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图 表5
第一章 商业地产行业相关概念及特性 .......................................... 1
1.1 房地产业的定义及分类...............................................................................................1
1.1.1 房地产定义............................................................................................................1
1.1.2 商业地产定义........................................................................................................1
1.1.3 房地产的分类........................................................................................................2
1.1.4 房地产业主要涵盖的领域....................................................................................3
1.2 房地产市场的基本概念...............................................................................................3
1.2.1 房地产市场的组成部分........................................................................................3
1.2.2 房地产行业对经济和生活的影响........................................................................4
1.2.3 中国房地产市场的特点........................................................................................6
1.2.4 房地产行业管理的职责........................................................................................9
1.3 房地产市场分析的内容和特点.................................................................................11
1.3.1 房地产市场分析的层次......................................................................................11
1.3.2 房地产市场分析的内容......................................................................................12
1.3.3 房地产市场分析的特点......................................................................................12
1.3.4 提高房地产市场分析有效性的途径..................................................................13
第二章房地产行业发展概况......................................................... 15
2.1 中国房地产行业概述.................................................................................................15
2.1.1 中国房地产行业的发展历程..............................................................................15
2.1.2 中国房地产行业的特征分析..............................................................................15
2.1.3 中国房地产业在国民经济中的地位..................................................................17
2.1.4 从宏观经济角度看中国房地产业......................................................................17
2.2 2005-2007 年中国房地产景气指数分析....................................................................20
2.2.1 2005 年中国房地产景气指数分析......................................................................20
2.2.2 2006 年中国房地产景气指数分析......................................................................21
2.2.3 2007 年中国房地产景气指数分析......................................................................22
2.3 2006 年中国房地产市场发展回顾.............................................................................23
2.3.1 2006 年全国房地产发展形势分析......................................................................23
2.3.2 2006 年中国房地产开发主要特点......................................................................35
2.3.3 2006 年国内房地产开发分析..............................................................................36
2.3.4 2006 年底中国房价涨幅下降..............................................................................37
2.4 2007 年中国房地产市场分析.....................................................................................38
2.4.1 2007 年国内房地产市场特点分析......................................................................38
2.4.2 2007 年中国房地产调控措施分析......................................................................39
2.4.3 2007 年中国房地产市场现状..............................................................................41
2.4.4 2007 年中国重点地区房地产市场概况..............................................................44
2.4.5 2007 年中国房地产投资情况分析......................................................................46
2.5 2008-2009 年4 月中国房地产市场状况....................................................................47
2.5.1 2008 年房地产市场运行数据分析......................................................................47
2.5.2 2008 年房地产市场的运行特点分析..................................................................49
2.5.3 2009 年1-3 月房地产市场运行数据分析...........................................................50
2.5.4 2009 年1-4 月全国房地产市场运行状况...........................................................58
2.6 中国房地产行业面临的挑战.....................................................................................61
2.6.1 中国房地产行业三大弊端..................................................................................61
2.6.2 中国房地产发展面临的四个挑战......................................................................61
2.6.3 当前中国房地产市场的新问题..........................................................................63
2.6.4 中国房地产品牌缺乏影响力..............................................................................64
2.7 中国房地产行业发展策略分析.................................................................................65
2.7.1 促进房地产业健康发展的建议..........................................................................65
2.7.2 中国房地产行业主要对策分析..........................................................................66
2.7.3 改善房地产业调控问题的建议..........................................................................68
2.7.4 克服房地产困难的对策分析..............................................................................70
2.7.5 房地产企业集团发展的对策与思路..................................................................71
第三章中国房地产行业需求分析................................................. 75
3.1 中国的人口现状.........................................................................................................75
3.1.1 人口规模及其变化..............................................................................................75
3.1.2 人口结构..............................................................................................................76
3.1.3 人口地区分布及密度..........................................................................................78
3.1.4 人口素质状况......................................................................................................79
3.2 房产市场需求现状分析.............................................................................................79
3.2.1 房地产不同的需求差异......................................................................................79
3.2.2 中国房地产市场需求现状透析..........................................................................83
3.2.3 房价上涨折射供需矛盾......................................................................................88
3.3 影响房地产消费需求的因素.....................................................................................90
3.3.1 GDP 增长..............................................................................................................90
3.3.2 固定资产投资增长..............................................................................................91
3.3.3 社会消费品零售总额增长..................................................................................94
3.3.4 居民消费价格上涨..............................................................................................95
第四章中国商业地产现状分析..................................................... 98
4.1 中国商业地产发展概述.............................................................................................98
4.1.1 2000-2007 年我国商业地产发展概况.................................................................98
4.1.2 影响中国商业地产发展的相关因素................................................................100
4.1.3 我国商业地产行业发展的政策环境................................................................106
4.1.4 金融危机下中国商业地产方兴未艾................................................................109
4.1.5 中国商业地产已进入新规则时代....................................................................112
4.2 2008-2009 年中国商业地产发展现状......................................................................112
4.2.1 2008 年中国商业地产市场运行综述................................................................112
4.2.2 2008 年中国商业地产细分市场透析................................................................115
4.2.3 2008 年商业地产发展特点及2009 年利好因素..............................................118
4.2.4 2009 年中国商业地产市场发展的动力............................................................121
4.2.5 2009 年第一季度商业地产市场运行态势........................................................123
4.3 中国“地产+商业”运营模式探讨.........................................................................125
4.3.1 “地产+商业”运营模式的优劣分析..............................................................125
4.3.2 “地产+商业”运营模式的典型案例..............................................................126
4.3.3 “地产+商业”运营模式产生竞争优势的机理..............................................127
4.4 中国商业地产经营策略的比较...............................................................................128
4.4.1 零散销售、统一经营........................................................................................128
4.4.2 零散销售、各自经营........................................................................................129
4.4.3 整体出售、整体经营........................................................................................129
4.4.4 整体出租、整体经营........................................................................................129
4.4.5 零散出租、各自经营........................................................................................130
4.5 中国商业地产面临的挑战与问题...........................................................................130
4.5.1 中国商业地产市场遭遇的四大困扰................................................................130
4.5.2 经济危机给商业地产带来的负面影响............................................................131
4.5.3 中国商业地产存在的弊病分析........................................................................132
4.5.4 我国商业地产市场存在结构失衡危机............................................................136
4.5.5 制约国内商业地产开发的主要因素................................................................137
4.6 中国商业地产市场发展的对策...............................................................................138
4.6.1 商业地产的首要关键是准确的市场定位........................................................138
4.6.2 我国商业地产行业发展的思路浅析................................................................139
4.6.3 经济低迷状态下的商业地产对策....................................................................141
4.6.4 中国商业地产行业亟待创新模式....................................................................142
4.6.5 促进中国商业地产健康发展的对策建议........................................................143
第五章商铺地产市场................................................................... 145
5.1 中国商铺市场概况...................................................................................................145
5.1.1 浅析商铺市场的发展变化................................................................................145
5.1.2 商铺地产成为“金矿”....................................................................................145
5.1.3 剖析产业商铺的发展趋势................................................................................147
5.1.4 2009 年商铺市场发展形势展望........................................................................149
5.1.5 商铺有望成为市场新亮点................................................................................149
5.2 重点城市商铺市场现状分析...................................................................................150
5.2.1 北京....................................................................................................................150
5.2.2 上海....................................................................................................................151
5.2.3 广州....................................................................................................................152
5.2.4 深圳....................................................................................................................152
5.3 商铺地产投资分析...................................................................................................153
5.3.1 商铺独具六大投资价值....................................................................................153
5.3.2 商铺投资趋势与成功要素................................................................................155
5.3.3 商铺投资的个性化形式....................................................................................156
5.3.4 七类商铺的投资分析及策略............................................................................158
5.4 商铺投资风险与对策...............................................................................................172
5.4.1 产权式商铺的法律风险分析............................................................................172
5.4.2 小区商铺的投资风险........................................................................................177
5.4.3 投资商铺的风险及对策....................................................................................178
5.4.4 避免商铺风险的具体操作步骤........................................................................182
5.5 商铺地产面临的问题...............................................................................................183
5.5.1 商铺市场四大问题需改善................................................................................183
5.5.2 商铺投资热中的冷思考....................................................................................184
5.5.3 社区商铺投资应注意的问题............................................................................185
5.5.4 商铺市场遭遇三大瓶颈....................................................................................186
第六章写字楼市场....................................................................... 187
6.1 中国写字楼市场概况...............................................................................................187
6.1.1 中国写字楼发展史及种类回顾........................................................................187
6.1.2 中国成为亚洲写字楼金融业热点....................................................................188
6.1.3 中国写字楼市场发展呈现不同态势................................................................189
6.1.4 国家政策对中国写字楼市场影响分析............................................................190
6.1.5 房产商进军写字楼开发的战略转换分析........................................................193
6.2 2008 年-2009 年初中国城市写字楼现状.................................................................196
6.2.1 北京....................................................................................................................196
6.2.2 上海....................................................................................................................199
6.2.3 深圳....................................................................................................................202
6.2.4 广州....................................................................................................................204
6.2.5 宁波....................................................................................................................207
6.3 写字楼市场营销分析...............................................................................................209
6.3.1 写字楼需求变化的模型研究............................................................................209
6.3.2 写字楼的营销阶段与手段................................................................................212
6.3.3 写字楼营销策略探讨........................................................................................219
6.3.4 写字楼整栋销售秘诀解读................................................................................220
6.4 写字楼市场投资分析...............................................................................................225
6.4.1 投资写字楼需注意的问题................................................................................225
6.4.2 个人投资写字楼的八个要点............................................................................227
6.4.3 小户性写字楼成投资新宠................................................................................228
6.4.4 投资写字楼的三大风险....................................................................................230
6.4.5 经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险............................................231
6.5 写字楼市场发展趋势...............................................................................................233
6.5.1 2010 年全球写字楼市场或将复苏....................................................................233
6.5.2 中国写字楼市场需求可能持续低迷................................................................234
6.5.3 中国写字楼细分化发展趋势分析....................................................................235
6.5.4 未来写字楼的三种发展类型............................................................................237
第七章工业地产市场................................................................... 238
7.1 中国工业地产市场概况...........................................................................................238
7.1.1 工业地产成房产商开发新热点........................................................................238
7.1.2 全国工业地产布局整体内移............................................................................238
7.1.3 工业地产发展的特征........................................................................................239
7.1.4 中国工业地产开发四大模式概述....................................................................239
7.1.5 中国工业地产迈入“列强”时代....................................................................241
7.1.6 工业地产制造三管齐下....................................................................................243
7.2 中国各大城市工业地产的发展动态.......................................................................246
7.2.1 上海....................................................................................................................246
7.2.2 北京....................................................................................................................247
7.2.3 广州....................................................................................................................248
7.2.4 深圳....................................................................................................................250
7.2.5 武汉....................................................................................................................252
7.2.6 成都....................................................................................................................253
7.2.7 郑州....................................................................................................................254
7.3 中国工业地产投资分析...........................................................................................256
7.3.1 工业地产的投资价值........................................................................................256
7.3.2 工业地产投资状况............................................................................................257
7.3.3 工业地产投资风险及建议................................................................................258
7.3.4 国家将重点调控外资对中国工业地产的控制................................................259
7.3.5 “微型工业”掀起工业地产投资热潮............................................................261
7.3.6 高档工业地产成市场投资新目标....................................................................262
7.4 工业地产新融资渠道REITS 分析...........................................................................263
7.4.1 REITs 融资的优势简述......................................................................................263
7.4.2 REITs 引领工业地产开发潮流..........................................................................264
7.4.3 工业地产开发有望受益REITs.........................................................................265
7.4.4 REITs 将有望成为工业地产融资主渠道..........................................................266
7.5 中国工业地产的发展前景.......................................................................................268
7.5.1 宏观调控下中国工业地产发展可期................................................................268
7.5.2 工业用地选址向二类城市转移........................................................................269
7.5.3 工业地产极具升值价值....................................................................................269
7.5.4 2009 年工业地产市场发展预测........................................................................271
第八章购物中心地产市场........................................................... 272
8.1 购物中心地产发展概况...........................................................................................272
8.1.1 中国购物中心的发展历程描述........................................................................272
8.1.2 购物中心造就商业地产....................................................................................273
8.1.3 中国购物中心从开发时代向运营时代转变....................................................274
8.1.4 郊区型购物中心是大势所趋............................................................................275
8.1.5 郊外型购物中心发展研究................................................................................277
8.2 购物中心地产投资的定位与策略...........................................................................282
8.2.1 商业地产的定位条件........................................................................................282
8.2.2 购物中心以专业化推动产业化之路................................................................285
8.2.3 投资购物中心地产的方法................................................................................289
8.2.4 购物中心招商租赁策略分析............................................................................292
8.2.5 人性化设计成购物中心投资关注要点............................................................299
8.3 购物中心的开发流程探讨.......................................................................................300
8.3.1 购物中心开发的方式及特点............................................................................300
8.3.2 调研与论证........................................................................................................301
8.3.3 立项与决策........................................................................................................301
8.3.4 选址与选型........................................................................................................302
8.3.5 规划与设计........................................................................................................303
8.3.6 融资与招商........................................................................................................304
8.4 购物中心的商户关系分析.......................................................................................304
8.4.1 共生的定义........................................................................................................304
8.4.2 基于共生的商户间关系分析............................................................................305
8.4.3 购物中心商户关系结论....................................................................................309
8.5 购物中心地产问题与策略分析...............................................................................309
8.5.1 国内购物中心发展的问题与策略分析............................................................309
8.5.2 中国购物中心发展的机遇与策略....................................................................314
8.5.3 大型购物中心增长过快....................................................................................318
第九章北京商业地产市场........................................................... 320
9.1 北京商业地产市场现状分析...................................................................................320
9.1.1 北京商业地产发展的特点分析........................................................................320
9.1.2 2007 年北京商业地产凸显四大热点................................................................321
9.1.3 2007 年北京商业地产典型现象回顾................................................................322
9.1.4 2008 年北京商业地产市场发展状况................................................................324
9.1.5 奥运会对北京商业地产的影响解析................................................................329
9.2 北京市商业地产市场细分研究...............................................................................332
9.2.1 百货/购物中心/大型超市..................................................................................332
9.2.2 商业街................................................................................................................333
9.2.3 社区商业及底商................................................................................................334
9.2.4 综合/专业市场...................................................................................................334
9.3 北京各区域商业地产状况.......................................................................................336
9.3.1 各区商业体量的组合分布分............................................................................336
9.3.2 各区商业供应量的业态功能分析....................................................................346
9.3.3 其他郊区县的商业业态功能分析....................................................................351
9.3.4 各区开发商个数与项目数的对比分析............................................................354
9.3.5 各区租售形式对比分析....................................................................................355
9.3.6 各区商业项目租售形式对比分析....................................................................356
9.4 北京商业地产投资分析...........................................................................................357
9.4.1 北京商业地产投资加快....................................................................................357
9.4.2 北京商业地产较成熟回报率依然看好............................................................358
9.4.3 外资零售企业抄底北京商业地产....................................................................360
9.4.4 北京商业地产外资并购率大幅下降................................................................361
9.4.5 北京商业地产价值可能存在的变数解析........................................................362
9.4.6 商业地产投资北京之攻略................................................................................363
9.4.7 北京商铺投资需要防范三道风险....................................................................370
9.5 北京商业地产面临的问题及策略...........................................................................371
9.5.1 北京商业地产繁荣过后面临生存压力............................................................371
9.5.2 北京商业地产两极分化明显供过于求............................................................373
9.5.3 北京商业地产面临的问题................................................................................375
9.5.4 北京商业地产繁华背后的隐忧........................................................................377
9.5.5 商业地产亟需专业化运作................................................................................379
9.5.6 实现北京商业地产的可持续发展....................................................................379
9.6 北京商业地产趋势与预测.......................................................................................381
9.6.1 北京商业地产走向与前景预测........................................................................381
9.6.2 北京商业地产四大发展趋势预测....................................................................384
9.6.3 北京商业地产的发展趋势................................................................................385
9.6.4 北京商业地产建设内外资合作成趋势............................................................386
9.6.5 后奥运北京商业地产新机遇解析....................................................................387
9.6.6 北京商业地产需求上涨将持续到2010 年......................................................389
9.6.7 北京商业地产发展前景明朗............................................................................391
第十章上海商业地产市场........................................................... 393
10.1 长三角区域经济一体化下的商业地产.................................................................393
10.1.1 长三角商业地产发展的特征..........................................................................393
10.1.2 开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势..................................................393
10.1.3 长三角商业地产存在的问题..........................................................................395
10.1.4 长三角商业地产发展的趋势..........................................................................395
10.2 上海市商业地产市场现状.....................................................................................396
10.2.1 2006 年上海商铺市场从差异化中寻找机遇..................................................396
10.2.2 2007 年上海商业地产不断完善呈现新布局..................................................397
10.2.3 2007 年上海商业地产向郊区转移..................................................................398
10.2.4 2008 年上海商业地产发展回顾......................................................................399
10.2.5 2009 年前两月上海商业地产市场稳中渐升..................................................402
10.3 上海商业地产发展存在的问题.............................................................................402
10.3.1 上海商业地产市场供求失衡..........................................................................402
10.3.2 上海繁华地段的高端商业地产一铺难求......................................................404
10.3.3 上海商业地产结构性过剩甲级写字楼紧缺..................................................406
10.3.4 上海商业地产面临总量透支危机..................................................................406
10.4 上海商业地产投资分析.........................................................................................407
10.4.1 上海商业地产投资信心指数上升..................................................................407
10.4.2 上海地铁商业地产前景看好..........................................................................407
10.4.3 上海商业地产投资四大结构性矛盾..............................................................408
10.4.4 上海商业地产风险分析..................................................................................409
10.5 上海商业地产展望与走向.....................................................................................411
10.5.1 上海商业地产“十一五”发展思路..............................................................411
10.5.2 郊区成上海商业地产未来发展重点..............................................................412
10.5.3 未来上海商业地产新主流..............................................................................413
第十一章 广州商业地产市场....................................................... 417
11.1 广州商业地产市场概况.........................................................................................417
11.1.1 广州商业地产发展历程..................................................................................417
11.1.2 广州市商业地产发展概况及特点..................................................................420
11.1.3 越秀区将发展成广州商业地产核心商圈......................................................423
11.1.4 广州发展商纷纷涉足商业地产......................................................................424
11.1.5 2008 广州商业地产重大事件回顾..................................................................425
11.1.6 2009 年前两季度广州商业地产发展分析......................................................427
11.2 广州商业地产细分的现状及特点.........................................................................429
11.2.1 商业街..............................................................................................................429
11.2.2 建材超市..........................................................................................................430
11.2.3 批发市场..........................................................................................................431
11.2.4 购物中心..........................................................................................................432
11.3 广州商业地产面临的挑战.....................................................................................432
11.3.1 广州商业地产面临同质化难题......................................................................432
11.3.2 广州商业地产六点不足..................................................................................433
11.3.3 广州商业地产需要调整和巩固......................................................................434
11.3.4 广州商业地产空置率高..................................................................................436
11.4 广州商业地产发展前景.........................................................................................436
11.4.1 广州商业地产商机无限..................................................................................436
11.4.2 广州商业地产未来变化趋势..........................................................................437
11.4.3 广州商业地产市场发展动向预测..................................................................438
11.4.4 广州商业地产交易需求预测..........................................................................439
第十二章 深圳商业地产市场....................................................... 442
12.1 深圳商业地产市场概况.........................................................................................442
12.1.1 深圳商业地产及重点商业项目介绍..............................................................442
12.1.2 商业地产渐成深圳地产市场主力..................................................................448
12.1.3 深圳商业地产成为投资热点..........................................................................450
12.1.4 2008 年深圳商业地产买卖和租赁市场状况..................................................453
12.1.5 2008 年深圳商业地产市场回顾及未来展望..................................................453
12.2 深圳商业地产投资分析.........................................................................................455
12.2.1 住宅价格高涨深圳投资者向商业地产转移..................................................455
12.2.2 经济型酒店成深圳商业地产投资新热点......................................................456
12.2.3 深圳商业地产投资暗藏危险..........................................................................457
12.2.4 深圳商业地产投资策略..................................................................................459
12.3 深圳商业地产的软肋.............................................................................................461
12.3.1 深圳商业地产急待整合..................................................................................461
12.3.2 深圳地产文化营销需更准确细分市场..........................................................462
12.3.3 深圳商业地产急需成熟策划人员..................................................................463
12.3.4 人才缺乏制约深圳商业地产发展..................................................................464
12.4 深圳商业地产发展趋势.........................................................................................466
12.4.1 深圳商业地产发展前景展望..........................................................................466
12.4.2 深圳商业地产发展走向分析..........................................................................468
12.4.3 深圳商业地产整体发展趋势分析..................................................................470
12.4.4 深圳商业地产经营呈三大趋势......................................................................471
12.4.5 深圳商业地产战略定位仍然稳定..................................................................472
第十三章 其他主要城市商业地产市场 ...................................... 474
13.1 成都.........................................................................................................................474
13.1.1 成都商业地产发展环境..................................................................................474
13.1.2 成都商业地产发展现状研究..........................................................................474
13.1.3 成都商业地产市场特点凸显..........................................................................478
13.1.4 成都商业地产三大投资热点商业圈..............................................................479
13.1.5 成都市商业地产发展方向..............................................................................481
13.2 武汉.........................................................................................................................482
13.2.1 武汉商业地产呈现的格局..............................................................................482
13.2.2 武汉商业地产“火”而不“热”的原因分析..............................................484
13.2.3 武汉商业地产发展瓶颈..................................................................................485
13.2.4 武汉商业地产开发建议..................................................................................487
13.2.5 武汉商业地产面临新机遇..............................................................................488
13.2.6 武汉商业地产发展展望..................................................................................489
13.3 大连.........................................................................................................................490
13.3.1 大连商业地产发展历程..................................................................................490
13.3.2 大连社区商业成“焦点”..............................................................................492
13.3.3 大连商业地产以永续经营观面对“过热”..................................................493
13.3.4 大连商业地产前景诱人..................................................................................494
13.4 杭州.........................................................................................................................494
13.4.1 杭州商业地产运营模式探讨..........................................................................494
13.4.2 2007 年杭州商业土地供应分析......................................................................497
13.4.3 2007 年杭州商业类物业销售分析..................................................................499
13.4.4 未来杭州市商业地产供应分析......................................................................500
13.4.5 杭州的商业地产亟须多元化发展..................................................................502
13.4.6 杭州市商业地产发展趋势预测......................................................................503
第十四章 重点企业分析............................................................... 507
14.1 万科.........................................................................................................................507
14.1.1 万科简介..........................................................................................................507
14.1.2 2007 年万科经营状况分析..............................................................................507
14.1.3 2008 年1-12 月万科经营状况分析.................................................................511
14.1.4 未来发展展望..................................................................................................516
14.2 金地.........................................................................................................................518
14.2.1 金地简介..........................................................................................................518
14.2.2 2007 年金地集团经营状况分析......................................................................519
14.2.3 2008 年1-12 月金地经营状况分析.................................................................522
14.2.4 未来发展展望..................................................................................................527
14.3 陆家嘴.....................................................................................................................530
14.3.1 陆家嘴简介......................................................................................................530
14.3.2 2007 年上海陆家嘴公司经营状况分析..........................................................531
14.3.3 2008 年1-12 月陆家嘴经营状况分析.............................................................534
14.4 珠江实业.................................................................................................................539
14.4.1 珠江实业简介..................................................................................................539
14.4.2 2007 年1-12 月珠江实业经营状况分析.........................................................540
14.4.3 2008 年1-12 月珠江实业经营状况分析.........................................................542
14.4.4 未来发展展望..................................................................................................545
14.5 天房发展.................................................................................................................548
14.5.1 天房发展简介..................................................................................................548
14.5.2 2007 年天房发展公司经营状况分析..............................................................548
14.5.3 2008 年1-12 月天房发展经营状况分析.........................................................550
14.5.4 未来发展展望..................................................................................................555
第十五章 中国商业地产的竞争格局 .......................................... 559
15.1 中国房地产行业的竞争格局.................................................................................559
15.1.1 中国房地产竞争格局及发展模式..................................................................559
15.1.2 中国的房地产市场竞争加剧..........................................................................560
15.1.3 房地产竞争推进企业品牌战略......................................................................562
15.1.4 房地产市场中的低成本竞争战略..................................................................563
15.1.5 中国中小房地产企业的竞争策略..................................................................565
15.2 中国商业地产的竞争分析.....................................................................................569
15.2.1 海内外实力地产商搏击商业地产..................................................................569
15.2.2 中国商业地产过热导致恶性竞争..................................................................570
15.2.3 商业地产竞争激烈风险凸现..........................................................................571
15.2.4 中国商业地产竞争面临的风险......................................................................572
15.2.5 政府部门联合整治商业地产无序竞争现状..................................................574
15.3 中国各大城市商业地产竞争.................................................................................575
15.3.1 郑州..................................................................................................................575
15.3.2 西安..................................................................................................................578
15.3.3 长沙..................................................................................................................580
15.3.4 重庆..................................................................................................................582
15.3.5 海口..................................................................................................................584
第十六章 中国商业地产融资分析............................................... 586
16.1 中国房地产融资概况.............................................................................................586
16.1.1 中国房地产开发的融资模式分析..................................................................586
16.1.2 中国房地产融资多元化的研究......................................................................588
16.1.3 房地产典当成为融资新方式..........................................................................591
16.1.4 2007 年国内房地产融资创新分析..................................................................592
16.1.5 中国房地产行业的融资方向..........................................................................594
16.2 中国房地产信贷分析.............................................................................................596
16.2.1 2007 年央行颁布《信贷投向指引修订》......................................................596
16.2.2 消费信贷控制房地产行业冷热......................................................................597
16.2.3 关于房地产信贷管理的分析..........................................................................599
16.2.4 房地产信贷的风险分析和防范......................................................................601
16.3 中国商业地产融资分析.........................................................................................604
16.3.1 商业地产的融资意义......................................................................................604
16.3.2 商业地产不同融资渠道分析..........................................................................605
16.3.3 商业地产多元化融资流程..............................................................................610
16.3.4 融资渠道国际化带动中国商业地产发展......................................................612
16.4 商业抵押担保证券（CMBS）分析......................................................................614
16.4.1 CMBS 的产生与发展.......................................................................................614
16.4.2 CMBS 的优势...................................................................................................615
16.4.3 CMBS 的风险...................................................................................................615
16.4.4 CMBS 在中国的发展.......................................................................................616
16.5 中国商业地产的融资对策.....................................................................................617
16.5.1 解决商业地产融资的新手段..........................................................................617
16.5.2 拓宽商业地产融资渠道..................................................................................618
16.5.3 商业地产融资基金待推广..............................................................................622
16.5.4 商业地产REITs 融资......................................................................................622
第十七章 中国商业地产投资分析............................................... 625
17.1 房地产行业投资机会分析.....................................................................................625
17.1.1 时间因素..........................................................................................................625
17.1.2 空间因素..........................................................................................................625
17.1.3 生命周期因素..................................................................................................626
17.2 中国房地产行业的投资特性.................................................................................628
17.2.1 周期性..............................................................................................................628
17.2.2 关联性..............................................................................................................628
17.2.3 地域性..............................................................................................................628
17.2.4 政策敏感性......................................................................................................628
17.3 房地产投资的风险.................................................................................................629
17.3.1 房地产的投资的经营风险..............................................................................629
17.3.2 房地产投资的法律风险..................................................................................630
17.3.3 有关房地产开发全过程的法律规定..............................................................631
17.4 商业地产投资形势分析.........................................................................................632
17.4.1 2007 年全球商业地产投资创历史高峰..........................................................632
17.4.2 国外投资者看好中国中小城市商业地产商机..............................................634
17.4.3 二线城市商业地产机会更大..........................................................................635
17.4.4 四类主要商业地产产品的投资分析..............................................................635
17.5 中国商业地产投资的策略.....................................................................................637
17.5.1 国内商业地产的投资运作分析......................................................................637
17.5.2 国内商业地产投资应警惕误区......................................................................640
17.5.3 投资商业地产需把握的关键..........................................................................641
17.5.4 投资商业地产须谨记的五大事项..................................................................642
17.5.5 商铺投资相关的政策性规定..........................................................................644
17.6 中国商业地产投资热点分析.................................................................................645
17.6.1 中国商业地产的投资方向..............................................................................645
17.6.2 商业地产将逐渐成投资新热点......................................................................647
17.6.3 休闲商业地产成为投资新宠..........................................................................648
17.6.4 优势写字楼是最适宜投资的方向..................................................................649
第十八章 中国商业地产发展趋势分析 ...................................... 650
18.1 中国房地产行业发展前景预测.............................................................................650
18.1.1 2009 年中国房地产市场展望..........................................................................650
18.1.2 2009 年中国房地产市场发展趋势..................................................................651
18.1.3 2010 年国内房地产市场压力有望缓解..........................................................654
18.1.4 中国将加大房地产市场新一轮调控力度......................................................654
18.1.5 金融危机影响下中国房地产政策走向..........................................................656
18.2 2009 年中国商业地产发展趋势.............................................................................659
18.2.1 2009 年国内商业地产市场调整加速..............................................................659
18.2.2 2009 年中国商业地产发展前景预测..............................................................662
18.2.3 2009 年我国商业地产“春天”尚待经济全面回暖......................................665
18.3 中国商业地产的走向分析.....................................................................................666
18.3.1 中国商业地产的发展走势..............................................................................666
18.3.2 中国商业地产的发展预测..............................................................................668
附录................................................................................................. 672
附录一：中华人民共和国城市房地产管理法..............................................................672
附录二：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范......................................................680
附录三：协议出让国有土地使用权规定......................................................................697
附录四：中华人民共和国土地管理法..........................................................................700
附录五：中华人民共和国土地管理法实施条例..........................................................714
附录六：中国银行房地产开发贷款管理办法（试行） ..............................................723
附录七：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知......................728
图 表
图表 1 中国不同经济制度下的住房消费........................................................................6
图表2 中国房地产行业中的公共利益..........................................................................10
图表3 2005 年11 月份全国房地产开发景气指数趋势图...........................................20
图表4 2006 年11 月全国房地产开发景气指数趋势图...............................................21
图表5 2007 年11 月全国房地产开发景气指数趋势图...............................................22
图表6 2005-2006.11 全国房地产开发分类指数趋势图...............................................25
图表7 2006 年1-11 月全国房地产开发投资完成额及同比增长情况........................25
图表8 2003-2006 年11 月房地产开发投资当月完成额及累计同比增长率对比情况.26
图表9 2006 年1-11 月全国购置土地面积及同比增长情况........................................26
图表10 2003-2006 年11 月购置土地面积及同比增长率对比情况............................27
图表11 2006 年1-11 月完成开发土地面积及同比增长情况......................................27
图表12 2003-2006 年11 月完成开发土地面积及同比增长率对比情况....................28
图表13 2004-2006 年11 月全国购置与完成开发土地面积及同比增长情况............28
图表14 2006 年1-11 月商品房销售额及同比增长情况..............................................29
图表15 2004-2006 年11 月商品房销售额及同比增长率对比情况............................29
图表16 2006 年1-11 月商品房销售面积及同比增长情况..........................................30
图表17 2004-2006 年11 月商铺住宅销售面积及同比增长率对比情况....................30
图表18 2004-2006 年11 月商铺住宅竣工面积及同比增长率对比情况....................31
图表19 2006 年1-11 月东部地区房地产投资完成额及同比增长情况......................31
图表20 2003-2006 年11 月东部地区房地产投资完成额及同比增长率对比情况....32
图表21 2006 年1-11 月中部地区房地产投资完成额及同比增长情况......................32
图表22 2003-2006 年11 月中部地区房地产开发投资完成额及同比增长率情况....33
图表23 2006 年1-11 月西部地区房地产投资完成额及同比增长情况......................33
图表24 商品销售房价格同比前十名的城市................................................................33
图表25 商品销售房价格同比后五名的城市................................................................34
图表26 2006 年重点城市新建商品住房价格指数同比增幅趋势图...........................34
图表27 2007-2008 年全国房地产开发景气指数趋势图.............................................48
图表28 2008-2009 年3 月全国房地产开发景气指数趋势图......................................52
图表29 2009 年1-3 月房地产开发企业完成投资及增速情况....................................53
图表30 2009 年1-3 月我国商品房销售面积和销售额增长情况................................54
图表31 2009 年3 月份70 个大中城市房屋销售价格指数.........................................55
图表32 2009 年3 月份70 个大中城市房屋销售价格指数（90 平方米及以下） ....56
图表33 全国房地产开发景气指数趋势图....................................................................60
图表34 中国总人口变化趋势图....................................................................................76
图表35 中国人口年龄构成图........................................................................................77
图表36 中国人口受教育程度构成图............................................................................77
图表37 中国城乡人口构成图........................................................................................78
图表38 城乡居民家庭基本情况....................................................................................78
图表39 中国人口密度对比图........................................................................................79
图表40 中国人口年龄结构分布情况............................................................................83
图表41 2001-2005 年长三角主要二线城市商品房平均价格......................................85
图表42 中国城市人均居住面积情况............................................................................86
图表43 部分城市经济指标与家庭规模情况................................................................87
图表44 2003-2007 年固定资产投资及其增长速度.....................................................91
图表45 2007 年固定资产投资新增主要生产能力.......................................................92
图表46 2007 年分行业城镇固定资产投资及其增长速度...........................................92
图表47 2003-2007 年全国城镇固定资产投资情况.....................................................93
图表48 2003-2007 年社会消费品零售总额及其增长速度.........................................94
图表49 2007 年社会消费品零售总额...........................................................................95
图表50 2003-2007 年居民消费价格涨跌幅度.............................................................96
图表51 2007 年居民消费价格比上年涨跌幅度...........................................................96
图表52 2007 年全国居民消费价格指数.......................................................................97
图表53 2000-2007 年商业营业用房投资额及增长情况.............................................98
图表54 2000-2007 年商业营业用房投资额及增长率示意图......................................98
图表55 2000-2007 年办公楼投资额及增长情况.........................................................98
图表56 2000-2007 年办公楼投资额及增长率示意图.................................................99
图表57 2007 年房地产企业资金来源情况...................................................................99
图表58 商业地产产业链的一般形式..........................................................................100
图表59 2000-2007 年城市化水平与商业地产规模的正相关关系............................100
图表60 2000-2007 年城市化水平与商业地产规模的正相关示意图........................101
图表61 2000-2007 年城镇居民人均可支配收入水平与商业地产的正相关性........101
图表62 2000-2007 年城镇居民人均可支配收入水平与商业地产的正相关示意图102
图表63 2000-2007 年城镇居民家庭恩格尔系数与商业地产的规模........................102
图表64 2000-2007 年城镇居民家庭恩格尔系数与商业地产的相关性....................102
图表65 2000-2007 年我国M2 年同比增长率.............................................................103
图表66 2002-2020 年我国建设用地净增加和建设用地占用耕地面积....................104
图表67 2007 年上半年房地产开发投资资金来源比例.............................................105
图表68 2003-2007 年房地产行业调控的相关行业、制度建设政策........................106
图表69 2003-2007 年房地产行业调控的相关金融政策...........................................107
图表70 2002-2007 年房地产行业调控的相关土地政策...........................................108
图表71 2007-2008 年住宅及商业地产投资、建设、销售情况................................113
图表72 2008 年四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比.............114
图表73 2006-2008 年10 月北京、上海外资整体收购金额.....................................114
图表74 2003-2008 年四大城市成交商业用地土地可建面积....................................115
图表75 2006-2008 年四大城市写字楼竣工面积、销售面积....................................116
图表76 2006-2008 年四大城市商铺竣工面积、销售面积.......................................118
图表77 2006-2008 年中国贷款基准利率、存款基准利率走势图............................123
图表78 产业商业物业与社区商业物业的区别..........................................................148
图表79 2008 年人民币存贷款基准利率调整统计表：.............................................191
图表80 2000-2008 年深圳写字楼租金及售价趋势图...............................................204
图表81 2002-2008 年广州市GDP 增长率及全国GDP 增长率................................205
图表82 2005-2008 年广州甲级写字楼总存量与吸纳量...........................................206
图表83 部分城市甲级写字楼租金回报率..................................................................231
图表84 中国部分城市甲级写字楼实际租金回报率..................................................232
图表85 香港地区GDP 增长率....................................................................................232
图表86 2000-2007 年香港甲级写字楼空置率...........................................................232
图表87 1991-2008 年中国物流总额变化...................................................................256
图表88 工业地产行业部分投资事件..........................................................................258
图表89 生物种群间的相互关系..................................................................................305
图表90 租售面积抽样分析..........................................................................................311
图表91 台湾一些知名购物中的经营特色..................................................................313
图表92 北京南城批发商业项目租金情况调查..........................................................335
图表93 北京各区商业体量占全北京总体量的比重..................................................336
图表94 北京市各区新增商业面积统计表..................................................................337
图表95 北京市各区商业体量比例..............................................................................337
图表96 朝阳区商业体量数据......................................................................................338
图表97 朝阳区商业数量占比......................................................................................338
图表98 海淀区商业数量占比......................................................................................339
图表99 东西城区商业数量占比..................................................................................340
图表100 东西城区商业体量数据................................................................................340
图表101 崇文宣武区商业数量占比............................................................................341
图表102 崇文宣武区商业体量数据............................................................................341
图表103 丰台、石景山商业数量占比........................................................................342
图表104 丰台石景山商业体量数据............................................................................342
图表105 通州商业数据占比........................................................................................343
图表106 昌平区商业数据占比....................................................................................343
图表107 大兴区商业数据占比....................................................................................344
图表108 顺义区商业数据占比....................................................................................345
图表109 密云房山区商业数据占比............................................................................345
图表110 朝阳区商业业态划分....................................................................................346
图表111 海淀区商业业态划分....................................................................................347
图表112 东、西城商业业态划分................................................................................348
图表113 崇文、宣武区商业业态划分........................................................................348
图表114 丰台、石景山区商业业态划分....................................................................349
图表115 通州商业业态划分........................................................................................350
图表116 昌平商业业态划分........................................................................................
报告简介
近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
2008 年1-11 月全国完成房地产开发投资26545.7 亿元，比上年同期增长22.7％，其中住宅开发投资完成额19332.7 亿元，比上年同期增长25.2％。东部地区房地产开发投资完成额15850.3 亿元，比上年同期增长18.9％；中部地区房地产开发投资完成额5409.5 亿元，比上年同期增长32.1％；西部地区房地产开发投资完成额5285.9 亿元，比上年同期增长25.6％。
2009 年1-4 月全国完成房地产开发投资7290 亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8 个百分点，比去年同期回落27.2 个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3 月提高0.2 个百分点，比去年同期回落31.8 个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。
2008 年国内商业地产市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击较小，市场租售价格相对平稳，主要大中城市无明显大起大落，同时商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现多样化、细分化趋势。国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产也有所改善。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。
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