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| 报告页数 | 100多页 | 图表数 | 219个 | |
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目 录
前 言 ………………………………………………………………………………………………...1
目 录 ………………………………………………………………………………………………...2
图 表………………………………………………………………………………………………...5
第一章 房地产行业基本情况 1
第一节 房地产行业的定义及分类 1
一、房地产及房地产业的基本概念 1
二、房地产业的分类 2
第二节 2009年房地产行业在国民经济中的地位和作用 3
一、房地产业在国民经济中的地位 3
二、房地产业在国民经济中的作用 5
第二章 2009年房地产行业发展环境分析 6
第一节 2009年宏观经济环境分析 6
一、宏观经济运行 6
二、货币及信贷政策 11
第二节 2009年房地产行业政策环境分析 16
一、重点政策汇总 16
二、重点政策及重大事件分析 21
三、政策未来发展趋势 27
第三章 房地产行业发展情况分析 31
第一节 2009房地产供给状况分析 31
一、土地开发与土地购置 31
二、房地产开发规模 32
三、房地产开发结构 33
四、2010年房地产行业供给预测 37
第二节 房地产市场需求状况分析 38
一、2009年房地产超预期回暖 38
二、2010年一线城市自住型需求将日渐式微 39
三、2010年保障性住房力度加大 挤压商品房需求 41
四、2010年流动性依然充裕支持商品房需求维持高位 41
第三节 房地产市场价格情况 41
一、房地产市场急剧升温 41
二、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升 42
三、2010年房价走势预测 44
第四节 2010 年房地产行业趋势判断 45
一、房地产行业景气度及房地产业企业家信心指数 45
二、潜在需求依然旺盛 46
三、偏高的房价收入比制约了潜在需求的有效释放 47
四、短期供给依然不足 2010年下半年将有所缓解 48
第五节 行业周期性发展分析 49
一、房地产生命周期的含义 49
二、2009年房地产经历了从复苏到繁荣的阶段 49
三、2010 年地产行业将进入景气周期中后段 51
第六节 2008年中国房地产市场热点问题分析 55
一、“地王时代”归来 楼市泡沫增加 55
二、央行：2009年新增房地产贷款2万亿元 占贷款增量的20% 56
三、大量增加保障房供给 切实落实保障房政策 56
第七节 海外房地产市场发展状况分析 57
一、美欧日政策刺激促回暖 57
二、巴印俄房市表现各不同 60
第四章 房地产行业资金状况分析 62
第一节 房地产行业资金来源总体情况分析 62
一、2009年房地产开发企业资金来源大幅增长 62
二、2010年房地产资金来源有下降趋势 但仍然充足 63
第二节 房地产行业资金来源结构分析 63
一、2009年房地产行业资金来源结构分析 63
二、2010年房地产行业资金来源预测 65
第三节 房地产信贷 65
一、2009年房地产贷款增长迅猛 65
二、2009年上海房地产贷款增势强劲 65
三、按揭贷款：主旋律是自住型消费 66
四、2010年新增房贷飙升难以再现 66
第四节 房地产信托投资基金的发展 67
一、浦东或成首批试点地区 67
二、政策收紧房企寻融资新途径 68
三、银监、证监两套方案齐头并进 68
第五章 分地区房地产市场状况分析 69
第一节 重点城市房地产发展情况分析 69
一、各大城市总体情况介绍 69
二、2009年北京房地产市场状况 70
三、2009年上海房地产市场发展状况 72
三、2009年上海房地产市场状况 75
四、2009年广州房地产市场发展状况 78
第二节 重点城市成交情况 81
一、重点城市成交情况总体分析 81
二、北京量价齐升 82
三、上海量升价跌 84
四、深圳量跌价升 85
五、广州量价齐升 87
六、天津量价齐升 89
七、杭州量价齐升 89
第三节 重点城市土地有偿出让观察 90
第六章 房地产行业财务状况分析 96
第一节 行业总体运营状况分析 96
一、2009年房地产投资增速16.1% 体现出前低后高特征 96
二、新屋销售面积9.37亿平米 同比增长42.1% 96
三、开发资金来源5.71万亿 同比增长44.2%： 96
四、70个大中城市房价普遍上涨 96
第二节 房地产行业经营效益分析 97
一、2009年房地产行业效益状况 97
二、行业营运能力分析 97
三、行业偿债能力分析 98
四、行业发展能力分析 98
第七章 房地产行业产业链分析 99
第一节 房地产行业产业链介绍 99
第二节 房地产上游行业分析 100
一、钢铁行业 100
二、建材：强强联手寻找出路 104
第三节 房地产上游行业对房地产行业的影响分析 105
第四节 房地产下游行业发展情况分析 105
一、家装：逆市求活 105
二、家电：谋划“救市” 106
三、物业管理：发展缓慢 107
第五节 下游行业对房地产行业的影响分析 108
第八章 重点房地产企业发展情况分析 109
第一节 2009年行业内重点公司公司动态总体介绍 109
一、2009年房地产行业上市公司综合排名情况 109
二、业内重点公司公司动态概述 109
第二节 万科股份公司发展情况分析 113
一、企业简介 113
二、股权关系结构图 114
三、经营状况分析 115
四、主导产品分析 120
五、企业经营策略分析 121
六、万科竞争优势分析 122
七、企业竞争力评价 124
第三节 保利地产股份公司发展情况分析 127
一、企业简介 127
二、股权关系结构图 128
三、经营状况分析 128
四、主导产品分析 133
五、企业经营策略和发展战略分析 134
六、保利在行业中的优劣势分析 134
七、企业竞争力评价 138
第四节 滨江集团发展情况分析 139
一、企业简介 139
二、股权关系结构图 140
三、经营状况分析 140
四、主导产品分析 143
五、企业经营策略和发展战略分析 144
六、滨江集团独特的竞争优势分析 145
七、企业竞争力评价 146
第九章 行业风险分析 148
第一节 政策风险 148
一、信贷政策风险分析 148
二、土地政策风险分析 148
三、税收政策风险分析 149
四、其它政策风险分析 150
第二节 保障性住房对房地产市场的影响分析 151
一、国家对低收入人群住房保障政策分析 151
二、2010年保障性住房建设计划庞大 151
三、保障住房推进步履艰难 能否有效落实存变数 152
四、保障性住房对商品房的冲击有限 152
第三节 房地产行业市场风险分析及提示 153
一、区域市场：东部成交量减速明显 中西部较稳定 153
二、全国市场：开发投资趋向谨慎 158
第四节 商业银行房地产贷款风险分析及提示 159
一、源于房地产开发商方面的风险 159
二、源于购房者个人按揭贷款的风险 161
第十章 投资建议 162
第一节 行业发展趋势判断及整体投资建议 162
一、长期而言，仍看好房地产业 162
二、房地产公司规模巨大 获利能力大大增强 162
三、货币流动性仍宽松 164
四、居民收入不断增长 166
五、2010年房地产仍将是拉动经济的主力 167
第二节 细分投资建议 168
一、国家发展规划给部分二线房地产公司带来先机 168
二、重点关注“金海岸”上受益国家发展规划省份的房地产公司 170
三、重点关注“银长江”上经济发达的武汉、重庆和成都 171
四、通胀预期下适当关注公司拥有的资产量 171
五、适当关注拥有大量结转项目的公司 172
图 表
表1 房地产业的分类 2
表2 08年以来主要房地产政策 14
表3 2009年房地产行业相关政策汇总 18
表4 商品住宅短期供应明显不足 37
表5 12个重点城市2009年住宅用地出让总体情况 69
表6 北京楼盘销售情况（09 年12 月份） 72
表7 重点城市09年12月城建情况 81
表8 重点城市1-12 月累计成交情况 82
表9 48家重点类上市房地产企业财务数据综合表现 97
表10 2005-2009年钢铁行业规模指标 100
表11 2005-2009年钢铁行业财务状况 102
表12 2009年物业管理企业经营效益情况 107
表13 2009年中国房地产上市公司综合排名前10强 109
表14 股份变动情况表 115
表15 主营业务分行业及产品情况 120
表16 主营业务分地区 120
表17 2009年保利公司销售收入分布（单位：万元） 129
表18 09 年结算收入地区分布更均衡（单位：百万，万平米元/平米） 129
表19 主营业务分行业情况 133
表20 主营业务分地区情况 133
表21 保利地产2008年获取的项目 137
表22 主营业务分行业情况 144
表23 主营业务分地区情况 144
表24 山东、福建、浙江和江苏房地产开发投资占全国的25.57% 171
表25 山东、福建、浙江和江苏商品房销售额占全国的30.40% 171
表26 安徽、湖北、重庆和四川商品房销售额占全国的12.78% 171
图1 2006年以来我国GDP季度增长情况 6
图2 2007年以来城镇固定资产投资累计增速情况 7
图3 2003年以来分产业固定资产投资累计增速情况 8
图4 2006年以来工业增加值增速情况 8
图5 2008年以来工业增加值增速与PMI对比情况 9
图6 2007年以来国内名义消费增速情况 9
图7 2003年以来国内居民收入情况 10
图8 2006年以来我国CPI、PPI走势情况 11
图9 货币供应和信贷规模 11
图10 M1-M2 增速剪刀差与商品房销售额增速 12
图11 M1-M2 增速剪刀差与商品房投资额增速 12
图12 人民币追随美元对欧元、日元贬值 13
图13 境外一年期人民币NDF 走势 13
图14 中美间显著利差形成套利空间 14
图15 购房按揭优惠利率走势图 15
图16 2009 年房贷杠杆显著放大 16
图17 购置土地面积年度数据 31
图18 新开工工面积年度数 32
图19 开发投资额和在建面积增幅略有下降，新开工面积同比仍在增加 32
图20 在建面积与销售面积比例 33
图21 新开工面积与销售面积比例 33
图22 2007-2009年全国商品房开发投资额及增长情况 34
图23 2007-2009年全国各类商品房销竣比 34
图24 2007-2009年全国商品住宅开发投资额及增长情况 34
图25 2008-2009年全国商品住宅销竣比 35
图26 2007-2009年全国办公楼开发投资额及增长情况 35
图27 2008-2009年图全国办公楼销竣比 36
图28 2007-2009年全国商业营业用房开发投资额及增长情况 36
图29 2007-2009年全国商业营业房销竣比 37
图30 从拿地到新开工流程 38
图31 年度商品房竣工面积及销售面积（单位：万平） 39
图32 年度商品房新开工销售面积比 39
图33 一线城市住宅销售面积占比 40
图34 一线城市与全国销售面积增速对比 40
图35 一线城市一手房需求占总需求变化 41
图36 2008-2009年全国房屋销售价格指数 42
图37 全国70个大中城市房地产销售价格指数 43
图38 房地产行业综合指数走势 43
图39 2007年以来全国二手房销售价格指数 44
图40 商品房销售价格指数与国房景气指数 45
图41 2009年房地产企业家信心指数 45
图42 因城镇化而增加的住房需求（万平方米） 46
图43 年度商品房新开工销售面积比 46
图44 房价收入比Ⅰ 47
图45 房价收入比Ⅱ 47
图46 房价收入比Ⅲ 48
图47 商品房新开工面积（万平方米） 48
图48 国房景气指数及涨跌百分比 49
图49 全国商品房销售面积和销售同比增速 50
图50 全国房地产开发投资同比增速 50
图51 全国商品房销售均价和同比涨幅 51
图52 全国房价收入比 51
图53 房地产行业综合指数走势 52
图54 受双重因素影响2010 年销量增速将在合理范围内波动 53
图55 预计2010 年销售均价涨幅放缓 53
图56 2010 年初部分大城市库存仍位于正常库存量以下 54
图57 2010 年补库存需求将推动开发投资稳步回升 54
图58 美国住宅开工和许可套数（截至09-10-31） 57
图59 美国单户住宅销售套数和均价（截至09-11-30） 58
图60 英国房价和新房私人订单（截至09-11-30） 58
图61 法国（截至09-09-30） 59
图62 东京一二手公寓成交价（截至09-10-31） 60
图63 莫斯科房价（截至09-10-31） 61
图64 房地产企业资金来源年度数据 62
图65 房地产开发企业资金来源月度数据 62
图66 房地产投资增速累计 63
图67 房地产开发投资资金来源情况 64
图68 定金及预收款增加使得企业资金压力减缓 64
图69 一、二线城市当年成交地价占当年房价比重 69
图70 一、二线城市住宅售价中地价占比 70
图71 北京市房屋销售价格指数 70
图72 北京2009年商品房销售面积及销售额累计 71
图73 北京市商品房可售面积、套数及环比增长 71
图74 上海市商品房销售价格指数 73
图75 2009年上海月度商品房房成交额及面积 73
图76 上海市二手房销售价格指数 74
图77 2009年上海市商品房可售面积、套数及环比增长 74
图78 上海月度一手房成交量 75
图79 上海新建商品房价格指数 75
图80 卢湾淮海路二手房均价 76
图81 长宁中山公园二手房均价 76
图82 浦东世纪公园二手房均价 77
图83 闽行地铁沿线二手房均价 77
图84 广州商品房销售价格指数 78
图85 广州市商品房可售面积、套数及环比增长 78
图86 广州月度一手住宅交易面积 79
图87 广州新建商品房价格指数 79
图88 荔湾一手住宅成交量 80
图89 天河一手住宅成交量 80
图90 番禺一手住宅成交量 81
图91 花都一手住宅成交量 81
图92 北京一手住宅成交面积情况 82
图93 北京一手住宅成交均价情况 83
图94 北京一手住宅可售面积情况 83
图95 北京一手住宅历月可售面积与上年成交面积比 83
图96 上海一手住宅成交面积情况 84
图97 上海一手住宅成交均价情况 84
图98 上海一手住宅可售面积情况 85
图99 上海一手住宅历月可售面积与上年成交面积比 85
图100 深圳一手商品房成交面积情况 86
图101 深圳一手商品房成交均价情况 86
图102 深圳一手商品房可售面积情况 87
图103 深圳一手商品房历月可售面积与上年成交面积比 87
图104 广州一手住宅成交面积情况 87
图105 广州一手住宅成交均价情况 88
图106 广州一手住宅可售面积情况 88
图107 广州一手住宅可售面积与上年成交面积比 88
图108 天津一手住宅成交面积情况 89
图109 天津一手住宅成交均价情况 89
图110 杭州一手商品房成交面积情况 90
图111 杭州一手商品房成交均价情况 90
图112 全国土地购买与开发累计面积同比增长率 91
图113 南京出让居住用地面积（万平米） 91
图114 杭州居住土地面积出让情况 92
图115 重庆居住土地出让情况 92
图116 武汉居住土地面积出让情况 93
图117 西安居住土地出让情况 93
图118 厦门居住土地面积出让情况 94
图119 上海居住土地出让情况 94
图120 北京居住土地面积出让情况 95
图121 2005-2009年钢铁行业规模变化情况 100
图122 2005-2009年钢铁行业总产值情况 101
图123 2005-2009年钢铁行业销售收入情况 101
图124 2005-2009年钢铁行业产销率情况 102
图125 公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图 115
图126 09年公司各月销售面积 116
图127 09年公司销售金额 116
图128 09年公司各月销售单价 116
图129 2009年万科月销售额和销售面积增速 117
图130 09 年万科市场占有率下降 117
图131 万科09 年销售额同比增幅小于全国平均水平 118
图132 09年万科毛利率下降，净利率回升 118
图133 09 年万科三费率明显下降 119
图134 公司销售毛利率、净利率和期间费用率变化 119
图135 万科09 年新开工面积大增 120
图136 万科、保利及金地05-09年业绩锁定系数比较 122
图137 公司毛利率变动 124
图138 2009年销售面积的区域占比 125
图139 2009年销售金额的区域占比 125
图140 2009年末土地储备区域构成 126
图141 2009年末土地储备前十大城市 126
图142 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 128
图143 2009 年月销售金额及同比增长 130
图144 2009 年签约面积及同比增长 130
图145 2009 年销售均价及同比增长 130
图146 2008-2009 年单月均价同比增幅 131
图147 现有可结资源中743 万平米万平米 132
图148 现有可结资源中二线城市2175 万平米 132
图149 保利地产近几年净利润与股权融资额对比 135
图150 保利地产近几年净利润与股权融资额对比 135
图151 四大地产股2007 年三费比率一览 137
图152 四大地产股2008 年三费比率一览 137
图153 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 140
图154 滨江集团2005-2010 年预收账款快速增长（单位：亿元） 141
图155 因城东新城开发，江干区土地成交均价大幅提高 142
图156 杭州住宅用地溢价率58%，但低于07 年 142
图157 2009 年杭州商品住宅新开工面积同比增长50.3% 142
图158 2009 年杭州商品住宅销售额达1300 亿元，同比增长148.76% 143
图159 2009 年杭州商品住宅销售价格同比提高26.5% 143
图160 2009 年杭州住宅土地市场再现拿地狂潮，成交均价达6386 元/平米 145
图161 2005 年至今，滨江集团在杭州地产市场份额提高3 个百分点左右 146
图162 2008 年杭州市GDP 总量与人均GDP 均位居中国省会城市第二 147
图163 2008 年杭州GDP 总量居全国地级以上城市第七位 147
图164 一线城市及非一线城市销量同比增速 154
图165 珠三角地区销量同比 154
图166 长三角地区销量同比 155
图167 环渤海地区销量同比 155
图168 中西部地区销量同比 155
图169 北京日均住宅签约面积 156
图170 上海商品房日均预售面积 156
图171 深圳一手房日均成交面积 156
图172 一线城市及非一线城市价格同比增速 157
图173 上海新建住宅价格指数同比变化 157
图174 深圳新建住宅价格指数同比变化 158
图175 全国商品房住宅销售面积当月同比变化 158
图176 70 个大中城市销售价格同比增速 158
图177 全国商品房住宅新开工面积当月同比变化 159
图178 12 月份房地产投资同比增速 159
图179 城市化率1996年以来有加快趋势（单位：百万） 162
图180 08年房地产企业数量是2000年的3倍多 163
图181 08年房地产从业人员是2000年的2倍多 163
图182 08年房地产营业收入是2000年的近6倍 164
图183 08年房地产营业利润是2000年的46倍多 164
图184 预计09 年M2同比增长29%，10年同比增长20% 165
图185 09 年以来房地产贷款增长快速 165
图186 开发贷款和住房贷款比例仍保持稳定 165
图187 2008年末工资总额同比增长19.37% 166
图188 以平均收入计夫妻双方共同购房所需年数在下降 167
图189 最高收入群体购房所需年数比社会平均要少一半以上 167
图190 09 年房地产开发投资仍保持平均水平增长 168
图191 预计2010 年年房地产增长20%左右 168
图192 东部沿海和长江沿岸房地产投资机会多 169
图193 东部商品房销售金额占58%以上 170
报告简介
在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。
2009年房地产开发和投资增长情况良好。2009年房地产企业实际完成投资额36,231.71亿元，比2008年增长16.10%，完成新开工面积11.54亿平方米，比2008年增长18.27%，完成商品房施工面积31.96亿平方米，比2008年增长16.58%。
2009年商品房销售增长明显。2009年全年，全国完成商品房销售面积9.37亿平方米，比2008年增长50.93%，完成商品房销售金额43,994.54亿元，比2008年增长82.77%。量快速增长。
2010年，房地产行业面临的不确定性因素仍较多，风险仍然存在。房地产行业存在的主要风险有：政策风险，包括信贷政策、土地政策、税收及其他政策风险；保障性住房供给增加给商品房市场带来的风险；信贷风险等
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