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图 表………………………………………………………………………………………...…….8
第一章 行业概述...................................…………………………………………………...........12
一、房地产业的定义及报告的研究范围..................………………………………………......12
二、房地产业发展的特征及主要影响因素.............. .............................................……............13
（一）房地产业发展的特征................................. .............................................……….........13
（二）影响房地产业发展的主要因素..................……..........................................................14
三、房地产业在国民经济中的地位与作用..........………..........................................................15
（一）房地产业在国民经济发展中的支柱地位........…................…....................................16
（二）房地产业在国民经济发展中的拉动作用..............……………………………..........16
四、2008年房地产市场整体情况.................…………………………………………..............19
（一）从2007年的投资偏热转向2008年的市场调整..............………………………......19
（二）2008年商品房销售量理性回归，自住型需求相对平稳......……………………......21
五、2008年房地产市场热点问题...............…………………………………………................22
（一）开发商资金链紧张，市场资金缺口大...........………………………………..............22
（二）流拍、退地频现，地方政府"土地财政"模式有待改进……………………..........23
（三）房价下挫，退房纠纷时有发生.................. .............................................…................23
六、2009年房地产走势分析.................... .............................................…………….................23
（一）房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性........……………………….........23
（二）开发投资增幅将进一步下降，融资手段亟需多元化....……………………….........24
（三）以首次购房和改善型购房为主的自住型购房将稳定增长.......…………………….25
（四）房地产市场宏观调控手段更加灵活审慎..................……………………………......25
第二章 行业发展环境....................................…………………………………...…………….....26
一、宏观环境分析.................................. .............................................……………………........26
（一）国际金融危机冲击中国实体经济，波及房地产市场.....………………………........26
（二）资本市场低迷，房地产企业资金紧张.......................................................................27
（三）下半年宏观调控导向的转变，适度缓解了企业压力.......………………………......28
（四）保障性住房成为房地产市场焦点.............. ..........…..............................….................28
二、行业政策法规环境分析..................... .............................................……………................29
（一）行业监管体制..................................... .............................................…………............29
（二）行业法规政策.............................. .............................................…………....................31
（三）2008年房地产相关政策评述......................... .............................................…...........32
（四）2008年房地产政策效果评测..................... .............................................…...............37
（五）2009年房地产政策预测................... .............................................……......................38
第三章 房地产市场供给..............................………………………………………………..........41
一、土地市场运行状况.............................. .............................................………………............41
（一）土地开发、投资及购置情况........................ .............................................……...........41
（二）土地市场存在的问题................... .............................................……….......................42
二、房地产开发.......................……………………....................................................................43
（一）房地产开发规模与开工、竣工情况................. ...........................................................43
（二）城镇住宅建设情况................................ .......................................….......…….............44
（三）经济适用住房建设情况.......................... .......................................….....…….............45
（四）廉租房建设情况.............................. .............................................…………................46
三、房地产租赁市场运行情况....................... .............................................……………...........46
（一）房地产租赁的定义................................ .............................................………..............46
（二）当前房地产租赁市场存在的主要问题..............……………………………..............46
（三）房地产租赁市场发展趋势............................. .............................................…….........48
四、房地产市场供给结构...................... .............................................………………................48
（一）区域结构................................. .............................................…………….....................48
（二）物业类型结构................................. .............................................………….................50
五、房地产市场供给预测............................……………….......................................................53
（一）影响房地产市场供给的主要因素.........……...............................................................53
（二）2008～2012年住宅供给发展趋势和预测.....…..........................................................54
第四章房地产市场需求...............................………………………………………………….......57
一、2008年房地产市场需求状况...................……………........................................................57
（一）需求总量.........................................……………….......................................................57
（二）需求结构............................................. .............................................…………….........58
（三）需求特征分析................................. .............................................………….................60
二、房地产市场需求预测........................ .............................................………………..............61
（一）影响房地产需求的主要因素...............……….............................................................61
（二）房地产需求2009～2013年商品房市场需求发展趋势预测.………………….........62
第五章房地产市场供需平衡及价格走势.............………………………………………............64
一、房地产市场供需平衡分析..........……………….................................................................64
（一）2008年一、二、三级房地产市场供求平衡状况......……............................................64
（二）不同类型房地产市场供求平衡状况.......……............................................................67
（三）房地产市场供求矛盾分析.........................……….......................................................70
（四）供求平衡发展趋势及预测......................... .............................................…….............71
二、房地产市场价格及走势判断............. .............................................………….....................73
（一）2008年房地产销售价格水平和特点........….............................................…..............73
（二）房地产价格形成机制................................ .............................................………..........75
（三）主要城市房地产价格波动态势.......... .............................................…........................76
（四）房地产价格走势及市场发展预测............ ...................................................................80
第六章房地产投融资分析.............................……………………...…………………………......82
一、投资规模及结构................................. .............................................…………………........82
（一）投资总量及增长................................... .............................................…………..........82
（二）投资的区域结构............................. .............................................………….................83
（三）投资的物业类型结构...................... .............................................………....................85
二、房地产融资分析.................................... .............................................…………………......86
（一）房地产业融资规模及增长.................…….............................................…..................86
（二）房地产融资渠道................................... .............................................…………...........87
（三）房地产融资存在的问题........................... .............................................……...............89
三、个人购房贷款发展状况及存在的问题..........……….........................................................90
（一）商业性住房贷款发展状况......................... .............................................…….............90
（二）住房公积金贷款发展状况........................ .............................................……..............91
四、行业投融资矛盾分析............................. .............................................……………….........92
五、房地产业投资前景预测........................ .............................................……………..............93
（一）房地产业整体发展前景..................... .............................................…….....................93
（二）房地产投资发展趋势及预测..... .............................................….................................93
六、投资建议................................. .............................................…………………….................94
（一）主要投资机会及投资建议................…….............................................…...................94
（二）投资风险提示.........................……………...................................................................94
第七章 重点城市房地产市场发展状况............………………………………………..............96
一、北京...................................... .............................................………………………...............96
（一）政策环境............................................. .............................................……………........96
（二）保障性住房发展状况............................. .............................................……….............97
（三）市场供给............................................. .............................................…………….........98
（四）房地产市场销售情况............................. .............................................……...............101
（五）市场供需平衡及价格走势.................... .............................................…....................102
（六）房地产市场发展趋势................ .............................................……............................104
二、上海...................................... .............................................………………………..............105
（一）政策环境.................................... .............................................……………...............105
（二）保障性住房发展状况............................ .............................................……................105
（三）市场供给..............................................……………....................................................106
（四）房地产市场销售情况............................. .............................................………...........109
（五）市场供需平衡及价格走势.................. .............................................……..................110
（六）房地产市场发展趋势.......................... .............................................………..............111
三、广州........................................ .............................................………………………............112
（一）政策环境............................................. ............................................……………........112
（二）保障性住房发展状况........................ .............................................………................112
（三）市场供给......................................... .............................................……………...........113
（四）房地产市场销售情况...................... .............................................………..................115
（五）市场供需平衡及价格走势..................... .............................................……...............116
（六）房地产市场发展趋势................ .............................................………........................117
四、重庆......................................... .............................................………………………...........118
（一）政策环境........................................ .............................................……………............118
（二）保障性住房发展状况....................... ............................................ ……….................119
（三）市场供给........................................ .........................................………………............119
（四）房地产市场销售情况............................. .............................................………...........123
（五）市场供需平衡及价格走势..................... .............................................……...............124
（六）房地产市场发展趋势...................... .............................................………..................125
五、杭州........................................... .............................................……………………….........126
（一）政策环境........................................ .............................................……………...........126
（二）保障性住房发展状况.....................……………………………………….................127
（三）市场供给....................................……………………………………………..............128
（四）房地产市场销售情况.............. .............................................………..........................129
（五）市场供需平衡及价格走势................... .............................................…….................129
（六）房地产市场发展趋势...................... .............................................………..................130
六、成都.......................................... .............................................………………………..........130
（一）政策环境........................................... .............................................…………….........130
（二）保障性住房发展状况..................... .............................................………...................131
（三）市场供给............................................... .............................................…………….....131
（四）房地产市场销售情况.........................…................................................…….............133
（五）市场供需平衡及价格走势............... .............................................…….....................133
（六）房地产市场发展趋势................. .............................................……….......................135
七、深圳........................................... .............................................……………………….........136
（一）政策环境................................... .............................................…………….................136
（二）保障性住房发展状况............................. .............................................………...........136
（三）市场供给...........................................……………..............................................….....137
（四）房地产市场销售情况............................………..........................................................140
（五）市场供需平衡及价格走势..................... .............................................……...............141
（六）房地产市场发展趋势......................... .............................................………...............143
第八章 房地产业及主要企业的运营状况.....……………………………………..................144
一、行业运营绩效..................................……………………....................................................144
二、重点房地产企业经营状况.............. .............................................……………..................145
（一）万科........................................………………...............................................…...........145
（二）保利地产....................................……………................................................…..........148
（三）招商地产.............................………..............................................………...................150
（四）北辰实业....................................………….............................................…….............153
（五）泛海建设........................................ .............................................……………............155
图 表
表1：房地产业分类标准..............................................................................................................1
表2：房地产业发展周期的阶段性特征......................................................................................2
表3：2008年部分房地产上市企业发行公司债情况.................................................................14
表4：2008年房地产政策一览....................................................................................................22
表5：2003～2008年土地开发情况............................................................................................31
表6：2003～2008年度土地购置情况........................................................................................32
表7：2003～2008年度城镇固定资产投资、房地产开发投资情况.........................................33
表8：2003～2008年房地产开发施工面积、竣工面积及本年新开工面积情况.....................34
表9：2003～2008年度城镇住宅建设情况................................................................................34
表10：2008年按区域划分城镇住宅建设情况..........................................................................35
表11：2003～2008年度经济适用住房建设情况.......................................................................35
表12：2003～2008年商品房按区域划分施工情况...................................................................39
表13：2003～2008年商品房按区域划分新开工情况...............................................................39
表14：2003～2008年商品房按区域划分竣工情况...................................................................40
表15：2003～2008年商品房按物业类型划分施工面积情况...................................................41
表16：2003～2008年商品房按物业类型划分新开工情况.......................................................41
表17：2003～2008年商品房按物业类型划分竣工情况...........................................................42
表18：2004～2008年商品房销售情况......................................................................................48
表19：2004～2008年商品房按物业类型划分销售面积...........................................................48
表20：2004～2008年商品房按物业类型划分销售额...............................................................49
表21：2004～2008年商品房按区域划分销售面积...................................................................49
表22：2004～2008年商品房按区域划分销售额.......................................................................50
表23：2004～2008年商品住宅竣工和销售面积及增速...........................................................57
表24：2004～2008年办公楼竣工和销售面积及增长...............................................................58
表25：2004～2008年商业营业用房竣工和销售面积及增速情况...........................................59
表26：2008年1～12月商品房销售价格增幅超过10%的地区.................................................63
表27：2008年1～12月商品房销售价格下降的地区.................................................................63
表28：2008年1～4季度全国房地产价格涨幅情况...................................................................64
表29：2008年房地产开发投资完成情况..................................................................................75
表30：2008年房地产业资金来源情况......................................................................................78
表31：2008年1～11月北京市保障性住房供销情况.................................................................87
表32：2008年月度上海市累计商品房新开工、施工、竣工面积...........................................98
表33：2008年月度成都市累计固定资产投资总额和房地产投资额.....................................123
表34：2008年月度深圳市二级住宅市场供应结构情况.........................................................130
图1：1998～2008年房地产开发投资额及其占国内生产总值比重...........................................6
图2：1998～2008年GDP、全社会固定资产投资额和房地产开发投资额及增长...................7
图3：1998～2008年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重...........................................8
图4：1998～2008年房地产开发投资占国内生产总值比重.......................................................8
图5：1998～2008年房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率.......................................9
图6：2008年全国房地产开发投资走势....................................................................................10
图7：2008年全国房地产施工面积、竣工面积增长情况.........................................................11
图8：2008年全国70个大中城市房屋销售价格指数.................................................................12
图9：2004～2008年国内生产总值及增长................................................................................17
图10：2008年我国宏观经济景气指数......................................................................................17
图11：我国房地产业行政管理机构关系..................................................................................20
图12：2008年按物业类型分商品房竣工面积占比...................................................................42
图13：2008年土地购置面积与开发面积情况..........................................................................55
图14：2008年商品房施工面积与竣工面积情况.......................................................................56
图15：2008年商品房销售面积及增长......................................................................................56
图16：2008年商品住宅竣工和销售面积情况..........................................................................58
图17：2008年办公楼竣工和销售面积情况..............................................................................59
图18：2008年商业营业用房竣工和销售面积情况...................................................................60
图19：2008年1～12月全国70个大中城市房屋销售价格指数.................................................64
图20：2003～2008年北京房地产价格指数..............................................................................67
图21：2003～2008年上海房地产价格指数..............................................................................67
图22：2003～2008年广州房地产价格指数..............................................................................68
图23：2003～2008年深圳房地产价格指数..............................................................................68
图24：2003～2008年杭州房地产价格指数..............................................................................69
图25：2003～2008年重庆房地产价格指数..............................................................................69
图26：2003～2008年成都房地产价格指数..............................................................................70
图27：2008年各月全国固定资产投资完成额及房地产投资完成额及增长...........................72
图28：2008年各月全国房地产开发景气指数..........................................................................73
图29：2004～2008年各地区房地产投资状况..........................................................................74
图30：2008年各月东、中、西部房地产开发投资完成额及增长...........................................74
图31：2008年各省市房地产开发投资累计完成额...................................................................75
图32：2008年各月房地产开发物业结构累计投资及增长.......................................................76
图33：2008年房地产业融资情况..............................................................................................77
图34：2008年房地产业资金来源增速情况..............................................................................79
图35：2008年房地产开发资金到位情况..................................................................................79
图36：2007年～2009年6月房地产开发综合景气指数.............................................................83
图37：2008年月度北京市累计房地产开发投资额...................................................................89
图38：2008年月度北京市累计商品房施工及新开工面积.......................................................90
图39：2008年月度北京市累计商品房竣工面积.......................................................................90
图40：2008年月度北京市累计商品房销售面积.......................................................................91
图41：2008年月度北京市累计商品现房、期房销售面积.......................................................92
图42：2008年月度北京市房屋销售价格指数走势...................................................................93
图43：2008年月度北京市新建商品房与二手房价格指数走势...............................................93
图44：2008年1～4季度上海市土地交易价格指数走势...........................................................97
图45：2008年月度上海市累计固定资产投资总额和房地产投资额.......................................97
图46：2008年月度上海市累计住宅开发面积增速...................................................................99
图47：2008年月度上海市累计商品房销售面积.....................................................................100
图48：2008年月度上海市累计商品房销售额........................................................................100
图49：2008年1～4季度上海市房屋价格指数走势.................................................................101
图50：2008年1～4季度广州市累计固定资产投资总额和房地产投资额.............................104
图51：2008年月度广州市累计商品房施工面积.....................................................................104
图52：2008年月度广州市累计商品房竣工面积.....................................................................105
图53：2008年1～4季度广州市累计商品房销售面积.............................................................105
图54：2008年月度广州市房屋销售价格指数走势.................................................................106
图55：2008年1～4季度广州市房屋租赁价格指数走势.........................................................107
图56：2008年1～4季度重庆市土地交易价格指数走势.........................................................110
图57：2008年月度重庆市累计房地产投资额........................................................................111
图58：2008年月度重庆市累计商品房施工面积.....................................................................112
图59：2008年月度重庆市累计商品房竣工面积.....................................................................113
图60：2008年月度重庆市累计商品房销售面积.....................................................................114
图61：2008年月度重庆市累计商品房销售额........................................................................114
图62：2008年1～4季度重庆市房屋价格指数走势.................................................................115
图63：2008年1～4季度杭州市土地交易价格指数走势.........................................................118
图64：2008年1～4季度杭州市房屋价格指数走势.................................................................119
图65：2008年1～4季度成都市土地交易价格指数走势.........................................................122
图66：2008年月度成都市累计房地产投资额........................................................................122
图67：2008年1～4季度成都市房屋价格指数走势.................................................................124
图68：2008年月度深圳市累计固定资产投资总额和房地产投资额.....................................128
图69：2008年月度深圳市累计商品房施工面积.....................................................................129
图70：2008年月度深圳市累计商品房累计竣工面积.............................................................129
图71：2008年月度深圳市累计商品房销售面积.....................................................................131
图72：2008年月度深圳市房屋销售价格指数走势.................................................................132
图73：2008年1～4季度深圳市房屋租赁价格指数走势.........................................................133
报告简介
前 言
本报告旨在为有意投资房地产行业的投资者服务，报告对房地产行业2008年运行情况进行了详尽的描述和分析，并对2009年行业运行情况进行了预测。本报告完成于2009年8月，共10多万字，100多页，107个图表，分八章。报告的主要观点有：
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，整体上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，整体上保持了中国经济的平稳发展，为保持房地产市场的健康稳定发展，中央及各级政府出台了一系列宏观调控政策。
随着一系列宏观调控措施的继续推出以及保障性住房政策的完善和落实，开发商对市场信心的逐渐恢复，部分地区房地产市场供应紧张的状况将逐步得到缓解；同时，随着住宅产业化的大力推进，我国房地产市场的开发将更加注重土地利用效率。伴随着环境承载压力的不断增大，节能环保型产品将成为政策趋势导向。
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