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昆明房地产市场分析与预测报告（2005-2006）
完成日期：2006年08月
| 报告类型 | 纸介版 | Word Email版 | PDF 光盘版 | 两种版本价格 |
| 价格 | 5500 | 8000 | 13000 | |
| 优惠价 | 5000 | 7500 | 10000 | |
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第一章 市场运行环境与趋势一、中国房地产业宏观经济环境分析
二、2005年中国房地产市场基本特征与未来趋势
三、昆明房地产城市环境分析
第二章 昆明房地产一级市场基本特征与运行分析
一、昆明房地产土地市场构成分析
二、昆明房地产土地市场供应量分析和预测
三、昆明房地产土地市场价格分析和预测
第三章 昆明房地产二级市场基本特征与运行分析
一、昆明房地产二级市场供求状况
二、2005年昆明新增住宅市场供求状况
三、2005年昆明新增商业物业市场供求状况
第四章 昆明房地产市场三级市场运行状况
一、昆明二手房市场发展回顾
二、2005年昆明二手房市场发展状况与趋势分析
1、交易总量
2、交易价格
3、市场运行走势
第五章 2006年昆明房地产市场预测
一、2006年昆明房地产市场环境预测
二、2006年昆明房地产市场规模预测
三、2006年昆明房地产市场价格与供求关系预测
四、2006年昆明房地产市场运行方式预测
附件一 2005年房地产市场相关政策法规
一、土地方面
二、房地产规划、审批及交易管理方面
三、金融方面
附件二 2005年昆明土地市场信息
一、2005年昆明土地市场相关信息
附件三 2005年昆明房地产项目规划审批情况
附件四 2005年昆明房地产项目建设工程许可证公布情况
附件五 2005年昆明房地产预售项目批准情况
附件六 2005年昆明房地产市场推售楼盘基本情况
附件七 2005年昆明房地产市场楼盘广告情况
附件八 2005年新昆明建设基本情况
一、道路建设（东南二环路拆迁、东三环建设）
二、呈贡新城建设
三、新航空港建设
图目录：
图1.1：1993-2005中国宏观经济基本指标增长状况
图1.2：1993-2005中国固定资产投资、房地产投资与GDP增长的关系
图1.3：“内需”消费与GDP增长的关系
图1.4：1993-2005房地产市场发展轨迹
图1.5：1993-2005决定昆明生产总值增长的主要指标
图1.6：1993-2005昆明主要经济指标增长率
图1.7：1993-2005昆明房地产投资增长率与全国比较
图2.1：昆明市经营性用地招拍挂出让土地占土地有偿出让比例
图2.2：土地进入房地产市场的基本路径
图2.3：昆明市住宅用地级别及基准地价图
图2.4：昆明市商业用地级别及基准地价图
图3.1：2001-2005昆明新增商品房市场供求变化图
图3.2：2005年1－12月获取预售许可证的项目个数
图3.3：2004、2005年一手住宅供应情况对比
图3.4：2005年全年新增住宅楼盘供应情况
图3.7：2005年昆明各区住宅楼盘供应量及所占比例情况
图3.8：2005年各区域一手住宅市场供求情况
图3.9：2005年各区域一手住宅供给价格情况
图3.10：2005年各类一手住宅市场供求情况
图3.11：2005年各类一手住宅市场价格 （单位：元）
图3.12：2004、2005年四大报纸发布的房地产楼盘广告数据对比
图3.13：近几年昆明商业物业开发占整个房地产市场开发的比重情况
图3.13：近几年昆明市商业营业用房的开发情况（单位：㎡）
图3.15：2005年商业物业市场季度供应量的市场情况
图3.16：2005年商业物业的季度价格情况
图4.1：2002-2005昆明市区二手商品住房升值幅度（年均价格涨幅）
表目录：
表1.1：中国经济中“内需”消费的增长状况
表2.1：2002-2005年上半年昆明土地交易中心出让土地供应量及交易额情况
表2.2：昆明市住宅用地、商业用地级别与基准地价情况
表3.1：2000-2005年昆明房地产二级市场发展状况表
表3.2：2005年昆明房地产规划审批公示信息各指标统计情况
表3.3：2005年昆明主要在售商业物业基本情况
表3.4：2005年商业物业现实供求情况
表4.1：昆明一手房、二手房交易面积发展状况
表5.1：2000-2005年昆明房地产开发面积统计表
报告简介
本报告是本公司公司根据1993-2005全国房地产市场运行轨迹和2005年对昆明房地产市场的全年跟踪研究成果编制而成。
多年以来，昆明一直缺乏一份对房地产市场进行系统研究的年度报告。政府职能部门掌握着大量的交易数据、统计信息和政策信息，但是缺乏对市场运行状况的详细了解；开发企业和中介机构掌握着大量的市场动态信息和消费者信息，但是缺乏系统的整理和统计研究；各类策划、媒体、广告机构也掌握着大量的动态信息和市场分析成果，但是也难以整合各方面的信息资源对市场运行状况和规律进行系统的研究。
要编制一份全面反映昆明房地产行业方方面面发展状况的“年度报告”，或许就是一件不可能的事情。这份《昆明房地产市场分析与预测（2005-2006）》，主要是从市场运行的层面，分别从房地产行业的运行环境、房地产行业的一级市场、二级市场、三级市场的互动关系，来分析和探索昆明房地产市场的运行规律和运行趋势。也就是说，这份年度报告，关注的是市场，是房地产市场这样一个比较特殊的市场运行环境、轨迹和特征、趋势。至于市场供求关系背后的问题，如企业运作模式问题、政府宏观政策和管理手段问题、房地产产品设计和营销问题、消费者的购房置业心态和购买力问题、相关行业发展机会问题，就不是这份报告的任务了。
我们的目的，是为投资商、开发商和相关专业机构，也希望为政府管理部门和职业投资者回答以下几个可能非常重要的问题：
1、 2006年昆明房地产市场的供求关系将发生怎样的变化？
2、 2006年昆明房地产市场的价格是涨还是降？
3、 未来昆明房地产的市场运行模式是否会发生结构性的变化？
虽然，我们对上述问题的回答也仅仅是一家之言。但我们可以负责任地说，我们的一家之言，是言而有据的。
本报告十大观点
1、 关于固定资产投资——1993-2005年，固定资产投资一直是中国经济高速增长最重要的拉动力量。但是，全国房地产投资在全社会固定资产投资中的比重不到五分之一，对GDP的贡献率为6-9%左右，只是略高于国际上的3-8%的平均水平。这说明，是中国经济的增长为房地产市场的增长起到支撑作用，而不是相反。政府要调控固定资产投资规模，不应该把房地产投资作为重点的甚至是唯一的调控对象。
2、 全国房地产周期——房地产市场的周期性在各行业中特别引人注目。1993-2005年，中国经济走过了一个大周期，房地产市场也走过了一个大周期，但是市场运行不断波动。2005年，房地产市场也与中国经济一起进入一个新周期的拐点。
3、 未来十年的房地产形势——未来十年依然是房地产市场的黄金时期，但是投资增速和价格涨幅将受到限制，供求之间的博弈关系将发生转变。在开发用地减少的情况下，无论投资增长还是下降，房地产二、三级市场的供应量都将持续增加。随着各个城市市场的差异化日益明显，那种“上海感冒全国吃药”的宏观干预政策也会逐渐被“上海感冒上海吃药”取代。。
4、 昆明房地产与城市经济——昆明房地产市场有其不同于全国市场的特殊轨迹。昆明房地产不仅与昆明的城市建设息息相关，而且与昆明的城市经济发展息息相关。实际上，昆明房地产行业已经是昆明城市经济发展最重要的、最有拉动作用的行业火车头之一。
5、 昆明房地产周期——1993-2005年，昆明的GDP经济发展虽然只走过了一个大周期，但是房地产市场却经历了两个震荡周期。2005年再次进入一个新的拐点。如果不能很好地把握昆明房地产市场的周期性规律，企业的战略决策很可能会陷入战略泥沼期，或者白白失去重要的战略机遇期。
6、 昆明房地产一级市场——昆明的土地市场正处于新旧交替的重要转折期。招拍挂土地与两次8.31大限清理出来并且可以完善手续的土地并存，储备土地、出让土地、建设用地三者之间的模糊地带较多。这给土地市场的分析与预测带来极大的难度。尽管如此，报告认为：未来两年昆明的土地供应仍然非常富裕。
7、 昆明房地产二级市场——2005年，昆明在售住宅楼盘市场的基本特点是供应量大增、销售量在高位保持平稳运行、价格基本平稳，但背后却反映出市场供求关系的调整和比较严重的供过于求局面再次形成。
8、 昆明商业物业市场——自2004年起，昆明商业物业开发量再次猛增，似乎再现1998-1999年世博会之前的场景。不同的是，2004-2005年商业物业市场的开发重点是专业批发市场，而不是写字楼和大型商场。
9、 昆明房地产三级市场——二手房市场在连续三年多的价格飞涨之后，整体价格水平已经接近一手房市场。“二手公房”、“老二手商品房”、“新二手商品房”的市场表现已经出现差异，并且在2006年将受到不同程度的竞争和降价压力。
10、2005年昆明房地产市场运行整体表现——“三变、三高和三抢”。三变：环境变、政策变、需求变；三高：高供应量、高价格、高销量；三抢：抢土地、抢报批、抢销售。
本报告是本公司公司根据1993-2005全国房地产市场运行轨迹和2005年对昆明房地产市场的全年跟踪研究成果编制而成。
多年以来，昆明一直缺乏一份对房地产市场进行系统研究的年度报告。政府职能部门掌握着大量的交易数据、统计信息和政策信息，但是缺乏对市场运行状况的详细了解；开发企业和中介机构掌握着大量的市场动态信息和消费者信息，但是缺乏系统的整理和统计研究；各类策划、媒体、广告机构也掌握着大量的动态信息和市场分析成果，但是也难以整合各方面的信息资源对市场运行状况和规律进行系统的研究。
要编制一份全面反映昆明房地产行业方方面面发展状况的“年度报告”，或许就是一件不可能的事情。这份《昆明房地产市场分析与预测（2005-2006）》，主要是从市场运行的层面，分别从房地产行业的运行环境、房地产行业的一级市场、二级市场、三级市场的互动关系，来分析和探索昆明房地产市场的运行规律和运行趋势。也就是说，这份年度报告，关注的是市场，是房地产市场这样一个比较特殊的市场运行环境、轨迹和特征、趋势。至于市场供求关系背后的问题，如企业运作模式问题、政府宏观政策和管理手段问题、房地产产品设计和营销问题、消费者的购房置业心态和购买力问题、相关行业发展机会问题，就不是这份报告的任务了。
我们的目的，是为投资商、开发商和相关专业机构，也希望为政府管理部门和职业投资者回答以下几个可能非常重要的问题：
1、 2006年昆明房地产市场的供求关系将发生怎样的变化？
2、 2006年昆明房地产市场的价格是涨还是降？
3、 未来昆明房地产的市场运行模式是否会发生结构性的变化？
虽然，我们对上述问题的回答也仅仅是一家之言。但我们可以负责任地说，我们的一家之言，是言而有据的。
本报告十大观点
1、 关于固定资产投资——1993-2005年，固定资产投资一直是中国经济高速增长最重要的拉动力量。但是，全国房地产投资在全社会固定资产投资中的比重不到五分之一，对GDP的贡献率为6-9%左右，只是略高于国际上的3-8%的平均水平。这说明，是中国经济的增长为房地产市场的增长起到支撑作用，而不是相反。政府要调控固定资产投资规模，不应该把房地产投资作为重点的甚至是唯一的调控对象。
2、 全国房地产周期——房地产市场的周期性在各行业中特别引人注目。1993-2005年，中国经济走过了一个大周期，房地产市场也走过了一个大周期，但是市场运行不断波动。2005年，房地产市场也与中国经济一起进入一个新周期的拐点。
3、 未来十年的房地产形势——未来十年依然是房地产市场的黄金时期，但是投资增速和价格涨幅将受到限制，供求之间的博弈关系将发生转变。在开发用地减少的情况下，无论投资增长还是下降，房地产二、三级市场的供应量都将持续增加。随着各个城市市场的差异化日益明显，那种“上海感冒全国吃药”的宏观干预政策也会逐渐被“上海感冒上海吃药”取代。。
4、 昆明房地产与城市经济——昆明房地产市场有其不同于全国市场的特殊轨迹。昆明房地产不仅与昆明的城市建设息息相关，而且与昆明的城市经济发展息息相关。实际上，昆明房地产行业已经是昆明城市经济发展最重要的、最有拉动作用的行业火车头之一。
5、 昆明房地产周期——1993-2005年，昆明的GDP经济发展虽然只走过了一个大周期，但是房地产市场却经历了两个震荡周期。2005年再次进入一个新的拐点。如果不能很好地把握昆明房地产市场的周期性规律，企业的战略决策很可能会陷入战略泥沼期，或者白白失去重要的战略机遇期。
6、 昆明房地产一级市场——昆明的土地市场正处于新旧交替的重要转折期。招拍挂土地与两次8.31大限清理出来并且可以完善手续的土地并存，储备土地、出让土地、建设用地三者之间的模糊地带较多。这给土地市场的分析与预测带来极大的难度。尽管如此，报告认为：未来两年昆明的土地供应仍然非常富裕。
7、 昆明房地产二级市场——2005年，昆明在售住宅楼盘市场的基本特点是供应量大增、销售量在高位保持平稳运行、价格基本平稳，但背后却反映出市场供求关系的调整和比较严重的供过于求局面再次形成。
8、 昆明商业物业市场——自2004年起，昆明商业物业开发量再次猛增，似乎再现1998-1999年世博会之前的场景。不同的是，2004-2005年商业物业市场的开发重点是专业批发市场，而不是写字楼和大型商场。
9、 昆明房地产三级市场——二手房市场在连续三年多的价格飞涨之后，整体价格水平已经接近一手房市场。“二手公房”、“老二手商品房”、“新二手商品房”的市场表现已经出现差异，并且在2006年将受到不同程度的竞争和降价压力。
10、2005年昆明房地产市场运行整体表现——“三变、三高和三抢”。三变：环境变、政策变、需求变；三高：高供应量、高价格、高销量；三抢：抢土地、抢报批、抢销售。
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