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2004年上海房地产市场调查研究报告
完成日期：2004
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第一部分 房地产行业总体研究第一章 我国房地产市场综述
第一节 房地产市场总体分析
一、1997——2003年我国房地产市场运行状况分析
二、2003年我国房地产运行状况分析
三、2004年一季度行业运行状况
第二节 我国土地资源供给状况
一、近几年我国土地资源供给概况
二、2003年我国不同用地用途的价格指数分析
三、2004年前半年不同用地用途的价格指数分析
第三节 我国房地产业投资状况分析
一、2003年房地产开发投资完成分析
二、2003年房地产开发资源来源分析
第三节 我国商品房销售与空置状况分析
一、1992-2003年我国商品房销售状况分析
二、我国商品房空置面积分析
第四节 我国房地产价格分析
一、商品房平均销售价格继续上涨
二、土地交易价格继续上升
三、全国房屋租赁价格指数分析
第五节 现阶段房地产业存在的问题
一、 当前房市认识上的四大误区
二、房市中的三种股市心态
三、对房市现状的三项反思
第二部分 上海房地产市场分析
第二章 上海房地产市场分析
第一节 2003年上海房地产市场运行总体状况
一、当前上海房地产市场特征
二、房地产市场面临的矛盾和问题
三、上海房地产市场的调控措施
第二节 上海楼市的失衡和拐点问题44444
一、上海楼市的失衡状况分析
二、上海楼市的“拐点”分析
第三节 上海市房地产开发投资状况分析
一、2003年上海市房地产开发投资分析
二、2003年上海市房地产投资结构分析
三、2003年上海房地产投资资金来源分析
四、上海和北京广州等其他地区投资比较分析
五、2004年前半年上海市房地产开发投资分析
第四节 上海市房地产价格分析
一、上海房价实现“软着陆”
二、房屋销售价格指数分析
三、房屋租赁价格指数分析
四、土地交易价格指数分析
第五节 现阶段上海房地产业发展的问题
一、动拆迁工作是房地产业发展的瓶颈问题
二、“拆迁难”的原因分析
三、解决“拆迁难”问题的对策建议
四、上海楼市供需错位
第六节 2004下半年上海市房地产市场展望
一、进入政策兑现和理性发展阶段
二、下半年房地产价格将稳中缓升
第七节 上海市房地产发展趋势和策略分析
一、上海房地产进入后大盘时代
二、品牌经营是房地产企业发展的必由之路
三、上海房地产市场结构调整已经开始
四、新形势下房地产企业开发战略
第三部分 上海房地产供需论述
第三章 上海房地产供给状况分析
第一节 上海房地产现状分析
一、2003年上海市各区县现有居住房屋分布分析
二、2003年上海市现有非居住房屋分析
第二节 上海市近几年房屋供给状况
一、上海市房屋供给分析
二、上海市近几年住宅供给分析
三、2004年下半年上海房地产新开楼盘
第三节 上海市各类型房屋供给分析
一、上海市近几年各类型房屋供给面积分析
二、上海市近几年各类型房屋供给价值分析
三、2003年上海市各类型房屋建筑面积分析
第四节 上海市各区县房地产开发经营情况分析
一、2003年上海市各区县房地产开发面积分析
二、2003年上海市各区县房地产销售情况分析
第四章 上海房地产市场需求状况分析
第一节 上海市经济现状分析
一、上海经济的到了飞速的发展
二、预计上海经济还将继续快速发展
第二节 上海市人口状况分析
一、上海在籍人口分析
二、上海人口结构分析
三、上海市外来人口分析
第三节 上海市家庭结构分析
一、 大家庭——小家庭——多元化家庭的转变
二、 新经济时代的家庭与房地产应对
第四节 上海房地产市场需求结构
一、上海房地产结构调整思路
二、要加大小户型物业的开发建设
第五节 上海市拆迁状况分析
一、近几年上海市拆迁分析
二、2003年上海市各区县房屋拆迁分析
第四部分 上海房地产细分市场分析
第五章 上海土地市场分析
第一节 2003年上海招投标地块分析
一、 基本数据分析与结论
二、对未来房价走势的初步预测
第二节 城乡结合部土地利用
一、城乡结合部土地利用现状特征
二、城乡结合部土地利用规划面临的问题
三、实施城乡结合部土地利用的政策
第三节 别墅的土地供应分析
一、停止别墅土地供应的内因
二、停止别墅土地供应的内涵
三、停止别墅土地供应对市场的影响
第四节 借鉴国外的土地市场调控机制
一、市场机制在城市土地资源优化配置中的作用
二、国外市场机制调控城市土地资源的实践
三、国外经验给我们的启示
第六章 上海住宅市场分析
第一节 上海住宅市场概述
一、住宅需求概述
二、住宅销售概述
三、住宅供给概述
四、上海住宅建设呈现三大亮点
第二节 上海高档住宅、别墅市场
一、上海高价位住宅市场现状分析
二、上海中心城区高价住宅市场
三、上海别墅市场分析
四、高端住宅市场银根紧缩，风险日益增大
第三节 上海小户型公寓市场
一、单身公寓有深厚的市场土壤
二、单身公寓房产的投资分析
三、上海小户型公寓将面临市场考验
第四节 上海郊区住宅市场
一、上海市城市化和郊区住宅发展的现状
二、 上海市郊区住宅发展的支撑因素
三、 郊区住宅发展过程中还存在诸多阻碍和不利因素
四、 对策和建议
第五节 上海住宅市场影响因素
一、新建住宅开发成本对价格走势的影响
二、新建住宅开发成本影响因素
二、轨道交通因素
三、环境景观因素
四、水景对房价走势影响分析
五、重大规划因素对房价走势影响分析
第六节 上海住宅市场发展趋势
一、上海住宅市场潜力巨大
二、上海新开楼盘出现新趋势
三、上海住宅市场转向功能化需求
四、上海住宅“全装修”化
第七节、当前上海住宅发展的若干问题
一、当前住宅发展中是否存在过热和泡沫
二、上海房地产发展周期问题
三、上海商品住宅的价格问题
第七章 上海二手房市场
第一节 上海二手房市场概述
一、2003年上海二手房全线飘红
二、次中心二手房受关注
三、二手房主要集中在六个板块
四、2004年1——5月二手房市场
第二节 上海市二手房价格分析
一、价格涨幅趋缓
二、不同区域二手房价
三、二手房价市场预测
第三节 上海存量房交易分析
一、上海存量房交易时间序列分析
三、上海各区向存量房交易
第四节 上海二手房市场影响因素分析
一、上海人的搬家次数
二、金融贷款因素
三、二手房经纪问题
四、上海期房限转政策
第五节 上海二手房市场问题分析
一、上海二手房市场迅猛发展的原因分析
二、上海二手房市场发展中存在的问题及分析
第八章 上海写字楼市场
第一节 上海写字楼市场概述
一、办公楼的历史沿革
二、上海市写字楼市场发展的现状
三、上海写字楼市场发展利好趋势体现以下几方面
四、上海写字楼空置率六年来最低
五、写字楼结构问题严重
第二节 上海写字楼供给分析
一、上海写字楼供给现状
二、2006到2007年将出现新一轮供应热潮
第三节 上海写字楼需求分析
一、外资企业因素
二、海外华人
三、国内众多的企业争相进入
四、投资因素
第四节 上海写字楼营销分析
一、形象差异化是写字楼营销的终点
二、客户定位应遵循四项原则
三、商业与写字楼关系的六项原则
四、价格策略三点考虑
五、是“租”是“售”看投资回报率
第五节 上海写字楼主要区域分析
一、松江办公楼市场潜力显现
二、徐汇办公楼步入主力阵营
三、中山北路将成中小企业办公集聚
四、小陆家嘴地区
第六节 上海写字楼发展趋势
一、写字楼进入牛市
二、上海写字楼市场发展趋于成熟和理性
三、小户型办公楼获青睐
四、上海写字楼２００４年投资热点
五、产权式办公楼需求增速
六、沪上兴起服务式写字楼
第九章 上海商铺市场
第一节 上海商铺现状分析
一、上海商铺成投资热点
二、沪上商铺的四个特征
三、上海商铺租金高涨
四、上海商铺市场出现的三种“态势”
第二节 上海商铺市场供给状况
一、上海商铺分布现状
二、2004商铺集中交付期
三、上海商铺供应正向外围转移
第三节 上海商铺市场需求状况
一、市场供不应求，购买客户增加
二、商铺需求的两个方向
第四节 上海商铺竞争状况
第五节 上海商铺影响因素
一、上海宏观经济的增长
二、上海商业的发展
三、上海发展规划的出台
四、宏观调控政策的影响
五、区域商圈功能的变化
六、重大事件的影响
七、国内外大环境的影响
八、投资者理性投资的变化
第六节 上海商铺市场发展趋势
一、高性价比继续坚挺炒作概念渐失光环
二、大面积铺渐受青睐
三、商铺外移社区商铺走强
四、上海商铺从“大干快上”向“做强做精”转变
五、要道商铺全新登场
第七节 上海商铺市场隐忧
一、需求旺盛的同时存在空置商场
二、高售价对应的低租金回报
三、频繁更换租客现象
四、宏观调控措施在加强，贷款乘数下降
第十章 上海房地产地区市场
第一节 上海南汇区房地产市场分析
一、南汇区房地产交易四个特点
二、南汇区未来住宅市场需求总量分析
三、南汇区未来住宅市场客源构成分析
四、南汇区未来住宅市场量体分布和发展节律分析
五、工业房地产以及其它种类房地产市场状况分析
第二节 上海宝山区房地产市场
一、宝山人口状况
二、宝山经济发展情况
三、2003年宝山房地产情况
四、2004年上半年宝山房地产情况
五、2003年宝山区物业管理情况
第三节 上海闵行区房地产市场
一、闵行经济发展情况
二、人口分布情况
三、2003年闵行区房地产运行情况
四、2004年上半年闵行区房地产业运行情况
第四节 上海嘉定区房地产市场
一、经济发展情况
二、嘉定人口就业情况
三、2003年嘉定区房地产业发展迅猛
四、2004年上半年房地产运行情况
第五节 上海松江房地产市场
一、松江经济发展
二、人口分布及收入情况
三、2003年房地产运行情况
四、2001年—2003年房地产开发投资的情况
五、2004年上半年房地产运行情况
第六节 上海静安区房地产市场
一、静安区经济发展
二、人口分布
三、2003年静安房地产运行情况
四、2004年一季度房地产情况
第七节 上海浦东区房地产市场
一、经济发展情况
二、人口及收入情况
三、2003年浦东房地产运行情况
四、2004年二季度上海浦东房地产运行情况
第五部分 上海房地产金融市场和竞争状况
第十一章 房地产金融市场
第一节 房地产金融市场现状
一、房地产资金运用的主要种类
二、房地产企业运用资金的注意事项
三、房地产资金的主要来源
四、关于解决房地产金融渠道少的“风险”问题
五、房地产金融存在四大问题
六、上海房地产金融现状
第二节 房地产中的银行资金分析
一、人民银行通过121号文件加大资金控制
二、房地产资金过多依赖银行贷款已成地产业一大问题
三、发展多种融资渠道是分散银行信贷风险的必然趋势
第三节 房地产中的信托资金分析
一、房地产投资信托的快速发展
二、我国信托的发展历程
三、信托资金解决地产资金的不确定因素
四、我国房地产投资信托的交易模式
五、房地产信托投资案例分析
六、美国房地产投资信托
第四节 房地产企业上市分析
一、房地产资金证券化的优势
二、公司上市的利弊分析
第五节 房地产外来资金分析
一、外来资本搅局中国房地产
二、房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况
三、外资进入房地产的方式
四、国际游资补缺银根紧缩 百亿美金觊觎上海楼市
第六节 国际房地产金融模式分析
一、美国模式是特惠模式
二、日本模式是普惠模式
三、对我国住房政策的启示
第七节 房地产金融市场展望
一、2004年地产业不存在资金恐慌
二、土地典当资金兴起
三、多渠道融资是趋势
四、房地产投资基金是新趋势
第十二章 上海房地产竞争状况及领先企业分析
第一节 房地产竞争概况
一、利润大幅下滑
二、资金土地困扰中小商
三、国际资本试水上海
四、世博带来机遇也带来竞争
第二节 陆家嘴集团
一、业绩分析
二、公司经营战略分析
三、近年来公司经营发展战略
第三节 世茂股份
一、经营业绩分析
二、公司主要项目情况
三、公司经营战略分析
第四节 中华企业
一、业绩分析
二、中华企业在建项目情况
三、中华企业经营战略分析
第五节 中远发展
一、2004年上半年业绩
二、2003年经营业绩
三、公司发展战略分析
四、竞争力分析
五、发展前景分析
第六节 张江高科
一、经营业绩分析
二、公司经营发展战略
第七节 金丰投资
一、经营业绩分析
二、主要经营开发项目情况
第八节 浦东金桥
一、经营业绩分析
二、开发项目分析
第九节 新黄浦
一、经营业绩分析
二、开发项目分析
第十节 利嘉股份
一、经营业绩分析
二、开发项目分析
第十一节 万科地产
一、万科地产在地产业的地位
二、公司的竞争优势
三、公司业绩分析
四、公司发展计划
图表目录
图表1 1997年到2003年我国房地产市场运行状况一览表
图表2 1997年——2003年我国房地产投资完成额（亿元）走势图
图表3 1997——2003年我国房地产施工面积增长图
图表4 1997——2003年我国房地产市场竣工面积（万平米）增长图
图表5 1997——2003年我国房地产市场销售面积（万平米）增长图
图表6 1997——2003年我国房地产平均价格走势图
图表7 1997——2003年我国商品房销售额（亿元）增长图
图表8 2003年我国房地产投资完成额东部、中部、西部的比例图
图表9 2003年我国房地产市场综合指数、土地开发面积指数、销售价格指数一览表
图表10 2003年1——12月房地产开发综合景气指数下降图
图表11 2003年1——12月我国商品房及住宅销售面积一览表（单位：万平米）
图表12 2003年1——12月我国商品房销售面积增长图
图表13 2003年1——12月我国住宅销售面积增长图
图表14 2003年1——12月我国商品房销售额一览表（单位：亿元）
图表15 2003年1——12月我国商品房销售额增长图
图表16 2003年1—12月我国商品房销售给个人的金额增长图：(单位：亿元)
图表17 2002.7-2003.11月国房景气指数及主要分类指标变动情况
图表18 经营活动产生的每股现金流量排行榜
图表19 全国主要城市2000～2003年商业用地地价指数
图表20 全国主要城市2000——2003年居住用地主要价格指数：
图表21 2003-2004年3月房地产开发景气指数趋势图
图表22 2004年1-3月房地产开发投资完成额构成情况
图表23 2004年一季度全国房地产开发投资完成额及增长情况
图表24 2003-2004年一季度商品房销售额及增长情况
图表25 2003-2004年一季度商品房竣工面积及增长情况
图表26 2003-2004年一季度全国完成开发土地面积及增长情况
图表27 2004年一季度35个大中城市房地产价格指数表
图表28 2003-2004年一季度全国土地交易价格指数对比情况
图表29 2002-2004年一季度全国房屋租赁价格指数变动情况
图表30 不同销售额的企业占百强总数的比例
图表31 百强企业涉足关联行业企业数量（单位：家）
图表32 1997-2003年房地产开发企业土地开发及其购置情况（万平方米）
图表33 1997——2003年我国完成土地开发面积增长图（单位：万平米）
图表34 2003年四个季度不同用地用途的价格指数一览表
图表35 2003年1——4季度普通住宅用地价格指数图
图表36 2003年1——4季度居民住宅用地价格指数图
图表37 2003年1——4季度豪华住宅用地价格指数图
图表38 2004年1——2季度不同用地类型的价格指数一览表
图表39 2004年1——2季度普通住宅用地价格指数图
图表40 2004年1——2季度居民住宅用地价格指数图
图表41 2004年1——2季度豪华住宅用地价格指数图
图表42 2003年1——12月我国房地产不同类型的开发投资完成额一览表
图表43 2003年1——12月住房投资完成额比上年同期增长比例图
图表44 2003年1——12月办公楼投资完成额比上年同期增长比例图
图表45 2003年1——12月商业营业用房投资完成额比上年同期增长比例图
图表46 2003年我国房地产投资完成额按照不同工程用途分类图
图表47 2003年我国房地产行业开发资金来源一览表（单位：亿元）
图表48 2003年我国房地产开发资金不同来源比例图
图表49 2003年我国东部地区房地产开发资金不同来源比例图
图表50 2003年我国中部地区房地产开发资金不同来源比例图
图表51 2003年我国西部地区房地产开发资金不同来源比例图
图表52 1992-2003年中国商品房销售面积、销售额及增长幅度一览表
图表53 1997年——2003年我国商品房销售面积增长图（单位：万平米）
图表54 1997——2003年我国商品房销售金额增长图（单位：亿元）
图表55 2003年1——12月我国商品上销售金额一览表
图表56 2003年我国商品房销售面积及增长率一览表
图表57 1999-2002年我国商品房空置情况
图表58 1997——2003年我国商品房平均销售价格趋势图
图表59 2000——2003年我国各种类型房屋销售价格指数一览表
图表60 2002——2003年各季度房屋销售价格指数趋势图
图表61 2002——2003年各季度商品房销售价格指数趋势图
图表62 2002——2003年各季度住宅销售价格指数趋势图
图表63 2002——2003年各季度经济适用房销售价格指数趋势图
图表64 2002——2003年各季度普通住宅销售价格指数趋势图
图表65 2002——2003年各季度豪华住宅销售价格指数趋势图
图表66 2002——2003年各季度写字楼销售价格指数趋势图
图表67 2002——2003年各季度商业用房销售价格指数趋势图
图表68 2000——2003年各季度全国土地交易价格指数一览表
图表69 2000——2003年全国房屋租赁价格指数一览表
图表70 2003年各季度全国不同类型房屋租赁价格指数一览表
图表71 1995——2003年上海市房地产开发投资额增长图（单位：亿元）
图表72 1995——2003年上海市商品房屋建设投资投资额增长图（单位：亿元）
图表73 1985——2003年上海市住宅投资额增长图
图表74 1995——2003年上海市住宅投资占全社会固定资产投资的比重图
图表75 2003年上海市房地产投资额流向比重图
图表76 2002年上海市房地产投资额流向比重图
图表77 2000年上海市房地产投资额流向比重图
图表78 2003年上海市房地产资金来源比例图
图表79 2002年上海市房地产资金来源比例图
图表80 2000年上海市房地产资金来源比例图
图表81 1995年上海市房地产开发资金来源比例图
图表82 2003年上海、北京、广州房地产投资一览表（单位：亿元）
图表83 2003年上海、北京、广州市房地产投资额比较图（单位：亿元）
图表84 2003年上海、北京、广州房地产投资增长图
图表85 本市房地产开发投资增幅变化趋势
图表86 1998——2003年上海市房屋销售价格指数一览表（以1997年价格为100）
图表87 1998——2003年上海市房屋销售价格指数增长图（注：以97年价格为100）
图表88 1998——2003年上海市商品房销售价格指数增长图（以1997年价格为100）
图表89 1998——2003年上海市房屋销售价格指数一览表（以上年价格为100）
图表90 1998年——2003年上海市房屋销售价格指数变化图
图表91 2003年各季度上海市房屋销售价格指数图（上年同期为100）
图表92 1998——2003年上海市房屋租赁价格指数一览表（以1997年价格为100）
图表93 1998——2003年上海市房屋租赁价格指数图
图表94 1998——2003年上海市房屋租赁价格指数一览表（以上年价格为100）
图表95 1998——2003年上海市房屋租赁价格指数图（以上年价格为100）
图表96 2003年各季度上海市房屋租赁价格指数图（上年同期为100）
图表97 1998——2003年上海市土地交易价格指数一览表（以1997年价格为100）
图表98 1998——2003年上海市土地交易价格指数图（以1997年价格为100）
图表99 1998——2003年上海市土地交易价格指数一览表（以上年价格为100）
图表100 1998——2003年上海市土地交易价格指数图（以上年价格为100）
图表101 2003年各季度上海市土地交易价格指数图（以上年同期为100）
图表102 2003年上海市各区居住房屋分布情况：（单位：万平米）
图表103 2003年上海市各区县居住房屋面积比重图
图表104 2003年上海市各种类型的居住房屋分布比重图
图表105 2003年上海市花园住宅在各个区县的比重图
图表106 2003年上海市公寓住宅在各个区县的比重图
图表107 2003年上海市一类职工住宅在各个区县的比重图
图表108 2003年上海市二类职工住宅在各个区县的比重图
图表109 2003年上海市三类职工住宅在各个区县的比重图
图表110 2003年上海市新式里弄在各个区县的比重图
图表111 2003年上海市各区非居住房屋分布情况：（单位：万平米）
图表112 2003年上海市非居住房屋在各个区县的比例图
图表113 2003年上海市各类型非居住房屋的比例图
图表114 2003年上海市工厂在各个区县的比重图
图表115 2003年上海市学校用房屋在各个区县的比重图
图表116 2003年上海市仓库堆栈在各个区县的比重图
图表117 2003年上海市办公建筑在各个区县的比重图
图表118 2003年上海市商场店铺在各个区县的比重图
图表119 2003年上海市旅馆用房在各个区县的比重图
图表120 1981——2003年上海市房屋及住宅施工面积竣工面积一览表
图表121 1994——2003年上海市房屋施工面积增长图（单位：万平米）
图表122 1994——2003年上海市房屋竣工面积增长图（单位：万平米）
图表123 1994——2003年上海市房屋建筑面积竣工率变化图（单位：百分比）
图表124 1994——2003年上海市住宅施工面积增长图（单位：万平米）
图表125 1994——2003年上海市住宅竣工面积增长图（单位：万平米）
图表126 1994——2003年上海市住宅建筑面积竣工率变化图（单位：百分比）
图表127 2004年下半年上海黄埔、卢湾、静安三区新开楼盘表
图表128 2004年下半年虹口区新开楼盘一览表
图表129 2004年下半年长宁区新开楼盘一览表
图表130 2004年下半年杨浦区新开楼盘一览表
图表131 2004年下半年徐汇区新开楼盘一览表
图表132 2004年下半年闵行区新开楼盘一览表
图表133 2004年下半年浦东新区新开楼盘一览表
图表134 2004年下半年闸北区新开楼盘一览表
图表135 2004年下半年南汇区新开楼盘一览表
图表136 2004年下半年松江区新开楼盘一览表
图表137 2004年下半年普陀区新开楼盘一览表
图表138 2004年下半年宝山区新开楼盘一览表
图表139 2004年下半年青浦区新开楼盘一览表
图表140 2004年下半年嘉定区新开楼盘一览表
图表141 1995——2003年上海市各类型房屋施工面积和竣工面积一览表
图表142 1995——2003年上海市房屋施工面积增长图（单位：万平米）
图表143 1995——2003年上海市房屋竣工面积增长图（单位：万平米）
图表144 1995——2003年上海市住宅占房屋施工面积的比例图
图表145 1995——2003年上海市住宅占房屋竣工面积的比例图
图表146 1995——2003年别墅、高档公寓施工面积增长图（单位：万平米）
图表147 1995——2003年上海市别墅、高档公寓占房屋整个施工面积的比例变化
图表148 1995——2003年上海市别墅、高档公寓竣工面积增长图
图表149 95—03年上海市别墅、高档公寓竣工面积占整个房屋竣工面积比例变化
图表150 1995——2003年上海市办公楼施工面积变化图（单位：万平米）
图表151 1995——2003年上海办公楼施工面积占房屋施工面积的比例变化图
图表152 1995——2003年上海市办公楼竣工面积变化图（单位：万平米）
图表153 1995——2003年上海办公楼竣工面积占房屋竣工面积的比例变化图
图表154 1995——2003年上海市商业用房施工面积变化图（单位：万平米）
图表155 1995——2003年上海商业用房施工面积占房屋施工面积的比例变化图
图表156 1995——2003年上海市商业用房竣工面积变化图（单位：万平米）
图表157 1995——2003年上海商业用房竣工面积占房屋竣工面积的比例变化图
图表158 1995——2003年上海施各类型房屋供给价值一览表
图表159 1995——2003年上海市房屋竣工价值增长图（单位：亿元）
图表160 1995——2003年上海竣工房屋平均造价变化图（元/平米）
图表161 1995——2003年上海市住宅竣工价值增长图（单位：亿元）
图表162 1995——2003年上海住宅竣工价值占房屋价值的比重变化图
图表163 1995——2003年上海住宅竣工平均造价变化图（单位：元/平米）
图表164 1995——2003年上海别墅、高档公寓竣工价值增长图（单位：亿元）
图表165 1995——2003年上海别墅、高档公寓竣工价值占房屋价值的比重变化
图表166 1995——2003年上海别墅、高档公寓竣工平均造价变化图
图表167 1995——2003年上海办公楼竣工价值增长图（单位：亿元）
图表168 1995——2003年上海办公楼竣工价值占房屋价值的比重变化图
图表169 1995——2003年上海办公楼竣工平均造价变化图（单位：元/平米）
图表170 1995——2003年上海商业营业用房竣工价值增长图（单位：亿元）
图表171 1995——2003年上海商业营业用房竣工价值占房屋价值的比重变化图
图表172 1995——2003年上海商业营业用房竣工平均造价变化图
图表173 2003年上海市以环线划分的各类型房屋建筑面积一览表
图表174 2003年上海市各区县房地产开发一览表（单位：万平米）
图表175 2003年上海市各区县施工面积图（单位：万平米）
图表176 2003年上海市各区县竣工面积图（单位：万平米）
图表177 2003年上海市各区县住宅竣工面积图（单位：万平米）
图表178 2003年上海市各区县房地产经营情况一览表（单位：万平米）
图表179 2003年上海市各区县房屋销售面积图（单位：万平米）
图表180 2003年上海市各区县住宅销售面积图（单位：万平米）
图表181 2003年上海市各区县房屋销售额图（单位：亿元）
图表182 2003年上海市各区县住宅销售额图（单位：亿元）
图表183 2003年上海市各区县房屋销售价格比较图（单位：元/平米）
图表184 2003年上海市各区县住宅销售价格比较图（单位：元/平米）
图表185 1990——2003年上海市在籍人口和结构一览表
图表186 1990——2003年上海市户籍数增长图（单位：万户）
图表187 1990——2003年每年年末户籍人口(万人)增长图
图表188 2003年上海市各区人口分布情况表
图表189 1978年-2003年上海市外来人口迁入、迁出情况
图表190 2000和2003年上海市外来人口情况一览表
图表191 1990——2003年上海市每户人口数变化图
图表192 1995——2003年上海市拆迁情况一览表
图表193 1995——2003年上海市拆迁户数变化图
图表194 1995——2003年上海市居民住宅拆迁户数变化图
图表195 1995——2003年上海市拆迁面积变化图
图表196 1995——2003年上海市居民住宅拆迁面积变化图
图表197 2003年上海市各区房屋拆迁一览表
图表198 2003年上海市各区县拆迁户数图
图表199 2003年上海市各区县居民住宅拆迁户数图
图表200 2003年上海市各区县拆迁面积图（单位：万平米）
图表201 2003年上海市各区县居民住宅拆迁面积图（单位：万平米）
图表202 上海市主要年份土地使用权出让情况表
图表203 1995——2003年上海市土地出让可建筑面积和用于住宅的土地面积图
图表204 95—03年上海市土地出让可建筑面积和用于商办综合楼的土地面积图
图表205 1995——2003年上海市土地出让可建筑面积和用于商业的土地面积图
图表206 1995——2003年上海市土地出让可建筑面积和用于厂房的土地面积图
图表207 2003年上海市土地使用权出让招标挂牌的商服用地的情况表
图表208 2003年上海市土地使用权出让招标挂牌的住宅用地的情况表
图表209 2003年上海市土地使用权出让招标挂牌的办公楼用地的情况表
图表210 2003年上海市土地使用权出让招标挂牌汇总表
图表211 2004年1月至3月上海土地使用权出让招标挂牌汇总表
图表212 2003年上海市各区县住宅销售面积图（单位：万平米）
图表213 1998——2003年住宅销售价格指数增长图
图表214 2003年上海市各区县住宅销售价格比较图（单位：元/平米）
图表215 2003年上海市各区县住宅销售额图（单位：亿元）
图表216 1994——2003年上海市住宅供给情况一览表
图表217 1994——2003年上海市住宅竣工面积图
图表218 1994——2003年上海市区人均居住面积图
图表219 1994——2003年上海市住宅投资额增长图（单位：亿元）
图表220 2003年上海市各区县住宅竣工面积图（单位：万平米）
图表221 1995——2003年上海市住宅竣工价值增长图（单位：亿元）
图表222 2003年上海市以各条环线划分的住宅开发情况一览表
图表223 1995——2003年别墅、高档公寓施工面积增长图（单位：万平米）
图表224 1995——2003年上海市别墅、高档公寓占房屋整个施工面积的比例变化
图表225 1995——2003年上海市别墅、高档公寓竣工面积增长图
图表226 95—03年上海市别墅、高档公寓竣工面积占整个房屋竣工面积比例变化
图表227 2003年上海别墅指数历期走势图
图表228 浦东别墅综合住宅在售楼盘2004年5月-7月销售情况
图表229 2003年上海别墅以环线划分的施工面积图
图表230 2003年上海别墅以环线划分的竣工面积图
图表231 2003年上海别墅以环线划分的销售额图（单位：亿元）
图表232 2003年上海别墅以环线划分的销售面积图（单位：万平米）
图表233 2003年11月上海典型别墅指数表
图表234 2003年上海市各区公寓面积分布图（单位：万平米）
图表235 2003年1——12月上海二手房指数增长图
图表236 2004年1——7月上海二手房指数增长图
图表237 2004年6月——7月上海各区二手房价格一览表
图表238 2004年1——7月上海各区二手房平均价格图一览表
图表239 2004年1——7月上海各区二手房价比上月增长一览表
图表240 1988——2003年上海存量房交易一览表
图表241 1988——2003年上海存量房交易户数增长图
图表242 1988——2003年上海存量房成交面积图
图表243 1988——2003年上海不同类型存量房交易表:
图表244 1990-2003年上海住宅存量成交面积增长图
图表245 1997——2003年上海办公楼存量成交面积增长图
图表246 97——2003年上海商业用房存量成交面积增长图
图表247 2003年上海存量房不同类型交易面积比例图:
图表248 2003年上海各区县存量房交易表单位（万平方米）
图表249 2003年上海各区存量房交易户数图
图表250 2003年上海各区存量房交易面积图
图表251 1995——2003年上海办公楼施工面积图
图表252 1995——2003年上海办公楼施工面积占房屋施工面积的比例图
图表253 1995——2003年上海办公楼竣工面积图
图表254 1995——2003年上海办公楼竣工面积占房屋竣工面积的比例图
图表255 1995——2003年上海办公楼竣工价值图
图表256 1995——2003年上海办公楼竣工价值占房屋竣工价值的比例图
图表257 1995——2003年上海办公楼平均造价走势图
图表258 2003年上海办公楼情况一览表
图表259 2003年上海办公楼各环线划分的施工面积图
图表260 2003年上海办公楼各环线划分的新开工面积图
图表261 2003年上海办公楼各环线划分的竣工面积图
图表262 2003年上海各区现有办公建筑面积图
图表263 2003年上海办公楼各环线划分的竣工价值图
图表264 2003年上海办公楼各环线划分的销售面积图
图表265 2003年上海办公楼各环线划分的销售额比例图
图表266 2003年上海办公楼各环线划分的出租面积比例图
图表267 2003年上海办公楼不同地区销售价格图（单位：元/平米）
图表268 1998——2003年上海商业用房租赁价格指数变化图
图表269 2003年上海各区县商铺分布情况：（单位：万平米）
图表270 1995——2003年上海房屋供给和商铺供给状况表
图表271 1995——2003年上海商业营业用房施工面积变化图（单位：万平米）
图表272 1995——2003年上海商业营业用房竣工面积增长图（单位：万平米）
图表273 1995——2003年上海商业营业用房竣工价值增长图（单位：万平米）
图表274 1995——2003年上海商业营业用房竣工平均造价图（单位：元/平米） 277
图表275 2003年上海房屋以及商业营业用房开发情况一览表
图表276 2003年上海不同环线之间商业营业用房施工面积比例图:
图表277 2003年上海不同环线之间商业营业用房新开工面积比例图:
图表278 2003年上海商业营业用房竣工面积图
图表279 2003年上海商业营业用房竣工价值图
图表280 2003年上海商品房以及商业营业用房销售情况一览表
图表281 2003年上海不同环线之间商业营业用房销售面积图
图表282 2003年上海不同环线之间商业营业用房销售额图
图表283 2003年上海不同环线之间商业营业用房出租面积图
图表284 2003年上海不同环线之间商业营业用房销售价格（元/平米）图
图表285 2003年上海宝山个乡镇阶段户籍人口情况表
图表286 2003年宝山区社会经济主要指标占全市的比重
图表287 三次产业结构（区级）的演变
图表288 1990-2003年宝山各产业增加值（区级）（亿元）
图表289 2003年全区冶金延伸业情况表
图表290 宝山工业园区工业总产值情况
图表291 历年进出宝山港口的集装箱吞吐量
图表292 2003年上海宝山区房地产业情况一览表
图表293 2004年1——7月上海宝山房地产和建筑业情况一览表
图表294 2003年宝山区投资在10000万元以上的房产企业
图表295 2004年1-6月商品房、存量房成交均价情况
图表296 2003年各乡镇街道物业管理住宅房屋情况
图表297 分年代全区已竣工住宅管理面积
图表298 2003年闵行区房地产运行情况一览表
图表299 2004年上半年闵行区房地产投资按工程用途分的比例图
图表300 2004年上半年闵行区房价走势图
图表301 2004年上半年个月份存量房交易情况：
图表302 2004年上半年嘉定区房地产开发情况一览表
图表303 2004年前半年嘉定区房产交易情况一览表
图表304 2003年农民人均收入构成情况表
图表305 2003年、2002年全区各月房地产投资总量对比图
图表306 宅施工面积按类型分
图表307 松江、嘉定、青浦房地产投资情况比较
图表308 01年-03年松江区房价比较
图表309 01-03年松江区房地产投资地区分布情况
图表310 2004年2—6月松江区房地产业控制面积图示
图表311 2004年1-6月我国房地产运行情况
图表312 2003年静安区房地产开发投资情况
图表313 2003年静安区房地产投资主体经济类型构成图
图表314 2003年静安区房地产投资额按投资主体分类图
图表315 2003年静安区商品房开发情况
图表316 2003年静安区商品房开发结构图
图表317 2003年静安区房地产市场供需情况
图表318 2003年静安区商品房竣工、销售、空置对比图
图表319 2003年静安区房地产开发建设资金结构情况
图表320 2004年一季度上海静安区住宅成交情况图
图表321 2004年一季度上海静安区办公物业成交情况图
图表322 2004年一季度上海静安区商铺成交情况图
图表323 2004年1——3月静安区商品房供需对比图
图表324 2004年一季度静安区住宅成交面积价格分析表
图表325 2004年一季度静安区商品住宅预售单价与上期对比图
图表326 2004年一季度静安区商品住宅预售单价同期对比图
图表327 2004年一季度静安区住宅预售单套总价分布对比图
图表328 2004年一季度静安区住宅预售单套面积分布对比图
图表329 2004年一季度静安区预售成交客户构成图
图表330 2004年一季度静安区商品房购房客户对比图
图表331 2004年一季度静安区住宅预售不同单价客源分布：
图表332 2004年一季度静安区住宅预售不同总价客源分布图
图表333 2003——2004年一季度静安区二手房交易面积及价格图
图表334 2003——2004年一季度静安区二手房交易套数及单套面积图
图表335 2000——2003年上海浦东人口情况：
图表336 2003年上海浦东新区固定资产和房地产投资情况表
图表337 2003年12月浦东房地产景气指数表
图表338 2003年浦东房产交易情况表
图表339 2004年二季度上海浦东房屋销售价格指数表
图表340 2004年二季度上海浦东房屋租赁价格指数：
图表341 2004年前半年浦东房产交易情况表
图表342 美国商用房地产资本来源
图表343 美国国家房地产信托投资协会REITS指数成份股主营业务细分情况
图表344 2000年底累计外商直接投资行业分布
图表345 1998-2001年外商直接投资房地产行业情况
图表346 中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重
图表347 日本住宅建设五年计划及其实施
图表348 日本公团住宅建设资金来源
图表349 2003——2004年陆家嘴经营发展指标一览表（单位：元）
图表350 2003中期-2004中期陆家嘴综合经营指标一览表
图表351 2004年上半年陆家嘴集团分行业、产品情况表
图表352 2003年中期——2004年中期世茂股份利润分配表主要数据：
图表353 2003年中期——2004年中期世茂股份综合经营指标一览表
图表354 2004年上半年世茂股份主要项目投资一览表
图表355 2003中期——2004中期中华企业综合经营指标一览表
图表356 2003中期——2004中期中华企业利润分配表主要数据：
图表357 2004年上半年中华企业个主要项目经营情况表
图表358 2003年中华企业不同业务的收入利润情况表
图表359 2003中期——2004中期中远发展综合运营能力指标一览表
图表360 2003中期——2004中期中远发展利润分配表
图表361 2003年中远发展分行业的主营业务经营情况：
图表362 2003年中远发展房地产业主营业务收入、成本、毛利率增减图
图表363 2003年中远发展商品房收入、成本、毛利图
图表364 2003年中期——2004年中期张江高科利润分配表主要数据：
图表365 2003年中期——2004年中期张江高科综合经营指标一览表
图表366 2004年上半年张江高科不同行业经营情况表
图表367 2004年上半年张江高科房地产分产品经营情况表
图表368 2003中期——2004中期金丰投资利润分配表主要数据：
图表369 2004年上半年金丰投资分行业的收入情况表
图表370 2004年上半年金丰投资分行业主营业务收入比上年增减图
图表371 2003中期——2004中期金丰投资综合经营能力指标一览表
图表372 金丰投资主要开发项目一览表
图表373 2003中期——2004中期浦东金桥利润分配表主要数据：
图表374 2004年上半年浦东金桥分行业经营情况表
图表375 2003中期——2004中期浦东金桥综合经营能力指标一览表
图表376 浦东金桥开发产品情况一览表单位（元）
图表377 浦东金桥开发项目投资情况一览表单位（元）
图表378 2003中期——2004中期新黄浦利润分配表主要数据一览表
图表379 2004年上半年新黄浦不同行业的经营情况表
图表380 2004年上半年新黄浦房地产销售明细表
图表381 2003中期——2004中期新黄浦综合经营能力指标一览表
图表382 新黄浦不同开发项目开发成本表
图表383 截至2004年上半年新黄浦开发项目情况一览表
图表384 截至2004年中期新黄浦出租开发项目情况一览表
图表385 2004年上半年利嘉股份房地产项目收入成本一览表
图表386 2003中期——2004中期利嘉股份利润分配表主要数据：
图表387 2003中期——2004中期利嘉股份综合经营能力指标一览表
图表388 截止2004年上半年利嘉股份不同开发项目开发成本一览表
图表389 2003中期——2004中期万科地产利润分配表主要数据：
图表390 2003年中期——2004年中期万科地产综合经营能力指标一览表
图表391 2003年万科主要房地产项目一览表（平方米）
图表392 2004年万科地产在建项目一览表
来自上海市房地产交易中心的统计数据显示：与去年同期相比，商品住房预售价格增幅回落明显趋缓，今年1至6月份全市房价月均增幅为1.3%，明显得到平抑。
从2003年下半年开始，中国针对出现过热迹象的房地产业采取了严格的金融和土地政策，以避免房地产业重蹈十年前“泡沫经济”的覆辙，并让城乡普通百姓买得起房子。
今年上半年上海市商品住房平均销售价格为每平方米5135元，去年同期为4308元。其中，每平方米在3500元以下（包括重大工程配套商品房等）占22.6%，每平方米在3500-6000元之间占31.7%，每平方米在6000-9000元之间占32.1%，每平方米在9000元以上占13.6%。
上海房地产市场结构性调整问题已经进一步显化。这是与政府近期出台的相关政策和采取的相应措施紧密联系在一起的，并必然将会在一定程度上对上海房地产市场的供需结构进一步进行规范和调整，对整个上海楼市产生积极和深远的影响。
市场结构调整重中之重是中低价市场的规范。从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。由此可见，市场上中低价位房源供应量会增加。
值得注意的是中低端市场的投机行为变得更加活跃。在肯定上海市场总体健康的前提下，随着市场重心向中低市场转移，对逐渐增多的投机行为应给予相当的关注和警惕。在上海郊区的很多代表性楼盘，过度投机行为已经很严重。根据实地调查，松江新城周边的楼盘（2003年7月份价格为3500～4000元/平方米）很具有代表性。在售楼处几乎所有的房子都已经“销售一空”。同时，在松江城的中介门店，你会看到在售楼处已经售出的房子，但报价的形式是“合同价+定额（3～5万元/套）”的形式。也就是说，很多房子还没有正式预售，就已经被很多炒家通过定购协议的形式“购买”下来，然后直接进入中介门店。
本报告在分析的过程中，大量借鉴了国家统计局、国土资源部、中国建设部、国家地产网、房地产时报、国研网、上海房地产信息网、上海商铺网、上海办公楼网、上海写字楼网、上海二手房网、上海房地产交易中心、上海房地资源网、上海统计信息网、上海物业网、大中华别墅网、搜房网等大量的网络资源以及公司自由的数据资料。
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