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图 表………………………………………………………………………………………...…….4
第一章 2009年前3季度房地产行业总体运行状况…………………………..............................6
一、房地产开发投资完成情况............... ………………………...…………….......................... 6
二、资金情况........................................ ………………………...……………………................. 8
三、土地购置及土地完成开发情况.............. ………………………...…………........................9
（一）土地购置面积.............................. ………………………...………………................... 9
（二）土地开发面积................................. ………………………...…………….................. 10
四、建设情况................................... ………………………...…………………….................... 11
五、销售情况................................... ………………………...…………………….................... 12
（一）商品房销售情况............................... ………………………...……………................ 12
（二）商品住宅销售情况................................... ………………………...…………............ 14
第二章 国房景气指数及70个大中城市房价情况.............………………………….................15
一、2009年9月份国房景气指数情况................... ………………………...………............... 15
二、2009年9月份70个大中城市房价情况...... ………………………...….......................... 15
（一）新建住房销售价格同比上涨2.7% ................ ………………………...…................. 15
（二）二手住房销售价格同比上涨3.8% ..................... ………………………...…............ 16
（三）新建非住宅销售价格同比上涨1.9% .................. ………………………...…........... 16
第三章 2009年前三季度房地产市场运行特点分析..........………………………….................17
一、政策效果渐显，住房需求集中释放.................. ………………………...……….............. 17
二、房价触底反弹，普涨局面基本形成.................... ………………………...………............ 19
三、行业融资门槛降低，开发商资金压力缓解........ ………………………...……................. 20
四、企业家信心有所回升，投资增速逐月加快................ ………………………...……......... 22
第四章 2009前三季度房地产市场运行存在的问题..............………………………….............23
一、房价高涨超出经济基本面的支撑，市场持续回升面临考验.………………………........ 23
二、流动性过剩下的楼市繁荣恐难持久，市场波动的可能性加大.... …………………....... 23
三、先行指标持续负增长，市场后续供应量不足...... ………………………..…................... 24
四、保障性住房供给不足，退出机制不完善........... ………………………...……................. 25
第五章 2009年前3季度房地产行业政策综述..............……………………………..................26
一、保障性"安居工程"建设相关政策.........................………………………………….......... 26
二、城市房地产税制内外统一和房地产企业所得税税收新政.........………………………...27
（一）房产税制内外统一不会造成房价波动...................…………………………….........27
（二）"新31 号"文件有利于缓解房地产开发企业资金压力.....……………………........ 28
三、扩展房地产企业融资渠道政策.................…………………………………….................. 29
（一）房地产投资信托基金有望试点............…………………………………................... 29
（二）并购贷款成为大型房地产企业融资新渠道.....……………………………...............30
四、下调资本金比例...................................……………………………………………............ 31
五、研究开征物业税....................................……………………………………………........... 32
六、加快廉租住房建设..........................……………………………………………................. 33
七、出台土地问责制度..............................……………………………………………..............35
八、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段........ ……………………….......... 36
九、"二套房贷"政策收紧有利于抑制投资性需求.... ………………………...….................. 39
十、保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点...... ……………………….................... 40
十一、保险资金"开闸"投资楼市对行业的影响有限.......………………………...…............ 42
第六章 未来房地产市场调控重点与政策导向........................…………………………….......44
一、适度控制房地产信贷规模，在贷款政策上有保有压...... ……………………….............. 44
二、鼓励国有房企加快房地产开发建设，扩大有效供应.......... ……………………….......... 45
三、择机开征物业税，稳定房价................. ……………………….……………..................... 45
四、完善住房保障体系，禁止保障性住房进入市场交易........... ………………………..........46
五、加快融资模式多元化步伐，弱化房地产对银行贷款的依赖度……………………........46
六、加强信息体系建设，引导房地产理性开发和消费.................………………………........ 47
七、建立科学的住房消费模式，提倡"租、购并举" ...........…………………………...... 48
图 表
图表 1 2009年1～9月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况................. 1
图表 2 2009年1～9月各地区房地产开发投资状况.................................................. 1
图表 3 2009年1～9月房地产开发投资总额增速超过30%的地区.......................... 2
图表 4 2009年1～9月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况............. 2
图表 5 2009年1～9月各地区住宅房地产开发投资状况.......................................... 2
图表 6 2009年1～9月房地产开发投资比重情况...................................................... 3
图表 7 2009年1～9月经济适用房占商品住宅比重.................................................. 3
图表 8 2009年1～9月全国房地产开发到位资金情况.............................................. 3
图表 9 2009年1～9月资金来源情况........................................................................... 4
图表 10 2009年1～9月全国土地购置情况................................................................... 4
图表 11 2009年1～9月购置土地面积增速下降超过30%的地区.............................. 5
图表 12 2009年1～9月全国开发土地情况................................................................... 5
图表 13 2009年1～9月完成开发土地面积增速超过30%的地区.............................. 5
图表 14 2009年1～9月完成开发土地面积增速下降超过30%的地区...................... 6
图表 15 2009年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况..... 6
图表 16 2009年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况. 6
图表 17 2009年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况..... 7
图表 18 2009年1～9月各类型商品房销售面积........................................................... 7
图表 19 2009年1～9月商品房销售面积增速超过50%的地区.................................. 8
图表 20 2009年1～9月销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区............. 8
图表 21 2009年1～9月各类型商品房销售额............................................................... 8
图表 22 2009年1～9月商品住宅销售面积增幅超过50%的地区.............................. 9
图表 23 2009年1～9月商品住宅销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区........ 9
图表 24 2009年1～9月商品住宅销售额增幅超过50%的地区................................ 10
图表 25 2008年以来各地区商品房销售面积累计增速............................................ 12
图表 26 2008年以来各月度房屋销售价格指数情况................................................ 13
图表 27 2009年1～9月各月度部分一线城市新建商品住宅销售价格情况........... 14
图表 28 2008年以来各月度70个大中城市房屋销售同比价格指数........................ 14
图表 29 2005年以来各月度房地产开发企业资金来源增速.................................... 15
图表 30 2008年以来各月度房地产开发投资资金来源情况.................................... 15
图表 31 2008年以来各月度土地购置和新开工面积累计增速................................ 18
报告简介
前 言
本报告旨在为有意投资房地产行业的投资者服务，报告对房地产行业2009年前三季度的运行情况进行了详尽的描述和分析。本报告完成于2009年11月，共3万多字，50多页，31个图表，分六章。报告的主要观点有：
2009 年以来，房地产开发投资增速逐月回升。1～9 月份，房地产开发完成投资25050.4 亿元，同比增长17.7%，增速较1～8 月份提高3 个百分点。与同期固定资产投资增幅（33.3%）相比，低15.6 个百分点，占同期固定资产投资的比重为18.8%。
2009 年二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，大大超过市场预期，销售额显著增长。1～9 月，全国商品房销售面积58371.02 万平方米，同比增长44.8%，该增速已超过2005～2008年的同期水平。销售额的涨幅更大，1～9 月商品房销售总额达27531.89 亿元，同比增长73.4%，其中，商品住宅销售额24267.56 亿元，同比增长78.2%。在住房需求集中释放、房地产交易市场快速回暖的刺激下，房价触底反弹，涨幅逐月加快。到2009 年8 月份，70 个大中城市房屋销售价格环比全部实现了正增长，楼市普涨局面基本形成。
不过，在2008 年房地产市场调整尚未到位的情况下，房价高涨超出经济基本面的支撑，市场持续回升面临考验。2009 年以来我国信贷投放迅猛释放，流动性过剩下的楼市繁荣恐难持久，市场波动的可能性加大。此外，作为房地产发展先行条件的土地购置面积和开发面积持续负增长，新开工量严重不足，市场后续供应量面临不足。
在2009 年销售回暖、政策支持等正面因素的带动下，预计2010 年房地产开发投资增速有望超过20%。不过，由于世界经济走势仍不明朗、我国经济整体还处于恢复期、各地相继收紧二套房贷款政策等因素的影响，前期房地产市场量价齐升的热销局面难以长久维持，预计2010 年房地产市场波动和房价反复的可能性较大。未来房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行。
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