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2005中国房地产行业投资与发展分析报告

完成日期：2005年5月

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第一部分 行业（市场）现状分析
第一章 国际房地产业发展现状
　　第一节 典型国家房地产业发展特点及动向
　　　　一、美国房地产业发展现状与特点分析
　　　　二、英国房地产业发展现状与特点分析
　　　　三、德国房地产业发展现状与特点分析
　　　　四、日本房地产业发展现状与特点分析
　　　　五、加拿大房地产业发展现状与特点分析
　　第二节 港澳台房地产业的发展现状与特点
　　　　一、香港房地产业发展现状与特点分析
　　　　二、台湾房地产业发展现状与特点分析
　　　　三、香港和台湾房地产上市公司10强研究
第二章 房地产业发展周期分析
　　第一节 我国房地产业发展历程
　　第二节 房地产发展周期波动研究
　　　　一、我国房地产周期波动规律分析
　　　　二、典型城市房地产周期比较分析
　　　　三、房地产周期波动的主要影响因素分析
第三章 我国房地市场走势分析
　　第一节 2004年我国房地产业运行概况
　　第二节 我国房地产开发商的现状分析
　　　　一、我国房地产开发商的规模及发展特点
　　　　二、我国房企利润水平分析
　　第三节 全国土地资源的供给状况
　　第四节 我国房地产业投资状况分析
　　第五节 我国房地产业供给状况分析
　　第六节 我国商品房销售与空置状况
　　第七节 房地产市场均衡情况分析
　　第八节 国房景气指数分析
　　第九节 我国房地产价格分析
第四章 我国房地产业需求分析
　　第一节 我国城市居民住房需求分析
　　第二节 我国房地产市场需求特点分析
　　第三节 深圳住宅消费意愿统计分析
　　第四节 北京购房基本需求调查
　　第五节 上海购房需求调查分析
　　第六节 影响房地产消费需求的主要因素分析
　　第七节 我国房地产市场需求预测
　　　　一、我国房地产业成长性分析
　　　　二、我国房地产市场需求量预测
　　　　三、市场需求人员结构及未来需求量分析
第五章 我国房地产发展特点分析
　　第一节 我国现阶段房地产业发展特点
　　第二节 现阶段房地产业发展存在问题

第二部分 细分市场分析
第六章 各主要类型物业发展状况
　　第一节 我国住宅产业现状分析
　　　　一、住宅产业发展的历史沿革
　　　　二、当前住宅市场发展的基本态势
　　　　三、我国住宅发展的类型及特征
　　　　四、我国住宅产业的国际比较
　　　　五、我国住宅产业的发展特征
　　　　六、2005年我国住宅市场预测
　　第二节 我国写字楼市场发展现状分析
　　　　一、中国的写字房地产市场的历史沿革
　　　　二、写字楼市场发展现状分析
　　　　三、写字楼需求结构与建筑特征
　　　　四、当前写字楼开发问题
　　　　五、中国的写字楼房地产市场的未来预测
　　第三节 商铺市场发展现状分析
　　　　一、全国及主要城市商铺市场发展状况
　　　　二、2005年商铺市场前景展望
　　第四节 二手房市场发展现状分析
　　　　一、全国及主要城市二手房发展状况
　　　　二、北京与上海二手房市场对比分析
第七章 重点城市房地产发展状况
　　第一节 上海房地产业发展状况分析
　　　　一、2004年上海房地产业开发建设状况
　　　　二、上海房地产价格分析
　　　　三、上海房地产各细分市场分析
　　　　四、上海房地产政策与城市运营状况
　　　　五、上海房地产市场表现特征分析
　　　　六、2005年上海房地产表现展望
　　第二节 杭州房地产市场分析
　　　　一、房地产市场供给分析
　　　　二、房地产市场需求分析
　　　　三、目前杭州楼市存在的主要问题
　　　　四、2005年杭州楼市走势预测
　　第三节 深圳房地产业发展状况分析
　　　　一、深圳房地产业发展历程
　　　　二、房地产市场运行状况
　　　　三、房地产市场运行特征及存在的问题
　　　　四、2004年深圳房地产市场发展趋势
　　第四节 广州房地产业发展状况分析
　　　　一、2004年广州市房地产市场发展概况
　　　　二、2004年广州房地产各细分市场分析
　　　　三、2004年广州房地产市场趋势预测
　　第五节 北京房地产业发展状况分析
　　　　一、2004年北京房地产市场发展概况
　　　　二、北京房地产政策分析
　　　　三、2004年北京房地产各预售市场分析
　　　　四、2004年北京存量房和再上市房市场分析
　　　　五、2005年北京房地产市场趋势预测
　　第六节 成都房地产业发展状况分析
　　　　一、2004年成都房地产运行综述
　　　　二、2004年成都房地产市场供求结构分析
　　　　三、2004年成都楼市“销售十强”分析
　　　　四、2005年成都房地产市场预测
　　第七节 房地产市场的地区差异性比较

第三部分 房地产业经营模式分析
第八章 房地产行业经营模式分析
　　第一节 房地产公司的商业模式分析
　　　　一、开发公司模式
　　　　二、房屋（物业）经营模式
　　　　三、房地产的服务模式
　　　　四、不动产金融公司的商业模式
　　第二节 我国房地产销售模式
　　　　一、我国房地产业营销特点
　　　　二、香港与台湾房地产代理模式分析
　　　　三、我国房地产中介服务业的现状

第四部分 竞争格局及优势企业分析
第九章 行业竞争分析
　　第一节 我国房地市场竞争格局
　　　　一、我国房地产市场缺少“霸主”
　　　　二、上市公司大举进军房地产业
　　　　三、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析
　　　　四、外资进入我国房地产市场的动向分析
　　第二节 竞争趋势分析
第十章 房地产业优势企业分析
　　第一节 房地产上市公司经营概况
　　　　一、都拥有大量土地开发资源
　　　　二、约七分之一出现负利润
　　　　三、总资产规模最大差50倍
　　　　四、净资产收益率低于7%
　　　　五、扩大规模是趋势
　　第二节 中远发展
　　　　一、公司经营业绩分析
　　　　二、公司现有主要项目及分析
　　　　三、公司经营战略分析
　　　　四、竞争力分析
　　　　五、发展前景分析
　　第三节 万科地产
　　　　一、公司行业地位分析
　　　　二、2004年公司业务分析
　　　　三、公司竞争优势分析
　　　　四、2005年公司发展计划
　　第四节 华侨城地产
　　　　一、旅游、房地产双业并举
　　　　二、经营中出现的问题
　　　　三、公司业务发展计划
　　第五节 天鸿集团
　　　　一、公司经营业绩分析
　　　　二、公司的主要经营策略和市场推广模式
　　　　三、经营中出现的主要问题
　　第六节 金地集团
　　　　一、2004年公司经营概况
　　　　二、公司经营分析
　　　　三、营中出现的问题与困难
　　　　四、2005年公司经营计划
　　第七节 北京城建集团
　　　　一、公司经营情况分析
　　　　二、公司发展战略分析
　　　　三、经济住宅打天下
　　第八节 陆家嘴
　　　　一、2004年公司经营状况
　　　　二、公司经营战略研究
　　第九节 中华企业
　　　　一、公司经营成果和财务状况研究
　　　　二、公司2004年房地产开发项目分析
　　　　三、公司优劣势分析及经营发展战略
　　第十节 招商地产
　　　　一、公司发展历程
　　　　二、2004年公司经营状况分析
　　　　三、公司经营扩张战略分析

第五部分 行业发展趋势与企业策略
第十一章 房地产政策及相关因素分析
　　第一节 国内重要房地产政策及影响分析
　　　　一、国家出台房地产政策概述
　　　　二、2004年我国土地市场制度建设状况
　　　　三、我国现行经济适用房政策分析
　　　　四、国内外部分城市购房优惠政策分析
　　第二节 我国房地产金融形势分析
　　　　一、我国房地产金融形势分析
　　　　二、对我国房地产金融发展的判断
　　　　三、房地产金融政策趋向
　　第三节 我国建材市场分析
　　第四节 物业管理行业的发展桎梏与机遇
　　第五节 申奥成功对房地产业的影响
　　第六节 WTO对我国房地产业发展的影响
　　第七节 其他重要因素分析
第十二章 房地产业发展趋势分析
　　第一节 国际房地产行业发展大趋势
　　第二节 我国房地产行业发展大趋势
　　第三节 2005年中国房地产市场预测
第十三章 我国房地产行业SWOT分析
　　第一节 我国房地产业发展制约因素分析
　　第二节 我国房地产业发展的优势分析
　　第三节 机遇面前应警惕房地产泡沫
　　第四节 入世带来的机遇和挑战
第十四章 房地产业发展战略研究
　　第一节 房地产企业的核心竞争力剖析
　　　　一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性
　　　　二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程
　　　　三、新经济时代房地产企业的核心竞争力
　　　　四、构建并维持现代房地产业核心竞争力
　　第二节 不同类型房地产企业的发展战略
　　　　一、房地产集团公司的发展战略选择
　　　　二、小型房地产企业的发展模式

第六部分 附录
　　附表1 69家房地产上市公司综合实力排名
　　附表2 2004/2005年各地经济适用房建设投资计划

部分图表目录：
　　图表1：美国地产业的投资回报
　　图表2：美国平均家庭收入及住房支出情况
　　图表3：假如将中国的收入按相应的情况分类
　　图表4：美国现有住房的平均出租水平
　　图表5：日本地价指数与物价指数之比
　　图表6：2004年香港商铺买卖合约按季统计
　　图表7：2004年香港9大地产商推出住宅情况（个）
　　图表8：2004年香港10大房地产上市公司一览
　　图表9：与大陆紧密相关的香港房地产上市公司一览
　　图表10：2004年台湾10大房地产上市公司一览
　　图表11：2004年房地产投资增长率和销售增长率对比
　　图表12：2004年全国及三大城市商品房销售面积增长率
　　图表13：全国、北京、上海、深圳房地产周期
　　图表14：2004年全国房地产历年数据
　　图表15：近年来我国房地产开发企业数量情况
　　图表16：我国房地产开发企业的资质结构图
　　图表17：近年来年中国房地产开发经营统计
　　图表18：2004年我国房地产企业盈利水平
　　图表19：2004年房地产开发企业土地开发及其购置情况
　　图表20：2004年全国土地交易价格指数
　　图表21：2004年各季度不同物业用地交易价格指数
　　图表22：2004年全国房地产投资情况
　　图表23：2004年各月房地产开发投资完成额
　　图表24：2004年三大地区房地产开发投资情况
　　图表25：2004年各地区房地产开发投资情况
　　图表26：2004年住宅投资占房地产总投资的比例
　　图表27：2004年全国各类物业投资结构
　　图表28：按工程用途分2004年房地产累计开发投资情况
　　图表29：2004年各地区房地产开发资金来源情况
　　图表30：2004年份房地产投资累计到位资金来源构成
　　图表31：2004年三大地区房地产资金来源情况
　　图表32：2004年各地区房地产施工、竣工、销售面积
　　图表33：2004年三大地区商品住宅累计施工、销售面积
　　图表34：2004年全国商品房新开工面积情况
　　图表35：2004年全国商品房施工面积情况
　　图表36：2004年全国商品房施工面积逐月累计情况
　　图表37：2004年全国商品房竣工面积情况
　　图表38：2004年全国商品房竣工面积逐月累计情况
　　图表39：2004年商品房新开工率、竣工率一览表
　　图表40：2004年我国经济适用房情况一览表
　　图表41：各国自有住房与出租房的比率
　　图表42：2004年全国商品房销售情况一览
　　图表43：2004年各月商品房累计销售面积
　　图表44：2004年各月商品房累计销售额
　　图表45：2004年商品房销售、投资额增长情况
　　图表46：2004年我国商品房空置情况
　　图表47：2004年各大城市商品住宅当年空置情况
　　图表48：2004年各地区土地开发与购置情况
　　图表49：2004年全国土地购置与开发面积
　　图表50：2004年商品房竣工与销售面积增长率
　　图表51：2004年全国及各大城市商品房供需比率一览
　　略……

报告简介

　　房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，2004年是中国房地产市场不平静的一年，在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。
　　投资：2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。
　　开发：1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，1997～2003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。
　　销售：2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比1997～2003年年平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。
　　价格：2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于1998～2003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6％。在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6％。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。
　　2005年，在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响有关时间减弱、市场经济自身的价格调整、特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预期今年房价增幅将趋缓。

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