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商务部研究院中国上海房地产行业分析研究报告
完成日期：2006年02月
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第一章 房地产行业现状概况第一节 房地产行业定义及基本特征
一、房地产的定义
二、房地产的分类
三、房地产行业的基本特性
（一）土地的特性
（二）房地产业的基本特性
第二节 2005年我国房地产开发状况分析
一、2004年我国房地产开发概况
二、2005年房地产开发概况
三、全国土地资源的供给状况
（一）全国土地资源的供给状况
（二）全国土地资源的供给特点
四、我国房地产发展特点分析
（一）我国现阶段房地产业发展特点
（二）现阶段房地产业发展存在问题
第二章 房地产行业投资特性及影响因素分析
第一节 房地产行业的投资特性分析
一、中国房地产业高速发展
二、房地产行业投资风险分析
（一）房地产投资的经营风险
（二）房地产投资的法律风险
三、上海房地产周期分析
（一）全国及典型城市房地产周期比较分析
（二）上海房地产市场成长性分析
第二节 影响上海房地产行业发展的因素分析
一、上海经济动态分析
二、上海房地产政策与城市规划研究
（一）上海房地产业政策的演变
（二）2003-2005年上海城市规划及房地产政策
（三）上海制定城市森林规划2007年森林覆盖率逾22％
（四）2005年上海重大工程建设涉及四大体系
（五）2005年上海全面启动健康城市建设计划
三、“世博”对于上海房地产市场的影响
（一）浦江两岸现状与"世博会"规划
（二）"世博会"的综合影响
（三）"世博会"对区域住宅市场的影响
四、WTO对上海房地产业发展的影响
（一）建筑领域加入WTO后的对外承诺
（二）入世后外资不会大量进入房地产市场
（三）WTO对上海房地产市场的深层影响
五、2005年中国最具竞争力城市排名
第三章 上海市房地产行业市场分析
第一节 上海房地产市场需求分析
一、上海居民居住状况分析
（一）2005年上海市居民购买力水平分析
（二）上海居民居住现状
（三）上海居住水平的国内外比较分析
（四）上海住宅需求量预测分析
二、2005年上海市房地产投资开发情况
三、2005年上海房地产大事记
第二节 上海市房地产各主要类型物业发展状况
一、 上海市房地产一级市场分析
（一）上海市用地结构分析
（二）上海市土地利用布局
（三）上海市土地利用的合理调整对房地产的影响
（四）上海土地市场的历史变革
二、上海住宅市场情况
三、上海高档住宅市场分析
（一）租赁市场
（二）高档住宅销售市场分析
（三）上海别墅市场分析
四、上海酒店式服务公寓市场
（一）上海的市场现状
（二）目标市场和区域分析
（三）物业特征
五、上海水景住宅分析
（一）水景基本类型
（二）水景住宅的前景喜忧参半
六、上海办公楼分析
（一）2005年上海市写字楼市场情况
（二）写字楼区域分布分析
（三）写字楼租户行业分析
（四）上海办公楼市场未来预测
七、上海二手房市场分析
（一）上海二手房交易稳步上升
（二）二手房指数回顾
（三）动迁户仍是购房主力
（四）传统居住区受青睐
（五）供求失衡拉高房价
（六）2005年上海二手房市场情况
八、上海商铺市场分析
第三节 上海市房地产行业经营模式分析
一、房地产公司的商业模式分析
（一）开发公司模式
（二）房屋（物业）经营模式
（三）房地产的服务模式
（四）不动产金融公司的商业模式
二、我国房地产销售模式
（一）我国房地产业营销特点
（二）香港与台湾房地产代理模式分析
三、物业管理行业的发展桎梏与机遇
（一）中"洋"物业管理差距在哪儿？
（二）入世对物业管理的利与弊
（三）上海物业管理企业整合求生存
第四节 房地产金融市场分析
一、我国住宅金融发展现状及主要问题
（一）房地产金融情况
（二）我国住宅金融中存在的主要问题
二、国际资本流动对房地产市场的影响
（一）国内外投资背景分析
（二）2005年外商投资房地产情况
（三）热点房地产市场境外资金情况
（四）分析与结论
三、国际住房金融政策模式比较分析
（一）美国模式是特惠模式
（二）日本模式是普惠模式
（三）、对我国住房政策的启示
四、房地产开发企业融资新渠道研究
（一）银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大
（二）上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资
（三）房地产投资基金——房地产开发融资的新动力
（四）WTO多方面影响房地产融资
五、我国住房金融市场发展展望
（一）降息后房地产业前景如何
（二）取消期房按揭后的房地产市场
（三）房地产金融政策趋向
第四章 上海市房地产行业市场竞争格局分析
第一节 上海市房地产市场竞争格局
一、上海楼市竞争格局概况
（一）2005年度公布上海楼市50强研究
（二）市场呈现自由竞争的格局
（三）国内上市公司纷纷进军上海房地产市场
（四）香港地产巨头会战上海滩
（五）上海楼市品牌竞争喜忧参半
二、房地产企业的“新土地”策略
三、上海房地产业竞争趋势分析
（一）房地产服务业竞争趋向多元化
（二）房地产的资本竞争时代已经来临
（三）上海房地产行业集中度进一步提高
四、中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争
（一）外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较
（二）跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析
（三）入世后房地产外商投资的竞争性问题
（四）外资进入我国房地产市场的动向分析
第二节 上海主要区域房地产市场分析
一、上海地段划分标准
二、浦东地区
（一）区域板块房地产市场
（二）浦东房价分析
（三）浦东高档住宅租售势头减缓
（四）2005年浦东房地产情况
（五）浦东房地产业的特征
（六）浦东房地产业发展趋势
三、松江区
四、静安区
五、青浦区
（一）2004年上海市青浦区房地产概况
（二）2005年上海市青浦区房地产概况
六、闵行区
（一）区域概况
（二）2005年房地产市场概况
七、徐汇区
（一）2004年房地产市场交易情况
（二）2005年房地产市场概况
八、嘉定区
（一）2004年房地产市场概况
（二）2005年房地产概况
九、宝山区
（一）2004年房地产概况
（二）2005年房地产概况
十、未来最具增长潜力的区域
（一）居住品质提升的五大要素
（二）江湾五角场地区 新世纪示范居住区
（三）沪松公路（轻轨R4）沿线 品位最高
（四）上南地区 增长最为迅速
第五章 上海市房地产行业优势企业分析
第一节 房地产上市公司经营概况
一、中国房地产上市公司运行状况
二、2005年中国房地产上市公司10强研究
这一项目提供以下信息：（##代替公司名称）本项目下，最多提供由客户任意选择的5个企业的数据
一、公司简介
二、公司经营业绩分析
三、公司现有主要项目及分析
四、公司经营战略分析
五、竞争力分析
（一）主要优势分析
（二）主要劣势分析
六、发展前景分析
第六章 上海房地产业发展预测及发展战略研究
第一节 房地产业发展趋势分析
一、行业发展趋势分析
（一）信息化发展趋势
（二）企业集团化发展趋势
（三）行业品牌建设与规模集中化
（四）行业发展的专业化趋势
（五）与金融界融合的新趋势
（六）房地产创新开发新趋势
二、上海地产大趋势
（一）住宅趋向多样化、人性化、生态型
（二）运行机制更加健全
（三）房地产服务业全面发展提高
三、上海楼市居住和投资热点分析
第二节 上海房地产行业SWOT分析
一、上海房地产业发展抑制因素分析
（一）房地产成本构成、价格构成有待进一步改善
（二）企业能级不高，产业集中度偏低
（三）房地产市场的法规体系仍处初级阶段
二、上海房地产业发展的优势分析
（一）宏观经济继续向好
（二）市政建设设施开始步入收获期
（三）申办世博成功已成为上海房地产业发展的助推器
（四）商品住宅依然将是供求两旺态势
（五）市政基础设施得到巨大改善
三、上海房地产市场的商机与挑战
（一）十大机遇力推上海房地产业
（二）WTO给房地产业带来的挑战
（三）进入上海房地产业主力业务的机会
（四）由上海房地产市场发展带来的机会
（五）国际投资者对上海房地产市场的观感
第三节 房地产企业市场经营策略
一、成本领先战略
二、市场营销策略
三、时间竞争战略
四、创新策略
五、人性化策略
六、房地产企业的核心竞争力剖析
（一）房地产企业的核心竞争力的内涵与特性
（二）传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程
（三）新经济时代房地产企业的核心竞争力
（四）构建并维持现代房地产业核心竞争力
第四节 不同类型房地产企业的发展战略
一、房地产集团公司的发展战略选择
二、小型房地产企业的发展模式
图表目录
图表 1988-2005年全国及三大城市商品房销售面积增长率（%）
图表 1980-2005年上海市区居民居住状况
图表 2002-2005年上海、北京、深圳、天津四市人均住房使用面积
图表 人均居住面积的国际比较
图表 上海市1995-2005年商品住宅租售面积
图表 2006-2010年上海商品住宅需求经验预测值
图表 直线法预测2006-2010年的住宅消费量
图表 自回归法预测"十•五"期间的住宅消费量单位
图表 多元回归法预测"十•五"期间的住宅消费量
图表 2006-2010年上海住宅需求预测调整值
图表 2005年上海市房地产市场供应情况
图表 2005年上海市商品房概况
图表 2005年上半年上海市各类商品房新开工、竣工及销售面积
图表 2005年上海市商品房概况
图表 上海市用地结构
图表 历年上海土地使用权出让情况
图表 上海酒店式服务公寓物业规模状况
图表 上海酒店式服务公寓房型状况
图表 1998-2005年全国主要城市二手房成交情况
图表 2005年个人购房贷款增加额的地区分布图
图表 2005年个人购房贷款增加额的各省市分布图
图表 2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况
图表 美国商用房地产资本来源
图表 中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重
图表 日本住宅建设五年计划及其实施
图表 国内部分公司投资上海房地产市场概况
图表 上海外商独资或合资企业代表楼盘
图表 上海国有、国有控股企业代表楼盘
图表 上海民营企业代表楼盘
图表 上海楼市细分表
图表 2005年静安区房地产营销总额情况
图表 2005年静安区房地产营销总额情况
图表 2003-2005年上海市青浦区房地产行业指标情况
图表 2005年上海市青浦区房地产行业指标情况
图表 2005年上海市闵行区房价走势情况
图表 2005年上海市闵行区商品房交易情况（当月）
图表 2005年上海市闵行区个人住房贷款走逝情况
图表 2005年徐汇区商品住房预售及成交情况
图表 2005年徐汇区存量住房各项指标情况
图表 2005年嘉定区房地产投资和固定资产投资比较情况
图表 2005年嘉定区房地产投资构成情况
图表 2004-2005年嘉定区高层住宅建设情况
图表 2004-2005年嘉定区施工楼盘平均面积
图表 2005年嘉定区房地产企业本年到位资金情况
图表 2005年宝山区按物业分每季度房地产投资情况
图表 2005年商品房、存量房成交均价情况
图表 2005年宝山区各街镇房地产开发经营情况
图表 2005年宝山区不同经济类型企业的开发经营情况
图表 2005年宝山区存量房交易情况
图表 2004年中远发展股份有限公司整体经营情况分析
图表 2004年中远发展主营业务收入构成情况
图表 2005年中远发展股份有限公司整体经营情况分析
图表 2004年万科企业股份有限公司整体经营情况分析
图表 2004年万科企业股份有限公司主营业务收入构成情况
图表 2005年万科企业股份有限公司整体经营情况分析
图表 2005年万科企业股份有限公司主营业务收入构成情况
图表 “波菲罗”销售收入预测表
图表 “波菲罗”建造成本测算表
该报告总计数十万余字，多个数据图表。报告通过对上海市房地产市场运行情况的分析，对当前房地产市场是否已经出现过热，是否已经出现泡沫做出判断；通过对上海市房地产市场潜在需求的分析，对上海市未来房地产市场的发展进行预测；通过分析存在的问题和产生问题的原因，提出解决问题的对策建议；通过对房地产市场利润、市场竞争力的分析，引导房地产开发企业理性投资。
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