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中国房地产行业咨询研究报告·2004年4月版
完成日期：2004-04
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引言第一部分 行业（市场）现状分析
第一章 国际房地产业发展现状
第一节 典型国家房地产业发展特点及动向
一、美国房地产业发展现状与特点分析
二、英国房地产业发展现状与特点分析
三、德国房地产业发展现状与特点分析
四、日本房地产业发展现状与特点分析
五、加拿大房地产业发展现状与特点分析
第二节 港澳台房地产业的发展现状与特点
一、香港房地产业发展现状与特点分析
二、台湾房地产业发展现状与特点分析
三、香港和台湾房地产上市公司10强研究
第二章 房地产业发展周期分析
第一节 我国房地产业发展历程
第二节 房地产发展周期波动研究
一、我国房地产周期波动规律分析
二、典型城市房地产周期比较分析
三、房地产周期波动的主要影响因素分析
第三章 我国房地市场走势分析
第一节 2003年我国房地产业运行概况
第二节 我国房地产开发商的现状分析
一、我国房地产开发商的规模及发展特点
二、我国房企利润水平分析
第三节 全国土地资源的供给状况
第四节 我国房地产业投资状况分析
第五节 我国房地产业供给状况分析
第六节 我国商品房销售与空置状况
第七节 房地产市场均衡情况分析
第八节 国房景气指数分析
第九节 我国房地产价格分析
第四章 我国房地产业需求分析
第一节 我国城市居民住房需求分析
第二节 我国房地产市场需求特点分析
第三节 深圳住宅消费意愿统计分析
第四节 北京购房基本需求调查
第五节 上海购房需求调查分析
第六节 影响房地产消费需求的主要因素分析
第七节 我国房地产市场需求预测
一、我国房地产业成长性分析
二、我国房地产市场需求量预测
三、市场需求人员结构及未来需求量分析
第五章 我国房地产发展特点分析
第一节 我国现阶段房地产业发展特点
第二节 现阶段房地产业发展存在问题
第二部分 细分市场分析
第六章 各主要类型物业发展状况
第一节 我国住宅产业现状分析
一、住宅产业发展的历史沿革
二、当前住宅市场发展的基本态势
三、我国住宅发展的类型及特征
四、我国住宅产业的国际比较
五、我国住宅产业的发展特征
六、2004年我国住宅市场预测
第二节 我国写字楼市场发展现状分析
一、中国的写字房地产市场的历史沿革
二、写字楼市场发展现状分析
三、写字楼需求结构与建筑特征
四、当前写字楼开发问题
五、中国的写字楼房地产市场的未来预测
第三节 商铺市场发展现状分析
一、全国及主要城市商铺市场发展状况
二、2004年商铺市场前景展望
第四节 二手房市场发展现状分析
一、全国及主要城市二手房发展状况
二、北京与上海二手房市场对比分析
第七章 重点城市房地产发展状况
第一节 上海房地产业发展状况分析
一、2003年上海房地产业开发建设状况
二、上海房地产价格分析
三、上海房地产各细分市场分析
四、上海房地产政策与城市运营状况
五、上海房地产市场表现特征分析
六、2004年上海房地产表现展望
第二节 杭州房地产市场分析
一、房地产市场供给分析
二、房地产市场需求分析
三、目前杭州楼市存在的主要问题
四、2004年杭州楼市走势预测
第三节 深圳房地产业发展状况分析
一、深圳房地产业发展历程
二、房地产市场运行状况
三、房地产市场运行特征及存在的问题
四、2004年深圳房地产市场发展趋势
第四节 广州房地产业发展状况分析
一、2003年广州市房地产市场发展概况
二、2003年广州房地产各细分市场分析
三、2004年广州房地产市场趋势预测
第五节 北京房地产业发展状况分析
一、2003年北京房地产市场发展概况
二、北京房地产政策分析
三、2003年北京房地产各预售市场分析
四、2003年北京存量房和再上市房市场分析
五、2004年北京房地产市场趋势预测
第六节 成都房地产业发展状况分析
一、2003年成都房地产运行综述
二、2003年成都房地产市场供求结构分析
三、2003年成都楼市“销售十强”分析
四、2004年成都房地产市场预测
第七节 房地产市场的地区差异性比较
第三部分 房地产业经营模式分析
第八章 房地产行业经营模式分析
第一节 房地产公司的商业模式分析
一、开发公司模式
二、房屋（物业）经营模式
三、房地产的服务模式
四、不动产金融公司的商业模式
第二节 我国房地产销售模式
一、我国房地产业营销特点
二、香港与台湾房地产代理模式分析
三、我国房地产中介服务业的现状
第四部分 竞争格局及优势企业分析
第九章 行业竞争分析
第一节 我国房地市场竞争格局
一、我国房地产市场缺少“霸主”
二、上市公司大举进军房地产业
三、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析
四、外资进入我国房地产市场的动向分析
第二节 竞争趋势分析
第十章 房地产业优势企业分析
第一节 房地产上市公司经营概况
一、都拥有大量土地开发资源
二、约七分之一出现负利润
三、总资产规模最大差50倍
四、净资产收益率低于7%
五、扩大规模是趋势
第二节 中远发展
一、公司经营业绩分析
二、公司现有主要项目及分析
三、公司经营战略分析
四、竞争力分析
五、发展前景分析
第三节 万科地产
一、公司行业地位分析
二、2003年公司业务分析
三、公司竞争优势分析
四、2004年公司发展计划
第四节 华侨城地产
一、旅游、房地产双业并举
二、经营中出现的问题
三、公司业务发展计划
第五节 天鸿集团
一、公司经营业绩分析
二、公司的主要经营策略和市场推广模式
三、经营中出现的主要问题
第六节 金地集团
一、2003年公司经营概况
二、公司经营分析
三、营中出现的问题与困难
四、2004年公司经营计划
第七节 北京城建集团
一、公司经营情况分析
二、公司发展战略分析
三、经济住宅打天下
第八节 陆家嘴
一、2002-2003年公司经营状况
二、公司经营战略研究
第九节 中华企业
一、公司经营成果和财务状况研究
二、公司2003年房地产开发项目分析
三、公司优劣势分析及经营发展战略
第十节 招商地产
一、公司发展历程
二、2003年公司经营状况分析
三、公司经营扩张战略分析
第五部分 行业发展趋势与企业策略
第十一章 房地产政策及相关因素分析
第一节 国内重要房地产政策及影响分析
一、2002-2003年国家出台房地产政策概述
二、2003年我国土地市场制度建设状况
三、我国现行经济适用房政策分析
四、国内外部分城市购房优惠政策分析
第二节 我国房地产金融形势分析
一、我国房地产金融形势分析
二、对我国房地产金融发展的判断
三、房地产金融政策趋向
第三节 我国建材市场分析
第四节 物业管理行业的发展桎梏与机遇
第五节 申奥成功对房地产业的影响
第六节 WTO对我国房地产业发展的影响
第七节 其他重要因素分析
一、“SARS”对房地产市场的后续影响分析
二、CEPA对内地房地产业的影响分析
第十二章 房地产业发展趋势分析
第一节 国际房地产行业发展大趋势
第二节 我国房地产行业发展大趋势
第三节 2004年中国房地产市场预测
第十三章 我国房地产行业SWOT分析
第一节 我国房地产业发展制约因素分析
第二节 我国房地产业发展的优势分析
第三节 机遇面前应警惕房地产泡沫
第四节 入世带来的机遇和挑战
第十四章 房地产业发展战略研究
第一节 房地产企业的核心竞争力剖析
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力
第二节 不同类型房地产企业的发展战略
一、房地产集团公司的发展战略选择
二、小型房地产企业的发展模式
第六部分 附录
附表1 69家房地产上市公司综合实力排名
附表2 2003/2004年各地经济适用房建设投资计划
图表目录
表1 美国地产业的投资回报
表3 美国平均家庭收入及住房支出情况
表4 假如将中国的收入按相应的情况分类
表5 美国现有住房的平均出租水平
表6 日本地价指数与物价指数之比
表7 2002年-2003年香港商铺买卖合约按季统计
图2 2003年香港9大地产商推出住宅情况（个）
表8 2002年香港10大房地产上市公司一览
表9 与大陆紧密相关的香港房地产上市公司一览
表10 2002年台湾10大房地产上市公司一览
表11 1992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比
表12 1988-2002年全国及三大城市商品房销售面积增长率
图4 全国、北京、上海、深圳房地产周期
表13 1997-2003年全国房地产历年数据
表14 近年来我国房地产开发企业数量情况
图5 我国房地产开发企业的资质结构图
表15 近年来年中国房地产开发经营统计
图6 1996-2002年我国房地产企业盈利水平
表16 1997-2003年房地产开发企业土地开发及其购置情况
图7 1998-2003年全国土地交易价格指数
表17 2000-2003年各季度不同物业用地交易价格指数
图8 1997-2003年全国房地产投资情况
表18 2003年各月房地产开发投资完成额
表19 2003年1-11月三大地区房地产开发投资情况
表20 2003年1-11月各地区房地产开发投资情况
图9 1997-2003年住宅投资占房地产总投资的比例
表21 2002/2003年全国各类物业投资结构比较
图10 按工程用途分2003年1-11月房地产累计开发投资情况
表22 2003年1-11月各地区房地产开发资金来源情况
图11 2003年1-11月份房地产投资累计到位资金来源构成
表23 2003年1-11月三大地区房地产资金来源情况
表24 2003年1-9月各地区房地产施工、竣工、销售面积
图12 2003年三大地区商品住宅累计施工、销售面积
图13 1997-2003年全国商品房新开工面积情况
图14 1997-2003年全国商品房施工面积情况
表25 2003年全国商品房施工面积逐月累计情况
图15 1997-2003年全国商品房竣工面积情况
表26 2003年全国商品房竣工面积逐月累计情况
表27 1992-2003年商品房新开工率、竣工率一览表
表28 1998-2001年我国经济适用房情况一览表
表29 各国自有住房与出租房的比率
表30 1992-2003年全国商品房销售情况一览
表31 2003年1-11月各月商品房累计销售面积
表32 2003年1-11月各月商品房累计销售额
图16 1997-2003年商品房销售、投资额增长情况
图17 1999-2002年我国商品房空置情况
表33 1998-2003年各大城市商品住宅当年空置情况
表34 2003年1-9月各地区土地开发与购置情况
表35 2003年1-11月份全国土地购置与开发面积
图18 2003年 1-11月份商品房竣工与销售面积增长率
表36 1998-2003年全国及各大城市商品房供需比率一览
图19 2002年1月-2003年12月国房景气指数变动情况
图20 1995-2003年历年12月国房景气指数变动情况
表37 2003年全国及35个大中城市房地产价格指数表
图21 1997-2003年我国商品房逐年销售价格一览
表38 2002-2003年各季度全国房屋销售价格指数
图22 2003年主要地区房屋销售价格指数
表39 2002-2003年各季度全国土地交易价格指数一览
图23 2003年主要地区土地交易价格指数一览
图24 全国房屋租赁价格指数变动情况
表40 2002-2003年各季度全国房屋租赁价格指数一览
图25 2003年主要地区房屋租赁价格指数一览
表41 1998-2003年我国城乡居民生活水平变化情况
图26 1999-2003年我国城镇人均居住支出变化情况
图27 不同收入国家人均住房建筑面积比较
图28 1992-2003年房地产市场需求变化情况
图29 1987-2002年个人购买商品房占当年商品房销售比重
图30 2003年1-11月各月个人购买商品房情况
图31 1996-2003年我国住宅销售占商品房总销售面积的比重
图32 深圳购房者考虑的主要因素
图33 深圳购房者优先选择的购房区域
图34 深圳购房者的户型选择
图35 深圳购房者的购房面积选择
图36 深圳购房者对房屋装修标准的需求
图37 深圳购房者能承受的购房单价
图38 深圳购房者能承受的购房总价
图39 深圳购房者选择的付款方式
图40 深圳潜在购房者的性别结构
图41 深圳潜在购房者的年龄结构
图42 深圳潜在购房者的文化程度
图43 深圳潜在购房者的职业分布
图44 深圳潜在购房者的工作单位性质
图45 深圳潜在购房者的居住区域
图46 深圳潜在购房者在深家庭结构
图47 深圳潜在购房者置业次数
图48 北京购房者各事业发展状态
图49 北京购房者对房地产开发商品牌的知晓程度
表42 目前北京居所与意向居所的居室数量选择比例比较
图50 目前北京居所与意向居所套内建筑面积比较
图51 目前北京居所与意向居所相同格局的面积比较
表43 目前北京居所与意向居所至工作单位平均车程比较
表44 目前北京居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较
表45 目前北京居所与意向居所所在区域比较
表46 北京为改善生活空间的购房者目前居所与意向居所建筑面积比较
图52 北京购房者对不同配套设施的关注程度
图53 北京投资型购房者投资方式
图54 上海购房者年龄分布图
图55 上海购房者家庭月收入分布图
图56 上海购房时考虑最多的因素
图57 上海房型选择分布图
图58 上海面积选择分布图
图59 上海购房总价分布图
图60 上海购房单价分布图
图61 上海获得房地产信息渠道分布图
表47 上海未来两年内可能购房者的主流需求
表48 上海不同年龄、收入人群的需求比较
图62 1998-2003年国内生产总值变化情况
表49 2003年我国人口主要构成情况
图63 2001-2003年消费者景气指数一览
图64 1999-2003年全国住宅销售面积增长情况
表50 未来50年我国人口城市化进程
表51 城市化率提高引起未来50年对住宅的自然需求量
表52 1998-2003年全国住宅开发投资与销售情况
表53 1998-2003年全国各大城市住宅开发建设情况比较
表54 1998-2003年全国各大城市住宅需求情况比较
图65 2003年全国及各主要城市商品住宅售价情况
图66 1995-2002年全国写字楼投资变化情况
表55 1998-2003年全国写字楼市场供需情况
表56 全国主要城市写字楼二级市场租金水平
图67 我国写字楼市场需求主体情况
表57 1998-2003年全国商铺市场供需情况
表58 全国主要城市商铺二级市场租金水平
表59 1998-2003年我国二手房市场成交情况
表60 1998-2003年我国二手房成交面积与一手住宅成交比例
表61 北京、上海二手房交易量对比情况表
表62 北京、上海二手房税费比较表
图68 1997-2003年上海GDP和GDP增长情况
图69 2003年各季上海房地产业企业景气指数
图70 1998-2003年上海房地产投资额与销售额变化情况
图71 1998-2003年上海商品房竣工面积与销售面积情况
图72 1998-2003年上海商品房销售价格增长率情况
图73 2003年全国典型城市商品房销售价格增长率
表63 中房上海指数2003年1-12月走势
图74 2003年上海各区域居住性质用地供应情况
表64 2000-2003年上海土地细分市场交易量
表65 2003年上海部分成交地块的基本情况和土地出让价
表66 2000-2003年上海增量细分市场交易量
图75 2003年底上海各区域商品住宅售价情况
表67 2000-2003年上海存量细分市场交易量
表68 2003年上海重要房地产政策及影响
表69 上海高档公寓物业的重点开发区域
图76 上海主要写字楼区域的未来开发建设量
图77 杭州市2003年1-11月房地产投资构成
表70 杭州市2003年1-11月商品房施工面积
表71 杭州市2003年1-11月商品房新开工面积
表72 杭州市2003年1-11月商品房竣工面积
表73 杭州市2003年1-11月商品房批准预售面积
表74 杭州市2003年1-11月商品房销售按户型统计表
表75 杭州市2003年购房目的比较
表76 杭州市2003年购房对象的户籍情况
表77 杭州市2003年房屋租赁市场总体情况
图78 1999-2003年杭州出让住宅土地情况表
表78 1998-2003年深圳房地产整体供需情况
图79 2003年深圳商品房销售结构（按用途分）
图80 2003年与2002年深圳各区域住宅成交面积对比图
表79 2003年深圳商品住宅预售建筑面积均价一览
表80 2003年与2002年深圳商品住宅的户型结构对比
表81 2003年深圳不同户型商品住宅销售面积
图81 1998-2003年广州房地产投资情况
图82 2000-2003年广州商品住宅平均售价
图83 1998-2003年广州不同楼层住宅销售价格走势图
表82 1997-2002年八区商品写字楼批出、成交情况
表83 2001-2003年广州甲级写字楼租金水平
表84 1998-2003年北京房地产整体供需情况
表85 1998-2003年北京住宅市场供需情况
图84 2003年北京各区居住类物业预售面积及均价比较
图85 2003年北京居住类物业预售面积及均价季节变化
图86 2003年北京居住类物业预售客户构成
图87 2003年北京各区县办公物业销售套数/面积分布
图88 2003年北京办公物业销售套数/面积月度变化
图89 2003年北京办公物业客户构成
图90 2003年北京各区县商业用房销售套数/面积分布
图91 2003年北京各区县商业用房销售价格
表86 2003年北京商业类物业客户构成表
图92 2003年北京市存量房交易情况
图93 2003年北京市各区县二手房过户套数/面积对比
图94 2003年北京市再上市房均价与住宅预售均价比较
图95 1997-2003年成都市房地产开发投资变化情况
图96 1995-2003年成都商品房销售情况
图97 1998-2003年成都市城区商品房价格变化情况
图98 1998-2003年成都市商品房空置面积
图99 深圳和广州不同业务中介公司数量比例
图100 2002年69家房地产上市公司主营业务收入比例图
图101 2002年69家房地产上市公司资产比例图
表87 中远发展2002-2003年主要财务指标一览
表88 中远发展公司综合能力指标一览
表89 1999-2003年万科房地产业务状况
表90 2003年万科房地产业务区域经营情况
表91 2003年度万科主要房地产项目一览表
表92 万科综合能力指标一览
表93 2004年万科主要房地产项目一览表
表94 2002-2003年华侨城集团主要经营指标一览
表95 华侨城地产深圳项目一览表
表96 华侨城综合能力指标一览
表97 2002-2003年天鸿集团主要财务指标比较
表98 天鸿集团综合能力指标一览
表99 2002-2003年金地集团主要经营指标一览
表100 2003年金地集团新增房地产项目情况
表101 2003年金地集团主营业务收入及利润情况
表102 2003年金地集团按地区划分之主营业务收入及利润情况
表103 金地集团现有土地储备情况
表104 金地集团综合能力指标一览
表105 北京城建公司综合能力指标一览
表106 2001-2003年北京城建集团主要经营指标一览
表107 2001-2003年上海陆家嘴经营发展主要指标一览
表108 2002-2003年上半年陆家嘴主营业务分行业、产品情况表
表109 陆家嘴公司综合能力指标一览
表110 2001-2003年上海中华企业经营发展主要指标一览
表111 中华企业公司综合能力指标一览
表112 招商地产公司综合能力指标
表113 2002-2003年招商地产房地产开发与经营情况
表114 2002-2003年招商地产经营发展主要指标一览
表115 2003年招商地产主要在建房地产项目一览表
表116 2003年招商地产五大城市重点项目一览
表117 2002年国内重要房地产政策及影响
表118 2003年国内重要房地产政策及影响
表119 近几年商业银行房地产贷款情况
表120 近几年商业银行个人住宅贷款情况
表121 近年来部分房地产金融政策调整情况一览
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