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2005年中国房地产市场分析预测报告
完成日期：2005年月
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产业篇第一章 2005年中国房地产发展环境分析
第一节 2005年我国房地产发展宏观经济环境分析
一、2004年我国宏观经济整体发展情况
二、2005年我国宏观经济走向预测
第二节 2005年中国房地产发展政策环境分析
一、宏观调控政策分析
（一）房地产行业的监管体制和主要法规
（二）房地产行业税收政策
（三）主要房地产政策影响
（四）房地产发展与宏观经济调控实施
（五）2004年房地产行业受政策挤压进入调整周期
二、房地产金融政策分析
（一）2001-2004年我国房地产金融政策的几次调整
（二）我国近期房地产金融新规
（三）我国房地产金融政策展望
第二章 我国房地产发展的影响因素分析
第一节 科学技术进步对房地产行业的影响
第二节 申奥成功对房地产业的影响
第三节 WTO对我国房地产业发展的影响
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺
二、入世后外资不会大量进入房地产市场
三、WTO对我国房地产市场的影响
第四节 CEPA对内地房地产业的影响
第三章 我国房地产投融资体制分析
第一节 我国房地产开发投资资金来源分析
第二节 我国房地产消费信贷的发展
第三节 我国房地产证券花及房地产信托
第四章 2005年中国房地产投资价值分析
第一节 中国房地产行业的投资特性分析
一、中国房地产业正步入“火山喷发期”
二、中国房地产业进入“均利”时代
三、我国房地产业的投资风险分析
第二节 我国房地产行业SWOT分析
一、我国房地产业发展制约因素分析
二、我国房地产业发展的优势分析
三、机遇面前应警惕房地产泡沫
四、入世带来的机遇和挑战
第三节 我国房地产发展特点分析
一、我国现阶段房地产业发展特点
二、现阶段房地产业发展存在问题
第四节 我国房地产投资现状分析
第五节 房地产投资的分析方法
第六节 房地产行业投资机会分析
第七节 房地产重要投资项目分析
第五章 2005年中国房地产发展趋势分析
第一节 2005年我国房地产发展八大趋势
第二节 2005年我国房地产产品发展趋势分析
第三节 2005年我国房地产市场供需形势分析
第四节 2005年我国房地产价格走势分析
第六章 房地产行业发展战略分析
第一节 房地产企业的核心竞争力
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力
第二节 房地产企业市场经营策略
一、成本领先战略
二、市场营销策略
三、时间竞争战略
四、创新策略
五、人性化策略
第三节 不同类型房地产企业的发展战略
一、房地产集团公司的发展战略选择
二、小型房地产企业的发展模式
市场篇
第七章 2005年我国房地产行业供需状况分析
第一节 房地产行业市场需求分析
一、人口增长情况
二、城市化进程
三、住宅条件的改善
四、收入和消费
五、消费预期
六、房地产投资需求
第二节 房地产行业生产能力分析
一、生产能力
二、生产情况和产出
三、销售面积
四、价格走势
五、生产能力分布
第三节 房地产行业总体效益水平分析
一、负债状况
二、盈利状况
三、劳动生产率
第四节 房地产行业供给总量分析
一、供求分析
二、价格分析
三、房地产行业景气循环
第八章 2003-2004年中国房地产运行状况及2005年房地产发展预测分析
第一节 2003年我国房地产运行状况分析
一、房地产开发投资情况
二、全国房地产价格指数
三、商品房市场分析
四、房地产经济指标分析
五、房地产经济结构分析
六、行业统计数据分析
（一）行业运行数据
（二）行业企业数据
（三）行业其他数据
第二节 2004年我国房地产运行状况分析
一、整体运行情况
二、2004年第一季度房地产板块市场表现
（一）房地产收益率和大盘收益率比较
（二）资金流向分析
（三）个股涨跌幅比较
三、2004年上半年房地产板块市场表现
第三节 2005年我国房地产发展预测
一、房地产开发投资增速将趋缓
二、商品房市场供求继续趋于平稳
三、住宅市场仍将保持供略大于求的态势
第九章 中国各主要类型物业发展状况分析
第一节 我国住宅产业发展状况分析
一、住宅产业发展的历史沿革
二、住宅市场发展态势
三、住宅产业的发展特征
四、2005年中国住宅市场预测
第二节 我国写字楼市场发展状况分析
一、中国的写字房地产市场的历史沿革
二、写字楼市场发展现状分析
三、我国写字楼地域分布
四、写字楼需求结构与建筑特征
五、当前写字楼开发存在问题
六、我国写字楼市场预测分析
第三节 商铺市场发展状况分析
一、全国商铺市场整体发展状况
二、北京商铺市场分析
三、上海商铺市场分析
四、深圳商铺市场分析
五、商铺投资新动向
第四节 2004年二手房市场发展状况分析
一、2004年全国二手房市场整体发展情况
二、2004年北京二手房市场分析
三、2004年上海二手房市场分析
四、2004年杭州二手房市场分析
五、二手房市场发展展望
第十章 2003-2004年重点城市房地产市场分析
第一节 北京房地产市场分析
第二节 上海房地产市场分析
第三节 深圳房地产市场分析
第四节 广州房地产市场分析
第五节 杭州房地产市场分析
第六节 其他重点城市房地产市场分析
第十一章 中国房地产金融市场分析
第一节 我国住宅金融发展现状及主要问题
第二节 二手房贷款的风险及其防范措施
第三节 影响我国住房金融发展的主要因素
第四节 我国住房金融市场发展展望
竞争篇
第十二章 2005年中国房地产行业竞争分析
第一节 我国房地产市场竞争格局分析
第二节 我国房地产竞争存在的问题及发展趋势
第三节 加入WTO对我国房地产竞争的影响分析
第十三章 房地产优势企业分析
第一节 我国房地产上市公司分析
一、我国房地产上市公司债务融资水平分析
二、我国房地产上市公司运行状况
三、房地产上市公司综合实力评价研究
第二节 中远发展
一、公司经营业绩分析
二、公司现有主要项目及分析
三、公司经营战略分析
四、竞争力分析
五、发展前景分析
第三节 万科地产
一、公司行业地位分析
二、公司竞争优势分析
三、公司业务分析
四、公司成长性分析
第四节 华侨城地产
一、旅游、房地产双业并举
二、经营状况分析
三、公司业务发展计划
第五节 天鸿集团
一、公司经营状况分析
二、公司的主要经营策略和市场推广模式
第六节 金地集团
一、公司经营状况分析
二、主要供应商、客户情况
三、金地的北京攻略
第七节 北京城建集团
一、公司经营状况分析
二、公司发展战略分析
三、经济住宅打天下
第八节 珠江控股
一、企业概况
二、重组生机重现
三、综合控股再创辉煌
第九节 其他优势企业分析
部分图表目录
图表 2004年1-9月房地产开发投资完成额
图表 2004年1-9月房地产开发投资完成额增速
图表 2004年1-9月住宅投资完成额
图表 2004年1-9月住宅投资完成额增速
图表 2004年1-9月商品房销售额
图表 2004年1-9月商品房销售额增速
图表 2004年1-9月住宅销售额
图表 2004年1-9月住宅销售额增速
图表 1999 -2004年有关法律法规及相关通知
图表 2004年上半年各先行指标增长速度
图表 2003-2004年房地产开发重要指标增长情况对比
图表 2002年2月-2004年6月土地交易价格变化图
图表 1997-2004年全国商品房销售平均价格
图表 2003-2004年房地产上市公司盈利指标
图表 2003-2004年房地产上市公司盈利能力比较
图表 2001-2004年子行业成长性比较
图表 2003-2004年房地产上市公司利润结构
图表 2003-2004年房地产上市公司成本费用分析
图表 2003-2004年房地产上市公司现金流状况
图表 2003-2004年房地产上市公司偿债能力比较
图表 2003-2004年房地产上市公司业绩比较
图表 2004年房地产行业运行情况表
图表 2004年第一季度全国35个大中城市房地产价格指数
图表 2004年第一季度房地产板块个股表现前10名
图表 2004年上半年房地产板块个股表现前10名
图表 2001-2004年房地产板块上市公司集中度变化情况
图表 1997-2004年住宅投资占房地产开发投资比例
图表 2004年1-9月北京房地产开发投资完成额及增速
图表 2004年1-9月北京住宅投资完成额及增速
图表 2004年1-9月北京商品房销售额及增速
图表 2004年1-9月北京住宅销售额及增速
图表 2004年1-9月上海房地产开发投资完成额及增速
图表 2004年1-9月上海住宅投资完成额及增速
图表 2004年1-9月上海商品房销售额及增速
图表 2004年1-9月上海住宅销售额及增速
图表 2004年1-9月上海土地开发情况
图表 2004年1-9月上海土地开发区域分布
图表 2004年1-9月上海房地产开发投资结构情况
图表 2004年三季度35个大中城市房地产价格指数
图表 2004年3月北京新盘数据统计
图表 2004年3月北京商用类新盘价格对比
图表 2004年3月北京各区域新盘供应分布图
图表 2004年3月北京住宅类新盘价格对比图
图表 2004年3月深圳典型住宅价格指数表
图表 2004年第一季度广州房地产价格指数表
图表 2003年房地产开发投资结构图
图表 2003年房地产在固定资产投资中的比重
图表 1999-2003年城市居民人均消费支出
图表 1999-2003年农村居民人均消费支出
图表 1997-2003年经济发展状况
图表 1997-2003年居民存款变化
图表 1998-2003年房屋销售价格指数
图表 1998-2003年房屋租赁价格指数
图表 1999-2003年房地产投资情况
图表 1999-2003年房地产从业人数
图表 1997-2003年房屋施工面积
图表 1997-2003年房屋竣工面积
图表 1993-2003年房屋销售面积增长率
图表 1997-2003年房屋销售收入
图表 1997-2003年房地产企业资产负债
图表 1997-2003年北京房地产开发投资额
图表 1996-2003年国房景气指数
图表 2003年不同地区购置土地面积比较
图表 2003年 北京市不同房屋销售情况比较
图表 2003年深圳市商品房销售情况
图表 不同地区买家承受能力比较
图表 各类资金分布情况
图表 2003年各地区住宅投资、销售情况
图表 2003年国房景气指数
图表 2003年各地区土地开发与购置情况
图表 2003年房地产开发投资及资金来源情况
图表 2003年万科A主要财务指标
图表 2003年金地集团主要财务指标
图表 2003年中远发展主要财务指标
图表 2003年陆家嘴主要财务指标
图表 2003年北京城建主要财务指标
图表 2003年中华企业主要财务指标
图表 2003年招商局A主要财务指标
图表 2003年亚泰集团主要财务指标
图表 2003年中国国贸主要财务指标
图表 2003年长春经开主要财务指标
图表 2003年全国房地产开发投资季度完成额
图表 2002-2003年房地产开发投资月度完成额
图表 1994-2003年我国房地产开发投资额及增长速度
图表 1993-2003年房地产投资占固定资产投资比例
图表 2001-2003年全国房地产销售价格、租赁价格及土地交易价格指数走势
图表 2001-2003年全国土地交易价格指数及分类指数走势
图表 2001-2003年全国房地产销售价格指数及分类指数走势
图表 1999-2003年全国商品房竣工销售面积比
图表 2003年全国商品房及细分市场竣工销售面积比
图表 1999-2003年住宅竣工销售面积比
图表 2001年12月-2003年12月主要城市房屋销售价格指数
图表 2001年12月-2003年12月主要城市房屋租赁价格指数
图表 2001年12月-2003年12月主要城市房屋土地交易价格指数
图表 2003年北京房地产细分市场供求关系
图表 1995-2003年北京住宅市场竣工销售面积比
图表 2003年上海房地产细分市场供求关系
图表 1995-2003年上海住宅市场竣工销售面积比
图表 1995-2003年上海房地产开发投资总额
图表 1994-2003年房地产开发投资占固定资产投资比例
图表 2003年房地产开发投资资金来源构成
图表 2003年全国房地产上市公司10强
图表 2003年北京甲级写字楼租金走势图
图表 2002-2003年中国房地产开发景气指数趋势图
图表 2003年1-12月新开工面积分类指数趋势图
图表 2003年1-12月竣工面积分类指数趋势图
图表 2003年1-12月房地产投资分类指数趋势图
图表 2003年1-12月房地产资金来源指数趋势图
图表 2003年1-12月土地开发面积分类指数趋势图
图表 2003年1-12月销售价格分类指数趋势图
图表 2003年1-12月空置面积分类指数趋势图
图表 2003年北京城市地价指数变化状况
图表 2003年上海城市地价指数变化状况
图表 2003年深圳城市地价指数变化状况
图表 2003年广州城市地价指数变化状况
图表 2003年杭州城市地价指数变化状况
图表 2003年重庆城市地价指数变化状况
图表 2003年天津城市地价指数变化状况
图表 2003年武汉城市地价指数变化状况
图表 2003年成都城市地价指数变化状况
图表 2003年厦门城市地价指数变化状况
图表 2003年西安城市地价指数变化状况
图表 2000-2003年各大城市地价平均水平比较
图表 2001-2003年各大城市地价平均增长率比较
图表 2003年上海、北京、广州地价与房价价格变化幅度比较
图表 2001-2003年主要城市地价占房价的比例
图表 2000-2003年深圳土地供应和平均房价地价
图表 2003年全国及部分城市地价增长率与国内生产总值增长率的比较
图表 2001-2003年全国城市地价增长率与固定资产投资增长率总体变化趋势比较
图表 2000～2003年全国主要城市商业用地地价指数
图表 2000～2003年全国主要城市居住用地地价指数
图表 2000～2003年全国主要城市工业用地地价指数
图表 1999-2003年广州二手房交易量
图表 2003年1-12月广州房地产投资累计增长率走势
图表 2001-2003年 广州二手房、商铺、办公楼成交均价走势
图表 2002年—2003年广州市各种类型房屋成交面积所占比重
2004年前三季度房地产价格同比上涨了13.4％，其中住宅价格上涨11.5％。房地产价格的较快上涨暴露出的正是房地产市场供求的新矛盾：前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3％（其中商品住宅销售同比增长30.3％），大大快于竣工面积9.5％的增长速度，表明在宏观调控措施相继发生作用后，市场需求仍然比较强劲。在宏观调控措施和市场自调节的双重作用下，第四季度房地产投资和需求的增长幅度将继续平稳回落，供求关系将得到改善，但房产价格仍将上涨，全年的平均涨幅更将远远高于上年4.75％的上涨幅度。
由于宏观政策的重点调控，房地产开发投资增长从2004年1-2月50.2%的高位，回落到1-5月份的32.0%。但在房地产开发投资增长仍高于合理区间约9-14个百分点的情况下，房地产投资降幅却开始大大减缓，甚至出现反弹苗头。与1-7月和1-6月相比，1-8月房地产开发投资增速分别提高0.2和0.1个百分点。
2004年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的16.6％，2004年５月份该比例已经下降到2.05％。对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为2％，大大低于前两年的10％。另据统计，2004年1-8月的商品房销售中，有91.36％是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。
从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60％，城镇居民将增长到８亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
本预测报告依据国家统计局、国家经贸委、国家海关总署、中国社会经济调查研究中心、中国房地产协会、国民经济景气监测中心、全国及海外1100多种国内外相关报纸杂志的基础信息以及各省市相关统计单位等公布和提供的大量资料，对我国房地产市场的供给与需求状况、竞争格局、发展趋势等进行了分析，并对房地产行业投资分析等方面进行了深入探讨。
由于宏观政策的重点调控，房地产开发投资增长从2004年1-2月50.2%的高位，回落到1-5月份的32.0%。但在房地产开发投资增长仍高于合理区间约9-14个百分点的情况下，房地产投资降幅却开始大大减缓，甚至出现反弹苗头。与1-7月和1-6月相比，1-8月房地产开发投资增速分别提高0.2和0.1个百分点。
2004年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的16.6％，2004年５月份该比例已经下降到2.05％。对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为2％，大大低于前两年的10％。另据统计，2004年1-8月的商品房销售中，有91.36％是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。
从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60％，城镇居民将增长到８亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
本预测报告依据国家统计局、国家经贸委、国家海关总署、中国社会经济调查研究中心、中国房地产协会、国民经济景气监测中心、全国及海外1100多种国内外相关报纸杂志的基础信息以及各省市相关统计单位等公布和提供的大量资料，对我国房地产市场的供给与需求状况、竞争格局、发展趋势等进行了分析，并对房地产行业投资分析等方面进行了深入探讨。
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