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中国成都房地产行业研究报告（2003年8月版）
完成日期：2003-08
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第一章 2002年我国房地产开发状况分析第一节 2002年我国房地产业发展概况
第二节 全国土地资源的供给状况
第三节 我国房地产业投资状况分析
第四节 我国房地产业市场供给结构分析
第五节 我国商品房销售与空置状况
第六节 我国房地产价格分析
第七节 2003年一季度全国房地产开发市场形势
第八节 现阶段房地产业发展存在问题
第九节 2003年中国房地产行业展望
第二章 成都房地产市场发展概况
第一节 四川省房地产市场形势分析
第二节 成都房地产业发展概况
一、成都房地产业发展的历史沿革
二、2002年成都房地产投资状况分析
三、2002年成都房地产供给状况分析
四、2002年成都商品房销售和空置状况分析
五、2002年成都商品房价格分析
第三节 成都房地产景气指数分析
一、综合指数
二、住宅物业指数
三、办公、商业物业指数
第三章 房地产行业经济指标分析
第一节 房地产行业盈利性分析
第二节 房地产行业投资风险分析
第三节 成都与部分重点城市房地产周期比较
第四章 成都房地产市场需求分析
第一节 成都住宅市场需求态势分析
一、2002年签约客户的构成分析
二、成交住宅的特征分析
第二节 2003年成都购房基本需求调查
一、消费者购房特点和趋势
二、关注的配套条件
第三节 成都房地产市场需求预测
一、居民购买力水平分析
二、成都居民居住现状及国内外比较
三、市场需求量与需求结构预测分析
第五章 房地产细分市场分析
第一节 成都房地产一级市场分析
第二节 成都小户型楼盘市场研究
第三节 成都二手房市场分析
第四节 成都别墅市场分析
第五节 成都商业物业市场分析
第六节 成都写字楼市场分析
第六章 成都房地产主要区域市场分析
第一节 城东区域市场分析
第二节 城南区域市场分析
第三节 城西区域市场分析
第四节 城北区域市场分析
第七章 成都周边地区房地产市场分析
第一节 绵阳房地产业发展状况分析
第二节 华阳房地产业发展环境分析
第三节 都江堰房地产市场分析
第八章 成都房地产市场渠道策略分析
第一节 房地产市场销售渠道结构分析
第二节 成都房地产中介
第三节 成都房地产市场渠道构建中存在问题
第九章 房地产金融市场分析
第一节 住宅金融发展现状及主要问题
第二节 国际资本流动对房地产市场的影响
第三节 国际住房金融政策模式比较分析
第四节 房地产开发企业融资新渠道研究
第五节 我国住房金融市场发展展望
第十章 影响房地产发展的相关因素
第一节 成都经济动态分析
第二节 房地产政策及城市规划分析
一、我国房地产政策的演变
二、2002年成都市及全国重大房产政策深度分析
三、2002年成都市主要政府工程
四、2003年成都城市经营战略规划
第三节 我国建材市场分析
第四节 成都物业管理发展水平
第五节 西部开发与成都房地产
第六节 WTO对房地产业发展的影响
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺
二、入世后外资不会大量进入房地产市场
三、入世后相关行业对房地产业的影响
第十一章 成都楼市竞争格局
第一节 成都房地市场竞争状况
第二节 房地产企业竞争的新策略
一、新圈地运动
二、新融资方式
三、新运作手法
四、新经营理念
第三节 中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争
第十二章 国内房地产业优势企业分析
第一节 房地产上市公司经营概况
一、中国房地产上市公司运行状况
二、2002年中国房地产上市公司10强研究
第二节 合生创展
一、公司业绩分析
二、公司运作模式分析
三、全国扩张策略
四、公司发展战略分析
第三节 富力地产
一、公司经营业绩分析
二、公司经营要诀
三、2003年公司发展计划
第四节 中远发展
一、公司经营业绩分析
二、公司现有主要项目及分析
三、公司经营战略分析
四、竞争力分析
五、发展前景分析
第五节 万科地产
一、公司行业地位分析
二、公司竞争优势分析
三、公司业务分析
四、公司成长性分析
五、2003年公司发展计划
第六节 华侨城地产
一、旅游、房地产双业并举
二、华侨城波菲罗项目分析
三、经营中出现的问题
四、公司业务发展计划
第七节 天鸿集团
一、公司经营业绩分析
二、公司的主要经营策略和市场推广模式
第八节 金地集团
一、公司经营情况分析
二、主要供应商、客户情况
三、经营中出现的问题
四、金地的北京攻略
五、公司最新动态
第九节 北京城建集团
一、公司经营情况分析
二、公司发展战略分析
三、经济住宅打天下
第十节 珠江地产
一、2002年公司业绩分析
二、公司运作模式分析
三、2003公司发展战略分析
第十一节 陆家嘴
一、2002年公司经营状况
二、公司经营战略研究
第十二节 中华企业
一、公司经营状况研究
二、公司经营发展战略
第十三章 房地产业发展趋势分析
第一节 行业发展趋势分析
一、信息化发展趋势
二、企业集团化发展趋势
三、行业品牌建设与规模集中化
四、行业发展的专业化趋势
五、与金融界融合的新趋势
六、房地产创新开发新趋势
第二节 2003年成都地产大趋势
一、旧城改造拉升成都房产
二、2003年成都房地产产品变化趋势
三、2003年成都房产将聚焦城北
四、大盘时代已经到来
第三节 成都郊区地产大趋势
第十四章 成都房地产行业SWOT分析
第一节 发展机遇和障碍分析
第二节 WTO给成都房地产业带来的机遇和挑战
一、加入WTO为成都房地产业带来的机遇
二、加入WTO为成都房地产企业带来挑战
三、成都房地产企业迎接加入WTO的对策
第十五章 房地产行业发展战略研究
第一节 房地产公司的商业模式分析
一、开发公司模式
二、房屋（物业）经营模式
三、房地产的服务模式
四、不动产金融公司的商业模式
第二节 房地产企业的核心竞争力剖析
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力
第三节 不同类型房地产企业的发展战略
一、房地产集团公司的发展战略选择
二、小型房地产企业的发展模式
附录：
物业管理条例
图表目录
表1 1997-2002年全国房地产历年数据
图1 2002年1-11月土地购置前五强省份情况
表2 1997-2002年房地产开发企业土地开发及其购置情况
图2 1998-2002年全国土地交易价格指数
表3 2000-2002年各季度不同物业用地交易价格指数
图3 1997-2002年全国房地产投资情况
图4 2002年各月房地产开发投资情况
表4 2002年各地区房地产开发投资完成情况
图5 1997-2002年住宅投资占房地产总投资的比例
图6 2002年全国各类物业投资结构比例示意
表5 2002年各类型物业开发投资完成情况
表6 2002年1-12月各地区房地产开发资金来源情况
表7 2002年1-11月各地区房地产开发到位资金结构
图7 2002年1-11月份全国房地产各类资金来源使用变化情况
图8 1997-2002年全国商品房新开工面积情况
图9 1997-2002年全国商品房施工面积情况
图10 1997-2002年全国商品房竣工面积情况
表8 1998-2001年我国经济适用房情况一览表
表9 各国自有住房与出租房的比率
表10 商品房逐年销售情况一览
图11 2002年全国房地产开发投资与销售情况
表11 2002年1-12月各月商品房累计销售情况
图12 1999-2002年我国商品房空置情况
图13 1997-2002年我国商品房逐年平均销售价格一览
表12 2000-2002年各季度全国房屋销售价格指数一览
表13 2000-2002年各季度全国土地交易价格指数一览
表14 2000-2002年各季度全国房屋租赁价格指数一览
表15 2003年1季度35个大中城市房地产价格指数
图14 2003年一季度东部地区房地产投资情况
图15 2003年一季度东部地区商品住宅开发销售规模情况
图16 2003年一季度东部地区房地产开发资金来源情况
图17 2003年一季度中部地区房地产投资情况
图18 2003年一季度中部地区商品住宅开发销售规模情况
图19 2003年一季度中部地区房地产开发资金来源情况
图20 2003年一季度西部地区商品住宅开发销售规模情况
图21 2003年一季度西部地区房地产开发资金来源情况
图22 2003年一季度14省区住宅投资比重高于全国平均水平
图23 2003年一季度住宅销售额在10亿元以上省市
表16 城市化进程引起未来对住宅的自然需求量
表17 2002年四川省商品房供求情况表
图24 2002年四川省房地产开发资金来源情况
图25 1997-2002年成都市GDP及房地产开发投资变化情况
图26 2000-2002年成都市各类型物业投资变化情况
图27 2002年部分城市房地产投资比较
图28 2002年成都市房地产开发资金来源构成
表18 1995-2002年成都市房地产开发和建设情况
图29 1995-2002年成都商品房竣工和销售情况
图30 1995-2002年成都市商品房空置面积
图31 2002Q1-2003Q1成都价格指数变化趋势图
图32 1998-2002年成都市城区商品房价格变化情况
图33 2000-2002成都商品房综合指数趋势图
图34 2000-2002成都商品住宅指数趋势图
图35 2000-2002成都办公物业指数趋势图
图36 2000-2002成都商业物业指数趋势图
表19 我国商品房价格构成
图37 历年深沪地产上市公司平均每股收益走势图
表20 1988-2002年成都及部分城市商品房销售面积增长率
图38 全国、北京、上海、成都房地产周期
图39 2002年成都住宅市场不同年代出生客户所占比重
表21 2002年成都不同面积成交住宅的客户年龄构成情况
图40 2002年成都不同价位的成交住宅比例
图41 2002年成都成交住宅的区位分布情况
图42 打算购买的物业类型
图43 消费者购置物业的主要目的
图44 消费者对购房面积的预期
图45 消费者住房现状
图46 消费者对购房户型的预期
图47 消费者购房区域的选择
图48 消费者购房总预算
图49 消费者喜欢的户内空间形式
图50 消费者打算购置物业的方位
图51 消费者现居房的来源
图52 消费者对物业管理的主要要求
图53 消费者对物业配套设施的主要要求
图54 被访者的家庭年收入状况
图55 消费者的年龄分布
图56 1998-2002年成都城市居民人均可支配收入情况
图57 1998-2002年成都城乡居民储蓄存款余额
图58 1998-2002年成都城镇居民住房使用面积一览
图59 2002年成都与国内部分城市人均住房使用面积比较
表22 上世纪80年代末部分国家居住状况
表23 2001年四川、重庆两省市土地交易情况
表24 2002年成都市拍卖商业用地一览表
表25 2001年成都市各区域土地均价比较
表26 沙河沿岸部分楼盘的土地价格
表27 成都市部分楼盘地价一览
图60 小户型方向分布图
图61 成都小户型楼盘区域分布
表28 成都小户型的项目定位
图62 成都纯小户型与以小户型为主的项目比例
图63 成都小户型项目装修状况
图64 成都市小户型物业类型
图65 内环路以内小户型价格情况
图66 内环路以内小户型最高价和最低价情况
图67 内环路之间小户型项目价格情况
图68 内环路之间小户型最高价和最低价情况
图69 一、二环路之间小户型项目价格情况
图71 二环路以外小户型项目价格情况
图72 成都各类小户型销售情况
表29 城东典型楼盘资料表
表30 城东典型在售楼盘情况
图73 城东商品住宅价格趋势
表31 成都市东城区规划主要用地面积比例一览表
表32 2001年城南典型新盘资料表
表33 2001年城西新盘项目分物业比例
表34 2001年城西新开盘项目建筑面积分布
表35 城西典型新盘资料表
图74 形态与均价的对应关系曲线
表36 华夏名居基本情况
表37 岷江华庭基本情况
表38 水都新城基本情况
表39 佳美景园基本情况
表40 瑞康家园基本情况
表41 钰城花园2期基本情况
表42 堰锦家园一期基本情况
表43 金桥小区基本情况
表44 金桥苑基本情况
表45 都江堰房地产市场价格的基本划分
表46 天下青城基本情况
表47 中国青城基本情况
表48 青城白鹭洲与青城假日基本情况比较
表49 近几年商业银行房地产贷款情况
表50 近几年商业银行个人住宅贷款情况
表51 1998-2001年外商直接投资房地产行业情况
表52 2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况
表53 美国商用房地产资本来源
表54 中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重
表55 日本住宅建设五年计划及其实施
图75 日本公团住宅建设资金来源
表56 2002年国内重要房地产政策及影响
图76 2002年全国建材行业销售情况
图77 2002年69家房地产上市公司主营业务收入比例图
图78 2002年69家房地产上市公司资产比例图
表57 2002年市值TOP10房地产上市公司一览
表58 2002年前三季度主营业务收入TOP10房地产上市公司一览
表59 2002年综合实力TOP10房地产上市公司一览
表60 合生创展与珠江投资主要开发项目一览
表61 富力地产集团主要开发项目一览
表62 中远发展1997-2002年盈利情况表
表63 1999-2002年万科房地产业务状况
表64 2002年万科房地产业务区域经营情况
表65 2002年度万科主要房地产项目一览表
表66 2003-2004万科房地产业务指标推测
表67 2003年万科主要房地产项目一览表
表68 2001-2002年华侨城集团主要经营指标一览
表69 “波菲罗”销售收入预测表
表70 “波菲罗”建造成本测算表
表71 华侨城“波菲罗”项目投资收益测算表
表72 2001-2002天鸿集团主营业务收入类别及金额
表73 2001-2002天鸿集团主营业务成本一览
表74 2001-2002年金地集团主要经营指标一览
表75 2001-2002年北京城建集团主要经营指标一览
表76 2001-2003年上海陆家嘴经营发展主要指标一览
表77 2002年陆家嘴主营业务分行业、产品情况表
表78 2002年陆家嘴主要开发项目情况
表79 2001-2003年上海中华企业经营发展主要指标一览
表80 2002年成都郊区房屋在建销售情况
继2000年国家推出西部大开发的战略方针之后，2001年11月,中国成功加入世界贸易组织。在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是成都房地产发展的两大利好。
与此同时，2002年5月9日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台标志着我国土地制度新的革命已经开始，房地产行业面临着重新洗牌。
本研究报告汇集了2002年-2003年1季度成都及成都主要片区的房地产开发、投资、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发与投资、商品房销售与空置、各主要类型物业（写字楼、住宅、别墅、商铺、二手房）、片区房地产、行业盈利模式、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；同时介绍了全国以及成都郊县、周边城市房地产业发展概况；深度分析了成都土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、主要片区的房地产开发与区域竞争力、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；综合分析了成都房地产市场的宏观形势，剖析行业发展的总体水平和结构特征；分析判断2003年成都房地产发展趋势和片区热点；对成都房地产市场发展的空白点、增长点、盈利点以及警戒点进行科学而系统的分析；探讨房地产开发企业的核心竞争力以及商业模式。
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