分析 80
4.5 国外房地产金融发展的借鉴之处 83
4.6 小结 84
5 中国房地产金融发展趋势分析 86
5.1 REITS将成为主要趋势 86
5.1.1 发展REITS的建议 86
5.1.2 我国发展 REITs 的可行性 87
5.1.3 探索REITS发展模式 88
5.2 房地产信托市场前景广阔 90
5.3 商业银行仍是融资的主要平台 90
5.4 IPO异军突起 91
5.5 企业债券是重要融资渠道 91
5.6 国外金融机构与境外基金涌入 92
5.7 小结 92
6 当前形势下房地产企业融资策略分析 93
6.1 借道房地产信托，解决资金短缺 93
6.2 与国外产业投资基金合作 93
6.3 银行贷款或有松动 94
6.4 利用私募股权投资基金 94
6.5 房地产金融存在的问题及风险 96
6.5.1 信用风险 96
6.5.2 市场风险 96
6.5.3 转按揭贷款额度不断增加，风险凸现 96
6.5.4 假按揭带来道德风险 97
6.5.5 房价泡沫风险 97
6.5.6 融资渠道单一，新型融资方式亟待创新 97
6.6 小结 97
图目录
图 1：房地产企业融资方式说明 6
图 2：房地产企业融资方式一览 7
图 3：融资方式比较 7
图 4：股票融资的三种方式 8
图 5：历年来商业银行信贷政策变化 10
图 6：2006-2009年中国房地产开发量 15
图 7：2006-2009年中国商品房销售情况 16
图 8：2006-2009年中国房地产投资额变化 16
图 9：2006-2009个月商品房全国销售面积 17
图 10：2006-2009年商品房开发资金来源占比 19
图 11：2000-2009年房地产行业资金来源变化 19
图 12：2001-2009年房企利用国内贷款及同比增长（亿元） 20
图 13：开发商对自有资金的依赖度上升 20
图 14：房地产经济运行和资金流程图 21
图 15：2004-2009年全国土地出让金及占当年商品房销售额的比例 22
图 16：2007-2009年全国商品房累积开工面积与同比增速 23
图 17：2004-2009年房地产投资增速 26
图 18：2003-2010年主要商品房需求者数量 27
图 19：1999-2009年个人住房贷款和房地产开发贷款余额及增长 27
图 20：2009年中国房地产企业上市情况一览 29
图 21：2009年房地产信托资金运用方式构成图之产品数量 43
图 22：2009 年房地产信托资金运用方式构成图之发行规模 43
图 23：深国投-万科朗润园集合资金信托计划资金运作模式 47
图 24：丽水馨庭房产信托股权投资计划资金运作模式 48
图 25：美国REITS与其它上市股票年回报率比较 66
图 26：三种类型REITs在美国市场上所占的份额比重情况 67
图 27：美国REITS标准 68
图 28：新加坡REITS总市值 71
图 29：房地产投资基金结构 73
图 30：CMT信托框架结构图 75
图 31：REITS上市和IPO上市的比较分析： 78
图 32：美国REITS运作模式 80
图 33：新加坡REITS的运作模式 81
图 34：美国与亚洲国家REITs模式比较 82
图 35：我国信托形式的REITs产品结构 88
图 36：我国REITS产品结构一房地产公司管理型 89
图 37：封闭式产业基金模式 90
表目录
表 1：2007-2009年房地产企业国内贷款额度及同期增长比例 18
表 2：2009年5000家房地产企业期房预售统计 24
表 3：房地产开发完成投资额及同期增长率 25
表 4：2010年1-3月房地产开发资金来源结构对比分析 26
表 5：广宇集团2004～2009年重要财务指标 32
表 6：部分买壳上市房地产公司情况一览 34
表 7：1998年后部分海外上市的房地产企业名录 37
表 8：2009 年房地产信托资金运用统计情况表 43
表 9：国内房地产信托产品与美国REITS比较 45
表 10：房地产信托贷款计划 46
表 11：房地产信托股权投资模式计划 47
表 12：我国与国外成熟市场REITS产品特征比较 50
表 13：四个物业总收益情况（2005年12月划入REITS） 54
表 14：发行 REITs后的资产负债状况(单位:千港元) 54
表 15：不同开发阶段融资方式分析表 59
表 16：不同开发类型融资方式分析表 61
表 17：不同规模房地产企业融资方式分析表 62
表 18：不同类型REITs在不同时期内的表现 67
表 19：美国REITS市场的发展 67
表 20：新加坡REITS上市情况表 71
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