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中国豪宅市场研究报告（2003年8月版）
完成日期：2003-08
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第一章 我国房地产住宅市场发展概况第一节 我国住宅产业发展的历史沿革
一、住宅产业的休眠期（1949-1978年）
二、住宅产业的复苏期（1979-1990年）
三、住宅产业的成长期（1991-1995年）
四、住宅产业的变革期（1996-2000年）
五、住宅产业的发展期
第二节 当前住宅市场发展的基本态势
一、2002年我国住宅市场发展概况
二、2003年一季度住宅类物业市场运行情况分析
三、我国商品住宅空置状况分析
四、全国及主要城市住房二级市场发展状况
第三节 我国住宅市场供给结构分析
一、住宅市场市场供给结构分析
二、住宅供给的制约因素
第四节 我国住宅市场价格分析
一、房屋销售价格继续增长
二、土地交易价格继续攀升
三、全年房屋租赁价格继续小幅上涨
第五节 我国城市居民住房需求分析
一、我国居民购买力水平分析
二、我国居民住房水平分析
三、我国城镇居民住房水平差异性分析
四、居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位
五、地区需求存在差异
第六节 住宅产业的发展特征和存在问题
一、现阶段我国住宅业的发展特征分析
二、我国住宅产业的国际比较
三、我国住宅产业发展中存在的主要问题
第七节 我国住宅市场发展前景和需求预测
一、强大的需求继续刺激住宅投资增长
二、住宅产业与金融将更紧密结合
三、2003年我国住宅市场需求量
四、住宅市场需求人员结构及未来需求量分析
第二章 我国豪宅市场发展概况
第一节 豪宅的内涵和特性分析
一、豪宅的内涵
二、豪宅的产品特性
第二节 当前国外豪宅市场的现状分析
一、国外豪宅市场发展的基本概况
二、美国低密度住宅(villa)的发展历程
三、香港豪宅市场发展现状
第三节 中国豪宅市场发展概况
一、京沪穗领跑市场
二、需求潜力旺盛
三、别墅身价差距越来越大
四、豪宅市场发展存在问题
第四节 豪宅市场的城市间比较分析
一、国内四大城市别墅市场比较分析
二、与欧美等发达国家别墅市场比较分析
第五节 TOWERHOUSE在我国的发展
一、TOWNHOUSE的实质和标准
二、TOWNHOUSE在国外的发展
三、TOWNHOUSE在国内的发展状况
第六节 京沪穗三地居民对豪宅的态度调查
一、豪宅的出现令人好奇
二、豪宅各方面均受关注
三、豪宅的出现是进步的表现
四、卖点在于舒适高雅尊贵气派
第三章 上海豪宅市场分析
第一节 上海高档住宅市场分析
一、高档住宅租赁市场分析
二、高档住宅销售市场分析
三、可售型高档装修住宅市场分析
第二节 上海TOWNHOUSE市场的发展概况
一、上海TOWNHOUSE市场发展的历史沿革
二、当前上海TOWNHOUSE市场分析
三、TOWNHOUSE未来的发展空间
第三节 上海别墅市场发展概况
一、别墅市场供给状况分析
二、别墅市场需求分析
三、上海别墅产品设计和用材分析
四、上海经济型别墅的市场现状
第四节 上海别墅租赁市场分布
一、老洋房：零星，却不寂寞
二、新别墅：“原住民”的理想社区
三、古北别墅社区
四、金桥•碧云社区
五、高尔夫别墅租赁行情看涨
第五节 上海别墅区域分布
一、上海别墅板块
二、浦东
三、杨浦、虹口
四、普陀、闸北、宝山
五、黄浦、卢湾、静安
六、徐汇、长宁
七、闵行
八、青浦
九、松江
十、南汇
第六节 市场发展特点和存在问题
一、市场发展特征
二、上海别墅物业开发的误区
第七节 上海典型别墅个案分析
一、上海紫园
二、西郊庄园
三、伦坡艺墅
四、宝宸花园
五、锦秋花园
六、住友宝莲花园
七、建德南郊别墅
第四章 深圳豪宅市场分析
第一节 深圳豪宅市场发展概述
一、深圳别墅市场发展历程
二、深圳别墅市场发展概况
三、2002年深圳豪宅市场分析
四、深圳豪宅的景观资源
五、TOWNHOUSE在深圳的发展状况
第二节 深圳豪宅片区市场分析
一、中心区
二、香蜜湖片区
三、华侨城片区
四、环深圳湾片区
五、蛇口片区
六、银湖片区
七、盐田片区
八、大梅沙片区
第三节 深圳典型豪宅分析
一、深圳典型豪宅概况
二、御景台营销解密
三、华侨城波菲罗项目分析
四、透析“水榭花都现象”
五、深圳三大典型豪宅深度比较分析
第四节 深圳豪宅市场发展特点
一、深圳别墅群三足鼎立
二、高层豪宅走俏鹏城
三、2002年豪宅市场新特征
第五章 北京豪宅市场分析
第一节 北京高档住宅发展概况
一、2002年市场回顾
二、市场供应
三、市场需求
四、租金与售价
五、空置率
六、市场展望
第二节 北京别墅市场分析
一、北京别墅发展的历史沿革
二、别墅市场供应状况
三、别墅区域格局分析
四、北京别墅市场需求分析
五、别墅市场价格分析
六、客户群带动市场细分
七、停批土地 烧旺京城别墅
第三节 北京TOWNHOUSE市场分析
一、市场供应情况
二、区域分布
三、TOWNHOUSE产品分析
四、价格及销售情况
第四节 北京典型豪宅个案分析
一、亚澜湾
二、水印长滩
三、翠湖别墅
四、绿茵别墅
五、枫桥别墅
六、玫瑰园
七、香山艺墅
八、竹溪园
九、湖光山舍
十、阳光别墅
十一、怡龙别墅
十二、莱蒙湖别墅
十三、碧水庄园
第六章 其它部分重点城市豪宅市场分析
第一节 广州豪宅市场概况
一、广州豪宅发展沿革
二、广州豪宅的形态演变
三、广州豪宅发展的特点
四、广州别墅市场发展概况
五、竞争区域分析
六、市区老别墅 越老越值钱
七、广州别墅市场发展特点
第二节 杭州别墅市场概况
一、杭州别墅市场发展概况
二、2002杭州别墅发展特色
三、杭州别墅产品优劣势分析
四、杭州别墅市场展望
第三节 苏州别墅市场概况
一、苏州别墅的历史演变
二、苏州别墅市场发展现状
三、苏州别墅市场展望
第四节 沈阳市别墅市场概况
一、沈阳市住宅市场发展状况
二、沈阳市别墅市场状况
第七章 豪宅市场客源分析
第一节 北京、上海等四大城市富人居住分布
一、北京富人区最多的城市
二、上海一幢别墅3500万
三、广州100多万的车很常见
四、深圳富人们总认为别人更有钱
第二节 上海别墅物业客源分析
一、本地人为什么不愿意买别墅?
二、哪些人准备买别墅？
第三节 深圳豪宅物业客源分析
一、深圳豪宅客户界定
二、豪宅客户需求特征
第四节 北京豪宅物业客源分析
一、北京别墅客源分析
二、北京代表豪宅客户资源分析
第五节 在华外籍人士居住需求分析
第八章 豪宅市场发展趋势分析
第一节 国家政策对豪宅市场的影响
一、新土地政策与金融政策概述
二、新房贷政策促使高档房租赁升温
三、土地新政策将引发别墅变局
第二节 豪宅市场发展趋势分析
一、轻型木质别墅成豪宅新宠
二、2003年别墅市场向理性回归
三、“新一代顶级别墅”浮出水面
四、别墅将成为新的投资热点
第九章 部分城市豪宅市场发展趋势
第一节 北京豪宅市场发展趋势
一、北京别墅市场展望
二、北京TOWNHOUSE预测
三、京西高档公寓走势看好
第二节 上海豪宅市场发展趋势
一、上海住宅消费发展趋势
二、上海别墅市场展望
第三节 广州豪宅市场发展趋势
一、健康生态豪宅将引领广州豪宅市场的潮流
二、广州豪宅买家的购买行为更加理性化
三、广州豪宅“滞销旺租”的市场状况将长期存在
四、广州豪宅楼价不断调整、买家层面不断扩大
五、广州豪宅注重社区文化的营造
六、广州适宜建豪宅的地块资源越来越少
第四节 深圳豪宅市场前景展望
一、冷观深圳豪宅市场
二、深圳豪宅市场发展趋势
第十章 我国豪宅物业的开发战略研究
第一节 房地产开发的典型模式分析
一、规模化品牌扩张开发模式
二、可持续性发展模式
三、复合房地产开发模式
四、专业化连锁开发模式
五、完善积累型开发模式
六、城镇开发模式
七、集约化开发模式
八、唯景观开发模式
九、营造开发模式
第二节 别墅物业开发模式
一、别墅项目开发的致命陷阱
二、别墅开发市场背景分析
三、掌握别墅开发核心要素
四、别墅项目致胜的五大支柱
五、别墅项目实战示范
附录
附表1 2002年1-12月份全国各地区商品住宅投资、开发情况
附表2 2002年1-12月份全国各地区商品住宅销售情况
附录一 国土资源部别墅用地政策
附录二 物业管理条例
图表目录
表1 1998-2002年全国住宅开发投资情况
图1 1998-2002年全国商品住宅销售情况
图2 2003年一季度14省区住宅投资比重高于全国平均水平
图3 2003年一季度住宅销售额在10亿元以上省市
图4 1999-2002年我国商品房空置情况
表2 1998-2002年我国二手房市场成交情况
表3 1998-2002年我国二手房成交面积与一手住宅成交比例
表4 2002年北京二手房成交价格分段
表5 全国主要城市住宅二级市场平均销售价格及租金水平
表6 1998-2001年我国经济适用房情况一览表
表7 各国自有住房与出租房的比率
表8 2000-2002年各季度全国房屋销售价格指数一览
表9 2000-2002年各季度全国土地交易价格指数一览
表10 2000-2002年各季度全国房屋租赁价格指数一览
表11 1998-2002年我国城乡居民生活水平变化情况
图5 1998-2002年我国城乡居民人民币储蓄存款情况
图6 1999-2002年我国城镇人均居住支出变化情况
图7 不同收入国家人均住房建筑面积比较
图8 1996-2002年我国住宅销售占商品房总销售面积的比重
表12 未来50年我国人口城市化进程
表13 城市化率提高引起未来50年对住宅的自然需求量
表14 2002-2003年香港豪宅买卖合约登记统计
表15 国内豪宅市场比较一览表
图9 三地居民所知的商品房每平方米最高售价
图10 三地居民对豪宅的出现所持的心理
图11 三地居民想了解的豪宅的相关情况
表16 豪宅的出现正常与否
图12 三地居民对豪宅卖点的认识
图13 2002年上海高档住宅各季度租金变化情况
图14 2002年上海高档住宅各季度入住率变化情况
表17 2002年1-6月上海新开高档住宅一览
图15 1999-2002年上海高档住宅供应情况
图16 2000-2002年上海高档住宅不同区域供应比较
图17 1999-2002年上海高档住宅价格结构
表18 2002年度上海住宅预售面积前十强
表19 上海首批装修住宅试点项目一览
图18 2002年上海高档装修住宅区域分布
图19 2002年上海高档装修住宅价格结构
图20 2002年上海高档装修住宅装修价格分布
表20 2002年上海高档装修住宅典型装修材料
表21 1995-2001年上海别墅、高档公寓投资和开发情况
图21 2002年上海别墅供应价格结构
图22 2002年上海别墅类型结构
图23 2002年上海别墅面积结构图
图24 1998-2001年别墅物业销售面积占住宅开发面积的比重
表22 1995-2001年上海别墅、高档公寓销售和出租情况
图25 1995-2001年上海别墅、高档公寓平均售价
图26 2002年上海别墅销售价格结构图（万元）
表23 上海老洋房租赁个案
表24 上海典型别墅社区租赁价位
表25 上海古北别墅社区租赁价位
表26 上海汤臣高尔夫别墅租赁价位及基本配备
图27 2002年上海别墅区域分布图
图28 爱伦坡艺墅现有客户结构
表27 深圳市豪宅参考标准
表28 2002-2004年内豪宅物业供给量
表29 2002年福田区在售豪宅项目一览
表30 2002年南山区在售豪宅项目一览
表31 深圳豪宅市场的潜在供应量
表32 “波菲罗”销售收入预测表
表33 “波菲罗”建造成本测算表
表34 华侨城“波菲罗”项目投资收益测算表
表35 深圳主要各片区豪宅相关项目比较表
表36 近年来北京高层豪宅代表项目一览表
表37 2002年新竣工的部分高档住宅一览
表38 预计2003年竣工的部分高档住宅一览
图29 2002年北京高档住宅各季度租金变化情况
图30 2002年北京高档住宅各季度空置率变化情况
表39 2003年上半年北京存量别墅项目区域分布
图31 北京东部地区别墅项目规模结构
图32 北京西部地区别墅项目规模结构
图33 2002年北京别墅物业各季度租金变化情况
图34 2002年北京别墅物业各季度空置率变化情况
图35 2002-2003年北京别墅交易价格
表40 2003年北京存量别墅区域价格
表41 2003年上半年北京TOWNHOUSE项目供应情况
表42 2003年上半年北京TOWNHOUSE项目项目均价及总价表
图36 2003年上半年北京TOWNHOUSE区域平均价格
表43 广州2002年11月份主要别墅区域成交情况
图37 2002年各月份广州别墅成交情况
图38 别墅购买者对别墅价格的评价
图39 已购买别墅者在使用中遇到的问题
表44 近年广东省内兴建的新式别墅
表45 深圳目前主要别墅选择的物业管理
表46 深圳目前主要别墅的配套设施
表47 2002年1-12月份全国各地区商品住宅投资、开发情况
表48 2002年1-12月份全国各地区商品住宅销售情况
图40 购买别墅者的年龄分布
图41 购买别墅的目的
图42 购买别墅的家庭人口数
图43 别墅类型的需求和供应
图44 购买别墅的心理价位
图45 不同收入者考虑购买别墅的价位
图46 打算购买别墅者希望别墅提供的会所/娱乐设施
图47 深圳豪宅购买者的年龄构成
图48 深圳豪宅购买者的职业构成
图49 深圳豪宅购买者置业区域
中国豪宅市场历经大起大落，伴随中国加入世界贸易组织，商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，豪宅市场也随之再次出现升温的迹象。
经过十余年的发展，中国豪宅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得警惕的是，总体来看，当前豪宅市场的产品类型和品质与豪宅消费者实际需求已出现了明显的偏差。面对各种机遇和挑战，中国的豪宅市场又将何去何从？
本研究报告依据国家统计局、北京市统计局、上海市统计局、深圳市统计局、全国商业信息中心、深圳市规划与国土资源局、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、全国及海外450多种相关报纸杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，对我国豪宅市场的发展现状、重点城市的豪宅市场发展状况、豪宅市场的客源、Townhouse在我国的发展、以及我国豪宅市场的发展趋势等内容进行了深入分析，并重点剖析了我国典型的别墅物业以及欧美等发达国家的别墅市场，探究我国别墅市场存在的缺陷，寻求中国别墅物业开发的有效策略。报告涵盖了豪宅市场的开发、销售、分布、客源以及发展趋势等重要板块，并对国家房地产相关政策进行了介绍和政策趋向研判，是从事豪宅物业开发、物业中介以及房地产研究机构准确了解中国豪宅市场发展动态，把握企业定位和市场命脉不可多得的精品。
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