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2005年房地产行业第一季度报告

完成日期：2005年8月

报告类型	纸介版	PDF Email版	PDF 光盘版	两种版本价格
价格		3000
优惠价		2800
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Ⅰ 市场运行情况
　　一、一季度房地产行业企业处于较为景气区间
　　二、房地产开发投资增速趋缓，但投资总量依然偏大
　　　　（一）房地产投资总量和规模继续扩大
　　　　（二）房地产投资与同期固定资产投资之间的增长结构趋向合理
　　　　（三）房地产开发投资结构不合理，经济适用房比重持续降低
　　三、房地产开发企业资金来源结构发生重大变化
　　四、土地供应总量急速下降，城市地价增长平稳
　　　　（一）土地开发与购置面积增速持续回落
　　　　（二）地价逐步回归到平稳增长的水平
　　五、市场供求关系持续趋紧，房价上涨强劲
　　　　（一）个人消费依然是市场需求的主体
　　　　（二）全国商品房销售价格依然呈现强劲上涨态势
　　　　（三）造成当前房价上涨的主要因素
　　六、商品房空置已超警戒线，房产泡沫化渐显

Ⅱ 热点问题分析
解读央行“3•16”个人房贷新政
　　一、政策调整的内容及主要特征
　　二、政策调整的背景分析
　　三、政策调整对房地产行业的影响
　　　　（一）对部分地区房地产上市公司的影响
　　　　（二）对房地产市场投资行为的影响
　　　　（三）对房价的影响不会立竿见影
　　　　（四）必要的风险提示
　　四、利率市场化大势所趋，房贷利率还会调高

Ⅲ 发展趋势预测
　　一、房地产投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局
　　二、土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严
　　三、供求关系偏紧局面难以改变，房价涨幅趋缓
　　四、房地产行业中期调整态势正在显现

图表目录
　　图1：1998年至今GDP增长率变化情况（%）
　　图2：2003年至今全国行业企业与房地产企业景气指数（%）
　　图3：2003年至今房地产投资完成额及其增长情况
　　图4：2004年至今房地产开发投资与固定资产投资增速比变动情况
　　图5：2005年一季度不同类型房地产投资情况
　　图6：2005年一季度房地产开发企业资金来源分布情况
　　图7：2004-2005年一季度土地开发面积增长变化情况
　　图8：全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）
　　图9：2004年以来商品房竣工与销售面积对比情况
　　图10：商品房销售额及其增长情况
　　图11：2000年至今全国商品房销售价格指数走势（%）
　　表1：2005年第一季度各主要城市分用途地价水平及地价增长率
　　表2：35个大中城市房屋销售价格指数变动情况
　　图12：沪市A股指数与房价指数走势对比情况
　　图13：负利率下居民存款增速持续下滑
　　表 3 ：人民币升值预期下非直接投资的外汇流入增多
　　图14：1994-2004年商品房空置率曲线图
　　表4：37个大中城市房价泡沫从大到小排名
　　图15：2001年至今房价与租价指数走势情况（%）
　　表5：金融机构个人住房贷款利率调整表
　　表6：全国个人住房抵押贷款增长情况
　　表7：投资购房套数与按揭还款的敏感性分析
　　表8：2005 年一季度颁布（或实施）的房地产业主要宏观调控政策

报告简介

　　2005年一季度，国内生产总值27106亿元，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济普遍有所降温和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，一季度国内经济增速不减，继续在景气区间运行。相应地，在国家宏观调控政策的持续影响下，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。
　　一季度，全社会固定资产投资比去年同期增长22.8%，增幅比去年同期回落20.2个百分点。其中，房地产开发投资完成2324亿元，增幅比去年同期回落14.4个百分点。虽然房地产开发投资增速回落幅度较大，但投资的绝对规模仍然偏大，反弹压力依然存在。
　　2004年初以来，国家陆续出台的宏观金融调控政策对房地产行业的资金来源产生了较大影响，开发企业资金来源结构发生重大变化，国内贷款的比重和增长速度明显放缓，非贷款类资金来源增长迅速。2005年一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计为4521亿元，增幅同比回落27.7%。
　　2004以来实行的各项宏观调控政策使市场供求关系持续偏紧。在需求、成本及其他因素的共同作用下，全国商品房销售价格继续保持了两位数的增长速度。通过对商品房空置面积、房价收入比以及租售价格比三大指标分析后得出结论：我国房地产行业已出现泡沫化倾向。
　　2005年我国经济将延续去年下半年景气平稳回落的势头，经济增幅低于上年。房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓；今年后期的房价将以涨势渐落渐稳为主，预计二季度全国35个大中城市房价仍将保持上涨态势，但涨幅将低于一季度，约在7.5%左右。

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