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2006－2007年中国房地产行业投资及市场分析研究报告
完成日期：2006年11月
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第一部分 2005年度房地产行业态势分析第一章 2005年房地产行业发展环境及影响分析
第一节 宏观经济环境及影响分析
一、国际经济环境对房地产业的影响
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响
（一）固定资产投资状况分析
（二）物价走势状况分析
第二节 房地产行业政策变化及影响分析
一、近年行业主要政策分析
（一）宏观调控政策
（二）房地产金融政策
（三）土地政策
二、2005年行业最新相关政策及其影响分析
（一）2005年3月，《关于切实稳定住房价格的通知》
（二）2005年4月，《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》
（三）2005年7月，汇率调整
（四）2005年8月，《中国人民银行个人信用信息基础数据库管理暂行办法》
（五）9月初，《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》
（六）2005年12月，国土资源部对控制方向表态
（七）2006年2月，实名购房制的落实将能有效遏制炒房现象
第三节 房地产关联行业发展及影响分析
一、上游行业发展及影响
（一）非金属建材整体价格在高位中小幅回落，缓解房价成本压力
（二）钢材供应充足价格回落，房地产企业钢材成本压力减弱
二、下游行业发展及影响
（一）居民收入增多信心增强，拉动住宅潜在需求
（二）企业信心偏低
（三）商业行业发展迅猛，拓展商业用房需求空间
第二章 2005年房地产行业市场供需状况分析
第一节 房地产企业整体景气状况判断
一、房地产开发景气总体走势
二、房地产企业景气指数水平
第二节 全国房地产市场供给情况分析
一、土地开发与土地购置
（一）土地开发面积增幅继续减缓
（二）土地供应偏紧，土地购置同比减缓
（三）土地开发面积占购置面积比重稳中略降
二、商品房开发规模与结构
（一）商品房新开工面积增速略有下降
（二）商品房竣工面积增幅下降不少
（三）住宅“热”，办公楼、商业用房“冷”
第三节 全国房地产市场需求情况分析
一、商品房销售旺盛
二、商品房空置面积分类指数回落
第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势
一、房地产供需结构的特征
（一）住宅、办公楼销竣比大大提高，商业用房基本持平
（二）竣工面积增幅减缓
二、房地产市场价格走势
（一）一级市场：土地价格继续上涨，但涨幅回落
（二）二级市场：各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降
（三）三级市场：租赁市场价格小幅上涨
第三章 2005年房地产行业投融资分析
第一节 房地产企业投融资状况
第二节 房地产业融资现状与渠道分析
（一）房地产开发资金来源
（二）主流及次主流融资方式剖析
（三）房地产企业融资新动态
第四章 2005年房地产行业区域分布及重点区域分析
第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析
第二节 房地产区域开发比较分析
一、土地购置和开发区域发展情况
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况
第三节 商品房销售区域情况
第五章 房地产重点城市2005年发展分析
第一节 上海房地产市场分析
一、房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降
二、商品住房交易量逐步回升趋稳
三、价格指数下降幅度逐月减小
四、短期炒作行为得到控制
五、豪宅售价租金均有微调，区域差别明显
六、租赁业巨头看好高端物业
七、写字楼市场竞争激烈，乙级写字楼市场堪忧
八、城市改造改变了传统区域地位
第二节 北京房地产市场分析
一、北京房地产市场整体是价升量缩、增速放缓
二、定金和外资来源下降
三、住宅供给稳定，销售量同比下降
四、期房价格持续上涨，存量住房价格同比增长较快
五、政府加大了对经济适用房的支持力度
六、年轻人成购买主力，热衷于小户型和二手房
第二部分 2005年度房地产企业和项目发展分析
第六章 2005年房地产行业企业运行综合比较分析
第一节 房地产行业优势企业整体评价
一、上市房地产企业整体评价
（一）获利能力比较
（二）营运与发展能力比较
（三）偿债能力比较
二、综合排名百强企业整体评价
第二节 房地产行业企业集中度分析
一、整体集中度分析
（一）综合排名前100位企业规模状况
（二）房地产企业规模排名
二、企业区域集中度分析
（一）企业区域集中度分析
（二）主要企业区域发展集中度分析
第三节 房地产行业企业盈利状况变化分析
一、综合排名前100位企业总体盈利状况
二、房地产企业盈利状况排名情况
第四节 房地产行业企业成长性分析
一、综合排名前100位企业总体成长性比较分析
二、房地产企业成长性排名
第七章 房地产行业典型企业分析
第一节 住宅业务突出类个案企业分析
一、金地集团案例分析
（一）企业概述
（二）经营情况
（三）最新动态
二、天鸿宝业个案分析
（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析
（二）报告期公司经营情况
（二）公司财务指标分析
第二节 商业用房写字楼类个案企业分析
一、大连万达集团个案分析
（一）企业概况
（二）企业经营现状及地位分析
（三）企业发展前景及影响因素分析
二、北京万通地产股份有限公司个案分析
（一）企业概况
（二）企业经营现状及地位分析
（三）企业发展前景及影响因素分析
第八章 房地产行业典型项目分析
第一节 增量房市场项目情况
一、住宅典型供应项目情况
二、写字典型供应项目情况
三、商铺典型供应项目情况
第二节 典型存量房供应项目情况
第三节 个案项目投资评价-----丰台万年花城项目
一、案例基本情况
二、融资预期
三、开发计划
四、成本与收益
（一）成本标准
（二）收益标准
五、项目评价
（一）静态分析结论
（二）动态分析结论
第三部分 房地产行业发展趋势预测及风险评价
第九章 06年房地产行业与企业发展趋势预测
第一节 06年房地产行业发展环境变化趋势预测
一、经济环境变化趋势预测
二、房地产市场主体的行为展望
（一）政府行为和动机
（二）银行行为和动机
（三）房地产开发企业行为和动机
（四）居民行为和动机
三、政策环境变化趋势预测
（一）宏观管理政策分析及预测
（二）土地政策分析及预测
（三）信贷政策分析及预测
第二节 06年房地产产品要素构成展望
一、土地成本展望
二、建材价格的展望
三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望
第三节 06年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测
一、住宅供需趋势预测
（一）高档住宅
（二）普通住宅
二、商业用房供需趋势预测
三、写字楼供需趋势预测
第四节 06年房地产行业企业竞争趋势预测分析
一、产业竞争向规范化趋势
二、品牌效应对于企业竞争越发重要
三、产业结盟与集团化趋势
（一）产业结盟方兴未艾
（二）企业集团化发展已成趋势
第十章 房地产行业风险评价及建议
第一节 房地产行业投资与信贷风险评价
一、05~06年宏观经济波动风险评价
（一）宏观经济波动性评价
（二）05~06年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价
二、近年颁布重要政策风险评价
（一）金融政策风险分析
（二）土地政策风险
（三）其他政策风险
三、05~06年上下游行业变化风险评价
（一）05~06年土地供应风险评价
（二）05~06年房地产金融信贷供给风险评价
（三）05~06年建材供给能力及价格风险评价
（四）05~06年购买能力风险评价
四、05~06年行业竞争风险评价
（一） 产业进入退出壁垒分析
（二）05~06年跨区域竞争风险分析
五、05~06年市场供需矛盾风险评价
六、05~06年贷款主体风险对房地产金融影响评价
（一）房地产开发商的信用风险和道德风险
（二）借款人还款能力及骗贷风险
（三）借款人与开发商存在纠纷，造成不及时还款
（四）其它风险
七、05~06年行业风险综合评价
第二节 房地产行业投资建议
一、05~06年产业信贷价值评判操作标准与建议
（一）土地资源占有能力及对05~06年判断企业优良的影响
（二）企业资金运营能力对05~06年判断企业优良标准的影响
（三）品牌因素及对05~06年判断企业优良的影响
（四）创新能力及对05~06年判断企业优良的影响
（五）项目素质及对判断企业优良的影响
二、05~06年投资与信贷方式建议
（一）以人民银行05年第3号令为契机，积极应用个人信用数据库
（二）06年前后应重点支持中低价位住宅的开发
（三）慎选优质开发商，以品牌和资质确定银企合作的对象
（四）区别对待自有资金和自筹资金，严格审贷标准
（五）严格执行放款条件，06年前后继续下大力气做好贷款‘三查”
附 表
表1.1 天津、西安、上海、广州、沈阳和成都六省市钢材均价
表2.1 商品房新开面积和竣工面积
表2.2 05年11月止房地产市场各类物业累计供给量
表2.3 05年7-11月各类物业累计销售面积
表2.4 2005年11月累计各类物业销竣情况
表2.5 办公楼竣工面积和销售面积
表3.1 房地产开发投资总额
表3.2 分业态房地产开发投资总额情况
表3.3 房地产开发资金来源情况
表3.4 房地产开发资金构成情况
表4.1 1-11月份各省市资金来源总量排序
表4.2 1-11月份土地购置和开发总量情况
表4.3 1-11月份各地区商品房投资施开工和竣工面积总量
表4.4 1-10月份各省市商品房销售总量情况
表6.1 重点上市企业获利能力比较
表6.2 重点上市企业营运能力比较
表6.3 重点上市企业偿债能力比较
表6.4 综合实力10 强企业平均功效
表6.5 2005 中国房地产百强企业综合实力前十名
表6.6 房地产企业规模前10位
表6.7 2005中国房地产企业盈利能力前10名
表6.8 中国房地产企业成长性前10名
表7.1 股本结构
表7.2 每股盈利分析
表7.3 利润构成分析
表7.4 获利能力分析
表7.5 经营能力分析
表7.6 偿债能力分析
表7.7 资本结构
表7.8 发展能力
表7.9 天鸿宝业经营业绩
表7.10 天鸿宝业主要财务指标
表7.11 天鸿宝业资产负债情况
表8.1 2005年中期主要城市高档住宅、普通住宅、别墅增量市场典型项目
表8.2 2005年中期全国主要城市写字楼增量市场典型个案情况
表8.3 2005年中期全国主要城市商业用房增量市场典型个案情况列表
表8.4 2005年中期全国主要城市住宅存量市场个案列表
表8.5 2005年中期全国主要城市商铺存量市场成交典型个案
表8.6 2005年中期全国主要城市写字楼存量市场成交典型个案
表8.7 万年花城项目开发计划
表8.8 万年花城项目成本取费标准
表8.9 万年花城项目价格预测表
表8.10 万年花城项目出租收益标准表
表8.11 万年花城项目动态分析结论
表10.1 1980年至今我国国民经济发展的三个阶段
附 图
图1.1 2004—2005年城镇固定资产投资变化情况
图1.2 2004—2005年社会消费品零售总额变化情况
图1.3 消费者信心指数
图1.4 企业家信心指数
图2.1 房地产开发综合景气指数走势
图2.2 土地开发面积及增速走势
图2.3 土地购置面积及增速走势
图2.4 土地开发面积占购置面积的比重
图2.5 商品房竣工面积及增幅
图2.6 商品房销售面积走势
图2.7 销售给个人的不同物业销售额增速
图2.8 办公楼竣工面积和销售面积情况
图2.9 商品房竣工面积及其增长
图2.10 商品房销售面积及其增长
图6.1 百强企业总资产规模分布
图6.2 百强企业在2004 年的主营业务收入分布
图6.3 百强企业利润总额分布图
图6.4 近三年中百强企业主营业务收入年均增长率分布图
图6.5 百强企业土地储备分布
图8.1 万年花城项目概况
图10.1 土地转让收入、经营总收入及其比重
2005年，在国家经济政策取向突出“双稳健”的宏观调控政策和措施的作用下，市场预期相对稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，2005年国内生产总值182321亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%。我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于“较为景气区间”，同时住宅市场好于商业用房市场更好于写字楼市场。同时所有业态价格整体都保持上升态势，但增幅出现回落趋势。从企业发展情况上看，行业领先企业在规模性和成长性方面均表现良好；然而，多数企业的盈利能力相对变的较弱，年利润总额可以超过10亿元的企业屈指可数。在国家房地产调控层面，我国开始从全面抑制供给向抑制需求转变，同时在强大需求的推动下政府对中低价位的住宅市场调控开始出现松动的迹象。
2006－2007年前后，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、土地储备难度加大、房地产企业运营能力及贷款主体素质参差不齐等风险较高的层面。在06年前后，作为银行应该重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的成熟度、品牌、资质、企业自有资金持有量等重要指标来筛选企业客户，同时由于房地产产品地域性很强的特点，还必须结合地域分析，落实到单个投资项目上，对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。同时以人民银行05年3号令为契机，积极全面地采用个人信用信息基础数据库来甄别个人信贷客户。
2006－2007年前后，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、土地储备难度加大、房地产企业运营能力及贷款主体素质参差不齐等风险较高的层面。在06年前后，作为银行应该重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的成熟度、品牌、资质、企业自有资金持有量等重要指标来筛选企业客户，同时由于房地产产品地域性很强的特点，还必须结合地域分析，落实到单个投资项目上，对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。同时以人民银行05年3号令为契机，积极全面地采用个人信用信息基础数据库来甄别个人信贷客户。
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