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目 录
1上海房地产行业发展概况 1
1.1上海房地产行业在国民经济中的地位 1
1.1.1上海/全国房地产增加值占GDP的比重对比 1
1.1.2上海房地产业投资额与固定资产投资总额对比 2
1.1.3上海人均居住面积变化 2
1.2上海房地产行业发展的五个阶段 3
2上海房地产行业发展现状 5
2.1投资规模 5
2.2销售情况 6
2.3租赁情况 8
2.4风险管理能力 9
2.5集中度 9
3上海土地市场供给分析 11
3.1上海市土地市场回顾 11
3.1.1土地出让幅数分析 11
3.1.2土地出让面积分析 11
3.1.3按物业用途分的土地供给分析 12
3.2 2009年上海市土地供给趋势 13
4上海市房地产金融分析 17
4.1上海市房地产企业资金来源 17
4.2房地产金融政策 17
4.3上海市房地产银行贷款紧缩 19
4.4上海房地产企业融资新动向 21
5上海市住宅市场 22
5.1上海住宅市场发展状况 22
5.1.1上海市住宅投资情况分析 22
5.1.2上海住宅的销售情况分析 23
5.1.3上海住宅的成交价格分析 24
5.1.4各区、县房地产供需情况对比分析 24
5.2上海住宅市场发展趋势分析 25
5.2.1十一五期间供给大于需求 25
5.2.2保障性住房开发力度加大 27
5.2.3上海高档住宅市场投资价值凸现 27
6上海市办公楼市场 30
6.1上海办公楼市场发展状况 30
6.1.1上海办公楼预售情况分析 30
6.1.2上海办公楼成交情况分析 30
6.1.3上海办公楼出租情况分析 31
6.1.4各区、县办公楼供需情况对比分析 32
6.2上海办公楼发展市场趋势分析 33
6.2.1上海甲级办公楼投资前景看好 33
6.2.2上海办公楼呈现郊区化趋势 35
7上海市商业地产市场 37
7.1上海商业地产发展状况 37
7.1.1上海市商业地产预售情况分析 37
7.1.2上海商业地产成交情况分析 38
7.1.3上海商业地产出租情况分析 39
7.1.4各区、县商业营业用房供需情况对比分析 39
7.2上海商业地产发展趋势分析 40
7.2.1注重商业地产的改造升级 40
7.2.2新建项目逐步向郊区扩散 41
7.2.3轨道商业地产前景看好 41
8企业特征 43
8.1 企业分布特征 43
8.1.1 企业规模分布 43
8.1.2 按经济类型分布的房地产开发企业从业人员 45
8.1.3本文选择的重点企业 45
8.2本地以住宅开发为主的企业 46
8.2.1上海绿地建设集团 46
8.2.1.1公司简介 46
8.2.1.2经营状况 46
8.2.1.3发展规划 47
8.2.2 上海新黄浦置业股份有限公司 49
8.2.2.1公司简介 49
8.2.2.2主要作品 49
8.2.2.3财务分析 50
8.2.2.4战略目标 52
8.3本地开发区建设型企业 52
8.3.1上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 53
8.3.1.1公司简介 53
8.3.1.2发展历程 54
8.3.1.3财务分析 54
8.3.1.4公司预测 56
8.3.2 上海张江高科技园区开发股份有限公司 56
8.3.2.1公司简介 56
8.3.2.2财务分析 56
8.3.3上海外高桥保税区开发股份有限公司 58
8.3.3.1公司简介 58
8.3.3.2经营状况 58
8.4港澳台及外资企业 59
8.4.1和记黄埔 59
8.4.1.1公司简介 59
8.4.1.2经营状况 60
9竞争环境 63
9.1竞争格局 63
9.2进入壁垒 64
9.3供应商议价能力 64
9.4客户议价能力 64
10上海市房地产行业发展环境分析 65
10.1上海市经济与社会发展概况 65
10.1.1综合分析 65
10.1.2城市建设分析 65
10.2产业政策 66
10.2.1市场整治政策 66
10.2.2住宅保障政策 67
10.2.3房地产税收政策 68
10.2.4外资利用政策 70
11上海市房地产行业预测 72
11.1在国民经济中地位下降 72
11.2需求预测 72
11.3供给预测 73
11.4价格预测 74
11.5行业发展及风险分析 76
图目录
图 1 2000-2009年上海房地产业增加值及其占市生产总值的比重 1
图 2 1987-2009上海房地产投资额及其占固定资产投资总额的比重 2
图 3 1979-2009年上海市人均居住面积 3
图 4 1985-2009上海房屋施工面积及其增长率 3
图 5 1985-2009年上海房地产施工面积、竣工面积及其增长率 5
图 6 2005-2009年按产品分的投资额比重 5
图 7 2006-2009年各月上海房地产开发投资额累计值 6
图 8 2804-2009年上海商品房销售面积、销售额及其增长率 6
图 9 2001-2009年上海商品房销售价格及其增长率 7
图 10 2009年按产品分的商品房销售面积 8
图 11 2004-2009年上海房屋出租面积及增幅 8
图 12 2009年按产品类型分的出租面积 9
图 13 2005-2009年上海土地出让副数 11
图 14 2005-2009年土地出让面积及其增长率 11
图 15 2005-2009年按物业用途分的土地可建面积比例 12
图 16 2009年安物业用途分的出让土地可建面积 12
图 17 1985-2009上海房屋建筑面积竣工率 13
图 18 1995-2009上海住宅用地开发情况 14
图 19 2009年上海房地产开发资金来源构成情况 17
图 20 2005-2009年上海个人住房贷款、个人贷款总额及其比例 19
图 21 1979-2009上海住宅投资额 22
图 22 1979-2009上海住宅竣工建筑面积 23
图 23 2004-2009年住宅销售面积及销售额 23
图 24 2004-2009年上海商品住宅价格及其增长率 24
图 25 2009年上海各区县房地产竣工面积与实销面积对比分析 25
图 26 2004-2009年高档住宅、中低端住宅销售面积及其增长率 28
图 27 2002-2009上海办公楼预售面积及其增长率 30
图 28 2001-2009上海办公楼成交面积及其与预售面积的比例 30
图 29 2004-2009年办公楼销售价格及其增长率 31
图 30 2004-2009年办公楼出租面积及其增长率 31
图 31 2004-2009年办公楼租赁价格指数及其增幅 32
图 32 2009年各区、县预售面积、成交面积及其比率 33
图 33 2000-2009年上海甲级写字楼供应、吸纳及空置率 33
图 34 2005-2009年各季度上海甲级办公楼租金走势 34
图 35 2003-2009年商业营业用房预售面积及其增长率 37
图 36 2003-2009年商业地产成交面积及其与预售面积的比例 38
图 37 2004-2009年商业营业用房均价及其增幅 38
图 38 2004-2009年商业营业用房出租面积及其增长率 39
图 39 2004-2009年商业营业用房租赁价格指数及增长率 39
图 40 2006年各区县商业营业用房预售面积、成交面积及其比率 40
图 41 2009年上海按资质分的房地产开发企业 43
图 42 2009年按经济类型分的上海房地产开发企业从业人员 45
表目录
表 1 2009年上海房产上市公司销售收入 10
表 2 房地产开发企业资质的主要划分标准 43
表 3 2009年上海一级房地产开发企业名录及地址 44
表 4 本文选取的重点企业 46
表 5 2009年陆家嘴主营业务收入构成 54
表 6 陆家嘴成长能力 54
表 7 陆家嘴盈利能力 55
表 8 陆家嘴偿债能力 55
表 9 陆家嘴经营能力 55
表 10 2009年张江高科主营业务构成 57
表 11张江高科成长能力 57
表 12 张江高科盈利能力 57
表 13 张江高科偿债能力 57
表 14 张江高科经营能力 58
表 15 2009年新黄埔主营业务构成 51
表 16 新黄埔成长能力 51
表 17 新黄埔盈利能力 51
表 18 新黄埔偿债能力 51
表 19 新黄埔经营能力 52
表 20 2009年外高桥主营业务构成 59
表 21 2009年和记黄埔主营业务构成 60
表 22 国家和上海房地产调控政策措施内容及其对房价影响评估 75
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