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2006年中国房地产市场研究预测报告
完成日期：2005年12月
| 报告类型 | 纸介版 | PDF Email版 | PDF 光盘版 | 两种版本价格 |
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报告目录 查看简介
第一章 我国房地产发展的影响因素分析第一节 宏观调控政策对我国房地产的影响
第二节 人民币升值对房地产市场的影响
一、国外本币升值对房地产市场影响的前车之鉴
二、人民币升值将对城镇居民房地产需求产生推动作用
三、人民币升值将吸引海外“热钱”不断流入我国房地产业
四、政府加大调控力度稳定房价，确保我国房地产业的协调、健康、可持续发展
第三节 推行固定利率房贷对房地产市场的影响分析
一、固定利率住房贷款对我国金融市场的影响
二、当前我国推出固定利率房贷业务面临的主要障碍
第四节 土地储备对房地产的影响分析
第五节 科学技术进步对房地产行业的影响
第六节 申奥成功对房地产业的影响
第七节 WTO对我国房地产业发展的影响
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺
二、入世后外资不会大量进入房地产市场
三、WTO对我国房地产市场的影响
第八节 CEPA对内地房地产业的影响
第二章 宏观调控与房地产业发展分析
第一节 房地产市场宏观调控的背景分析
一、紧缩型宏观调控政策综述
二、中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一
第二节 切实加强房地产宏观调控的政策措施分析
第三节 宏观调控政策对房地产行业的主要影响分析
一、对宏观经济的影响
二、对房地产行业的影响
第四节 宏观调控政策的未来走向及其评价分析
一、宏观调控已进入观察期和微调期
二、中央银行依然存在继续加息的可能性
三、人民币升值的投机压力仍然存在
第五节 对房地产行业宏观调控政策的建议分析
一、建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓
二、税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆
第六节 宏观调控背景下房地产行业的投资风险分析
第三章 2004-2005年我国房地产市场运行状况分析
第一节 2004年我国房地产市场运行状况分析
一、房地产开发投资情况
（一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜
（二）影响房地产投资波动的主要因素
（三）从房地产开发投资波动中得出两个结论
二、开发企业资金来源情况
（一）资金链是房地产开发企业的命脉
（二）2004年开发企业到位资金保持增长
（三）房地产业开发资金来源结构分析
（四）对目前房地产融资方式的简要分析
三、土地资源供应情况
（一）宏观调控成果显现，土地供应总量急速下降
（二）地价总体水平保持平稳增长态势
（三）影响地价的主要因素分析
（四）地价与房价的关系
四、商品房空置情况
（一）2004年商品房空置面积继续呈下降趋势
（二）商品房空置率及其变动趋势分析
五、商品房价格变动情况
（一）市场供求基本平衡，个人消费成为需求主体
（二）2004年全国商品房价格整体水平呈上升趋势
（三）引起当前房价上涨的主要因素分析
（四）对房价是否过高，是否存在“泡沫”的判断
第二节 2005年上半年我国房地产市场运行状况分析
一、房地产行业企业景气程度下降
二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落
（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落
（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险
三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化
（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓
（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化
四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹
（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长
（二）土地交易价格平稳增长
五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓
（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显减少
（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位
六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间
第三节 2005年1-9月我国房地产市场主要运行数据分析
一、2005年1-9月房地产开发投资完成情况
1、2005年1-9月中部地区房地产开发投资完成额
2、2005年1-9月西部地区房地产开发投资完成额
3、2005年1-9月东部地区房地产开发投资完成额
二、商品房销售情况
1、2005年1-9月商品房销售额及其同比增长情况
2、2005年1-9月商品房销售面积及同比增长情况
三、商品房施工与竣工情况
1、2005年1-9月商品房施工面积及同比增长情况
2、2005年1-9月商品房竣工面积及同比增长情况
四、2005年1-9月土地开发与购置面积及同比增长情况
五、2005年1-9月全国商品房空置情况
第四章 中国房地产业市场细分分析
第一节 我国住宅产业发展状况分析
一、住宅产业发展的历史沿革
二、住宅产业的发展特征
三、2005年1-9月住宅投资完成额及同比增长情况
五、城市化过程中住宅产业可持续发展研究
六、上海“十一五”住宅需求量达11670万平方米
第二节 我国写字楼市场发展状况分析
一、中国的写字房地产市场的历史沿革
二、我国写字楼地域分布
三、写字楼需求结构与建筑特征
四、当前写字楼开发存在问题
五、重点城市写字楼情况分析
1、北京写字楼市场现状分析及预测
2、上海市写字楼市场发展的现状与趋势分析
3、2005年深圳写字楼市场特色分析
4、广州写字楼分析
第三节 商铺市场发展状况分析
一、商铺与住宅投资开发的比较分析
二、北京商铺市场分析
三、上海商铺市场分析
四、深圳商铺市场分析
第四节 我国二手房市场发展状况分析
一、影响二手房价的六大因素
二、二手房市场：从“持币观望”到“试探投资”
三、从“5W”分析二手房市场
四、北京市二手房交易市场分析
五、上海二手房市场分析
六、我国二手房贷款市场的现状分析及发展对策分析
七、二手房市场中购房者对房地产经纪服务的选择行为研究
第五章 2005年我国重点城市房地产市场分析
第一节 2005年北京房地产市场分析
第二节 2005年上海房地产市场分析
第三节 2005年深圳房地产市场分析
第四节 2005年广州房地产市场分析
第五节 2005年杭州房地产市场分析
第六章 我国房地产投融资体制分析
第一节 我国房地产开发投资资金来源分析
第二节 我国房地产消费信贷的发展
第三节 我国房地产证券化及房地产信托
第七章 中国房地产金融市场分析
第一节 我国房地产金融业的发展现状及制约因素
一、我国房地产金融业的发展现状
二、制约我国房地产金融业发展的主要因素
三、政府在房地产金融中的作用及其宏观调控
四、入世：房地产金融业快速发展的契机
五、房地产产业资本需与金融资本亲密结合
第二节 2004年房地产金融的基本情况
一、房地产投资到位资金增幅下降
二、房地产贷款增幅较高
三、房地产开发商贷款增幅减缓
四、个人购房贷款维持高增长
五、个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区
六、政策性住房贷款快速增长
第三节 房地产金融业存在四大问题
第四节 未来房地产金融的六大特征
一、金融资本的均衡化
二、金融机构的结盟化
三、民间资本的合法化
四、海外资本的中国化
五、外行资本的专业化
六、行业利润的平均化
第五节 二手房贷款的风险及其防范措施
第六节 我国房地产金融的未来发展趋势分析
第八章 中国房地产投资价值分析
第一节 中国房地产行业的投资特性分析
一、中国房地产业正步入“火山喷发期”
二、中国房地产业进入“均利”时代
三、我国房地产业的投资风险分析
第二节 我国房地产行业SWOT分析
一、我国房地产业发展制约因素分析
二、我国房地产业发展的优势分析
三、机遇面前应警惕房地产泡沫
四、入世带来的机遇和挑战
第三节 我国房地产发展特点分析
一、我国现阶段房地产业发展特点
二、现阶段房地产业发展存在问题
第四节 我国房地产投资现状分析
第五节 房地产投资的分析方法
第九章 我国房地产市场发展和房地产税收制度改革分析
第一节 房地产税收和房地产市场的发展分析
一、近年来我国房地产过热的表现及影响
二、我国现行的房地产税收体系
三、税收对房地产市场调控作用的理论分析
第二节 我国现行税制在促进房地产业发展方面存在的主要问题
第三节 短期政策调整：着力发挥税收对房地产需求的调控作用
第四节 长期战略选择：重构促进房地产业健康发展的租税费制度
第十章 中国房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产市场竞争现状分析
一、我国房地产市场缺少“霸主”
二、中国房地产面临国际竞争
三、房地产业进入品牌竞争时代
四、房地产业渐呈竞争格局
第二节 我国房地产竞争存在的问题及发展趋势
第三节 加入WTO对我国房地产竞争的影响分析
一、加入WTO对我国房地产影响
二、加入WTO对我国房地产企业（上市公司）的影响
三、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析
四、入世后房地产外商投资的竞争性问题
第四节 我国房地产核心竞争力分析
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程
三、新的市场环境下房地产企业核心竞争力分析
四、房地产企业的国际核心竞争力分析
五、客户资源管理是房地产企业的核心竞争力
六、房地产企业核心竞争力的评价分析
七、构建房地产企业的核心竞争力分析
第五节 我国房地产竞争策略分析
一、房地产业竞争策略分析
二、房地产市场竞争的低成本战略
四、如何提升房地产企业竞争力
第六节 加入WTO后我国房地产业市场竞争趋势分析
一、房地产业逐步成长为新的经济增长点
二、加入WTO为我国房地产市场带来重大长期利好
三、加入WTO导致我国房地产业的国际竞争日趋激烈
四、培植竞争优势：房地产企业的应对策略
第十一章 房地产优势企业分析
第一节 我国房地产上市公司分析
一、我国房地产上市公司债务融资水平分析
二、房地产上市公司治理现状的统计分析
三、房地产上市公司综合实力评价研究
第二节 中远发展
一、公司经营业绩分析
二、公司现有主要项目及分析
三、公司经营战略分析
四、竞争力分析
五、发展前景分析
第三节 万科地产
一、公司概况
二、公司行业地位分析
三、公司竞争优势分析
四、公司业务分析
五、公司成长性分析
六、公司经营状况
第四节 华侨城地产
一、旅游、房地产双业并举
二、经营状况分析
三、公司业务发展计划
第五节 天鸿集团
一、公司概况
二、公司经营状况分析
三、公司的主要经营策略和市场推广模式
第六节 金地集团
一、集团概况
二、公司经营状况分析
三、主要供应商、客户情况
四、金地的北京攻略
第七节 珠江控股
一、企业概况
二、重组生机重现
三、综合控股再创辉煌
第八节 招商地产
一、公司概况
二、经营状况分析
第十二章 中国房地产发展趋势分析
第一节 房地产业未来的九大趋势分析
第二节 e时代房地产业发展的十大趋势分析
第三节 我国房地产价格发展趋势分析
第四节 房地产中介业未来发展趋势分析
第五节 品牌竞争是房地产业的竞争趋势
第六节 我国房地产业融资体系的发展趋势分析
第七节 我国房地产金融的未来发展趋势分析
第十三章 房地产行业发展战略分析
第一节 房地产企业市场经营策略
一、成本领先战略
二、市场营销策略
三、时间竞争战略
四、创新策略
五、人性化策略
第二节 不同类型房地产企业的发展战略
一、房地产集团公司的发展战略选择
二、小型房地产企业的发展模式
第三节 构建我国房地产企业战略联盟
一、我国房地产企业选择战略联盟的理由
二、联盟伙伴的选择
三、联盟的基本原则
第四节 房地产行业的客户关系管理与企业发展战略
一、对客户关系管理的理解
二、企业战略发展需要客户关系管理
三、房地产行业建立客户关系管理的措施
部分图表目录
图表 2005年1-9月中部地区房地产开发投资完成额
图表 2005年1-9月西部地区房地产开发投资完成额
图表 2005年1-9月东部地区房地产开发投资完成额
图表 2005年1-9月商品房销售额及其同比增长情况
图表 2005年1-9月商品房销售面积及同比增长情况
图表 2005年1-9月商品房施工面积及同比增长情况
图表 2005年1-9月商品房竣工面积及同比增长情况
图表 2005年1-9月土地开发与购置面积及同比增长情况
图表 2005年1-9月住宅投资完成额及同比增长情况
图表 2005年1-6月房地产开发企业资金来源分布情况
图表 2004-2005年1-9月中部地区房地产开发投资完成额
图表 2004-2005年1-9月西部地区房地产开发投资完成额
图表 2004-2005年1-9月东部地区房地产开发投资完成额
图表 2000-2005年1-9月商品房销售额及其同比增长情况图
图表 2004-2005年1-9月商品房销售面积及同比增长情况
图表 2004-2005年1-9月商品房施工面积图
图表 2004-2005年1-9月商品房竣工面积图
图表 2004-2005年1-9月土地开发与购置面积图
图表 2004-2005年1-9月住宅投资完成额及同比增长情况
图表 1999-2005年9月全国商品房空置情况
图表 2002-2005年6月我国商品房销售情况
图表 2001-2005年固定资产投资和房地产开发投资增速
图表 1998--2005年个人消费贷款和住房贷款增长情况
图表 1998-2005年全国房地产投资占GDP的比重逐年增长
图表 1980-2005年亚洲及主要国家热钱流入量
图表 2003-2005年对房地产开发商的贷款增长率
图表 2003-2005年个人购房贷款余额和余额同比增长率
图表 2002-2005年中国住房贷款的按揭成数
图表 2004-2005年政策性住房贷款的变动情况
图表 2005中国房地产上市公司综合实力10强
图表 2005中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）10强
图表 2005中国最具投资价值蓝筹地产股部分指标
图表 2005年二季度房地产企业景气指数回落
图表 2005年二季度全国土地交易价格指数同比上涨
图表 2000-2005年二季度全国商品房销售价格变动情况
图表 2005年二季度35个大中城市房屋销售价格变动情况
图表 2005年以来海外资本蜂拥进入中国房地产业案例
图表 2000-2004年商品房年竣工面积与年销售面积对比情况
图表 1994-2004年商品房空置率曲线图
图表 1998-2004年全国个人住房抵押贷款余额占信贷总额比重
图表 1987 -2004年房地产开发投资规模及年增长率变动情况
图表 1987-2004年房地产开发投资完成额年增长率变化情况
图表 1998-2004年银行贷款所占比重
图表 1998-2004年房地产企业自筹资金比重变动情况
图表 1998-2004年房地产开发企业资金来源中其他资金占比情况
图表 2003-2004年完成开发土地面积及同比增长情况
图表 2000-2004年全国城市地价平均水平变化情况
图表 2001-2004年房地产资金来源构成
图表 2003-2004年全国商品房空置面积指数走势情况
图表 1994-2004年商品房空置情况
图表 1994-2004年商品房空置率曲线图
图表 1998-2004年GDP、固定资产投资及房地产开发投资增长速度情况
图表 1998-2004年个人购房比例的变化情况
图表 1998-2004年房价走势
图表 2003-2004年消费品价格指数变动情况
图表 1999-2004年房地产开发投资占GDP的比重
图表 1997-2004年房地产开发企业资金来源构成
图表 2002-2004年1-12月房地产开发投资增长情况
图表 2004年1-4季度35个大中城市房地产销售价格指数
图表 2004年1-4季度全国房价和地价上涨超过10%的城市
图表 2004年全国各区不同用途地价水平
图表 2004年个人购房贷款增加额的地区分布图
图表 2004年以来国家颁布的与房地产行业相关的重要政策
图表 2004年1-11月各地区房地产开发投资额比重变化
图表 2004年1-11月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况
图表 2004年1-11月份房地产投资资金来源情况
图表 北京顶级写字楼区域分布
图表 北京顶级写字楼平均租金
图表 北京顶级写字楼分布
图表 北京甲级写字楼区域分布
图表 北京甲级写字楼平均租金
图表 北京在售在建写字楼项目区域总量分布
图表 北京在售在建写字楼不同区域分布比例
图表 北京在售在建写字楼项目各商圈总量分布
图表 北京在售在建写字楼项目各商圈总量所占比例分布
图表 2004-2008年北京市在建在售写字楼项目供给表
图表 2004-2008年北京市在建在售写字楼项目供给分布
图表 2004-2007北京写字楼需求量
图表 2004-2008北京市甲级顶级写字楼供需对比
图表 2004-2007北京市主要区域顶级写字楼存量增量对比
图表 2004-2008北京市主要区域甲级写字楼存量增量对比
图表 2005年1-6月深圳市不同户型住宅销售结构
图表 2005年1-6月深圳市各区销售面积比例图
图表 2005年1-6月深圳市各区每月住宅销售面积图
图表 2005年1-6月深圳市住宅销售价格运行图
图表 2005年1-6月深圳市全市及各区商品住宅销售价格
图表 2005年1-6月深圳市住宅销售面积价位结构
图表 2005年1-6月深圳市二手房交易情况
图表 2005年1-6月各月深圳市二手房交易情况
图表 房地产投资信托基金运作模式
图表 房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比
图表 房贷利率提高对消费者月供的影响
图表 我国现行的房地产税制
图表 房地产开发企业资金运行图
图表 我国现行的房地产税制
图表 房地产业税负与国内其他行业的对比
图表 我国房地产上市公司的股权构成分类
图表 房地产上市公司的流通股占总股本中的比例变动状况
图表 我国房地产上市公司中大股东的数量
图表 我国房地产上市公司股份集中程度
图表 房地产上市公司二职分任与兼任情况
图表 房地产上市公司董事会、监事会的规模
图表 我国房地产上市公司设立独立董事的情况
图表 房地产上市公司董事、监事及高层管理人员持股情况
图表 房地产上市公司董事、监事及高层管理人员年薪情况
图表 房地产上市公司综合实力评价指标一览表
图表 房地产上市公司综合实力评价值及其排序
2005年前三季度我国国民经济继续朝宏观调控的预期方向发展，保持了平稳较快发展的良好态势。相应地，国家对房地产市场的宏观调控政策效应进一步体现，房地产开发投资增速保持平稳回落，土地开发规模得到有效控制，商品房销售和开竣工面积增幅有所回升，表明全国房地产开发市场趋于稳定。但是，部分地区商品住宅销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，以及新建商品房空置面积居高不下的局面，也说明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供应结构等方面的宏观调控措施还需要进一步加强和完善。
在政策外力作用下，房地产行业发展正呈现出四大趋势:商品房价格持续向下调整；行业盈利模式回归合理定位；行业优惠政策回归中性或者走向抑制；商品房价格主要反映消费属性，而非投资属性。
宏观调控措施对国内市场尤其华东地区市场影响明显，房地产投资持续下降，市场成交量大幅萎缩，二、三季度市场交易量与2004年同期相比只有20％－25％，目前已恢复到30％－35％；预计2006年底可恢复到60％以上，令市场基本呈现健康发展态势。
预计2006年各级政府会在土地供给市场化、房地产信贷规范化、产品供应结构合理化、市场销售管理严格化上做文章，细化操作，以减轻房地产市场震荡对整体经济所带来的不良影响。业内人士认为，开发商需要首先立足于控制风险，然后谋求发展。
本预测报告依据国家统计局、国资委、国家发改委、国家信息中心、国务院发展研究中心、中国经济信息网、中国宏观经济数据库、万方数据库、中国社会经济调查研究中心、国民经济景气监测中心、中国房地产协会等提供的大量资料，对我国房地产市场的影响因素、运行状况、细分市场、重点城市房地产市场、房地产金融市场、竞争格局、发展趋势及发展战略等进行了全面分析，是计划进入房地产行业和经营房地产行业的企业和投资机构了解目前中国房地产市场发展动态，把握发展趋势的重要决策依据之一。
在政策外力作用下，房地产行业发展正呈现出四大趋势:商品房价格持续向下调整；行业盈利模式回归合理定位；行业优惠政策回归中性或者走向抑制；商品房价格主要反映消费属性，而非投资属性。
宏观调控措施对国内市场尤其华东地区市场影响明显，房地产投资持续下降，市场成交量大幅萎缩，二、三季度市场交易量与2004年同期相比只有20％－25％，目前已恢复到30％－35％；预计2006年底可恢复到60％以上，令市场基本呈现健康发展态势。
预计2006年各级政府会在土地供给市场化、房地产信贷规范化、产品供应结构合理化、市场销售管理严格化上做文章，细化操作，以减轻房地产市场震荡对整体经济所带来的不良影响。业内人士认为，开发商需要首先立足于控制风险，然后谋求发展。
本预测报告依据国家统计局、国资委、国家发改委、国家信息中心、国务院发展研究中心、中国经济信息网、中国宏观经济数据库、万方数据库、中国社会经济调查研究中心、国民经济景气监测中心、中国房地产协会等提供的大量资料，对我国房地产市场的影响因素、运行状况、细分市场、重点城市房地产市场、房地产金融市场、竞争格局、发展趋势及发展战略等进行了全面分析，是计划进入房地产行业和经营房地产行业的企业和投资机构了解目前中国房地产市场发展动态，把握发展趋势的重要决策依据之一。
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